主題：萬(wàn)科：資金穩(wěn)健？

萬(wàn)科2007年非定向增發(fā)融資100億，今年由于預(yù)計(jì)資本市場(chǎng)整體走勢(shì)較為疲軟，萬(wàn)科可能在資本市場(chǎng)上持續(xù)融資會(huì)遇到較大的障礙，所以業(yè)界多擔(dān)心萬(wàn)科在持續(xù)擴(kuò)張之后，出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題。但是，分析師認(rèn)為，今年萬(wàn)科采用了較為保守的擴(kuò)張策略，穩(wěn)定現(xiàn)金流，加速回款，今年在財(cái)務(wù)上呈現(xiàn)出的資金問(wèn)題并不突出。

　　降價(jià)策略初見(jiàn)成效

　　萬(wàn)科在2007年年報(bào)中提出的2008的企業(yè)發(fā)展的主題詞是“慮遠(yuǎn)積厚，守正筑堅(jiān)”，顯示出其防守色彩。

　　在萬(wàn)科的快速周轉(zhuǎn)模式中，資金的周轉(zhuǎn)能力是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，減少存貨占款，提高存貨周轉(zhuǎn)率是其中的重要手段。

　　2008年開(kāi)始，萬(wàn)科將土地儲(chǔ)備速度降低，1-3月份新增土地面積大幅下降，2006年同期新增土地面積為184.1萬(wàn)平方米，2007年為139.5萬(wàn)平米，2008年較上兩年相比分別下降52.8%、37.8%。

　　萬(wàn)科在其2007年年報(bào)中曾經(jīng)表示，即使是低于兩年的土地儲(chǔ)備量，萬(wàn)科仍然能夠保持較高的增長(zhǎng)。在2006年快速增加土地儲(chǔ)備1206萬(wàn)平方米，2007年增加1142萬(wàn)平方米之后，萬(wàn)科在2008年明顯放慢了土地儲(chǔ)備的節(jié)奏，以保證現(xiàn)金流的穩(wěn)健。

　　2007年11月以后，萬(wàn)科更加快速?zèng)Q策，在部分區(qū)域開(kāi)始大面積降價(jià)，2007年11月開(kāi)始，萬(wàn)科率先全國(guó)降價(jià)。2007年10月20日，萬(wàn)科以7500元/平方米的低價(jià)率先在深圳降價(jià)，推出位于深圳龍崗坪山的萬(wàn)科金域東郡，開(kāi)盤當(dāng)天售罄；12月9日，萬(wàn)科率先在廣州降價(jià)，位于康王路的萬(wàn)科金色康苑正式開(kāi)盤，開(kāi)盤定價(jià)13000元/平方米的均價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平方米以上的價(jià)格，甚至低于附近二手樓價(jià)格。另一個(gè)廣州樓盤萬(wàn)科云山開(kāi)盤價(jià)12000元/平方米，現(xiàn)在均價(jià)7000元/平方米起，66萬(wàn)可以買到三房單位，望泳池眺真山，還可參加家電抽獎(jiǎng)；2008年2月29日，萬(wàn)科在東莞上演“跳水秀”樓盤萬(wàn)科運(yùn)河一號(hào)7折出售。如此大的折扣幾乎撕去了此前萬(wàn)科降價(jià)所帶的“促銷”面具。

　　“萬(wàn)科拋空存貨的態(tài)度非常堅(jiān)決。”東莞證券首席分析師李大霄分析認(rèn)為，萬(wàn)科在存貨的降低方面采取的措施非常有效，使其財(cái)務(wù)報(bào)告的表現(xiàn)較好。

　　降價(jià)策略頗見(jiàn)成效。萬(wàn)科(000002.SZ)4月8日公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，3月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積71.9萬(wàn)平方米，銷售金額66.8億元，分別比去年同期增長(zhǎng)147.1%和227.5%，第一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積114.5萬(wàn)平方米，銷售金額101.0億元，比去年同期增長(zhǎng)82.9%和119.1%。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)穩(wěn)定

　　萬(wàn)科2007年的財(cái)務(wù)表現(xiàn)較為保守。萬(wàn)科副總裁肖莉表示，集團(tuán)計(jì)劃今年竣工面積進(jìn)一步增加至約689萬(wàn)平方米，年內(nèi)開(kāi)工面積為848萬(wàn)平方米。

　　按照初步的測(cè)算，萬(wàn)科2008年在項(xiàng)目上將投入160億的資金，目前集團(tuán)手頭現(xiàn)金約為170.5億元，將有較為充足的資金。但是進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備，萬(wàn)科將有融資沖動(dòng)。但是就其目前調(diào)整后的土地儲(chǔ)備速度來(lái)說(shuō)，融資額將不會(huì)超過(guò)去年的100億。

　　目前萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率剔除預(yù)收賬款之后，為45%，速動(dòng)比率1.1，有息負(fù)債率51%，短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債比為0.1，這些財(cái)務(wù)指標(biāo)都顯示出萬(wàn)科償債壓力并沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的問(wèn)題，屬于安全范圍，在行業(yè)中處于中等水平。在香港上市的富力地產(chǎn)，由于處于香港市場(chǎng)，均將未來(lái)資本市場(chǎng)融資計(jì)入未來(lái)的資金來(lái)源，所以資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收賬款)高達(dá)64%，有息負(fù)債率高達(dá)159%，短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債比高達(dá)0.6，償債壓力非常大，有更為急切的融資需求。

　　萬(wàn)科已經(jīng)用較為保守的發(fā)展策略，保證2008年的財(cái)務(wù)較為穩(wěn)定。



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