主題：萬科：資金穩??？

萬科2007年非定向增發融資100億，今年由于預計資本市場整體走勢較為疲軟，萬科可能在資本市場上持續融資會遇到較大的障礙，所以業界多擔心萬科在持續擴張之后，出現資金鏈問題。但是，分析師認為，今年萬科采用了較為保守的擴張策略，穩定現金流，加速回款，今年在財務上呈現出的資金問題并不突出。

　　降價策略初見成效

　　萬科在2007年年報中提出的2008的企業發展的主題詞是“慮遠積厚，守正筑堅”，顯示出其防守色彩。

　　在萬科的快速周轉模式中，資金的周轉能力是最關鍵的環節，減少存貨占款，提高存貨周轉率是其中的重要手段。

　　2008年開始，萬科將土地儲備速度降低，1-3月份新增土地面積大幅下降，2006年同期新增土地面積為184.1萬平方米，2007年為139.5萬平米，2008年較上兩年相比分別下降52.8%、37.8%。

　　萬科在其2007年年報中曾經表示，即使是低于兩年的土地儲備量，萬科仍然能夠保持較高的增長。在2006年快速增加土地儲備1206萬平方米，2007年增加1142萬平方米之后，萬科在2008年明顯放慢了土地儲備的節奏，以保證現金流的穩健。

　　2007年11月以后，萬科更加快速決策，在部分區域開始大面積降價，2007年11月開始，萬科率先全國降價。2007年10月20日，萬科以7500元/平方米的低價率先在深圳降價，推出位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡，開盤當天售罄；12月9日，萬科率先在廣州降價，位于康王路的萬科金色康苑正式開盤，開盤定價13000元/平方米的均價，遠遠低于之前透露的20000元/平方米以上的價格，甚至低于附近二手樓價格。另一個廣州樓盤萬科云山開盤價12000元/平方米，現在均價7000元/平方米起，66萬可以買到三房單位，望泳池眺真山，還可參加家電抽獎；2008年2月29日，萬科在東莞上演“跳水秀”樓盤萬科運河一號7折出售。如此大的折扣幾乎撕去了此前萬科降價所帶的“促銷”面具。

　　“萬科拋空存貨的態度非常堅決?！睎|莞證券首席分析師李大霄分析認為，萬科在存貨的降低方面采取的措施非常有效，使其財務報告的表現較好。

　　降價策略頗見成效。萬科(000002.SZ)4月8日公布的銷售數據顯示，3月份萬科實現銷售面積71.9萬平方米，銷售金額66.8億元，分別比去年同期增長147.1%和227.5%，第一季度累計實現銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，比去年同期增長82.9%和119.1%。

　　財務數據表現穩定

　　萬科2007年的財務表現較為保守。萬科副總裁肖莉表示，集團計劃今年竣工面積進一步增加至約689萬平方米，年內開工面積為848萬平方米。

　　按照初步的測算，萬科2008年在項目上將投入160億的資金，目前集團手頭現金約為170.5億元，將有較為充足的資金。但是進一步增加土地儲備，萬科將有融資沖動。但是就其目前調整后的土地儲備速度來說，融資額將不會超過去年的100億。

　　目前萬科的資產負債率剔除預收賬款之后，為45%，速動比率1.1，有息負債率51%，短期負債與長期負債比為0.1，這些財務指標都顯示出萬科償債壓力并沒有出現嚴重的問題，屬于安全范圍，在行業中處于中等水平。在香港上市的富力地產，由于處于香港市場，均將未來資本市場融資計入未來的資金來源，所以資產負債率(剔除預收賬款)高達64%，有息負債率高達159%，短期負債與長期負債比高達0.6，償債壓力非常大，有更為急切的融資需求。

　　萬科已經用較為保守的發展策略，保證2008年的財務較為穩定。



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