主題：萬科首季銷售額過百億元 "回暖論"暫被驗證

　 萬科（000002.SZ）4月8日公布的3月份銷售數據，暫時證實了3月底萬科總經理郁亮所說的“地產開始回暖”的論調。

　　 在房地產受調控影響的淡季中，萬科今年一季度累計實現銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，同比增幅分別為82.9%和119.1%。根據海通證券的分析，萬科1~3月的銷售面積增幅均小于銷售金額增幅，而銷售金額一直保持同比上升的趨勢，由此可以推斷，即使在市場調整期，萬科依然保持了售價同比增長的良好勢頭。而其3月份的銷售面積及銷售額環比增幅更是達到今年以來最高水平。

　　 在其他房地產開發商陷入高價滯銷窘境之時，萬科持續擴大市場份額，也許得益于其靈活變化的經營思路。

　　 萬科在2007年度業績報告中指出：“行業今天面臨的局面，與2005年二季度的情形頗有相似之處……不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對政策調控的反應；而今天的寒意則來自市場現象的變化。”而2005年萬科就曾提出“商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發展空間的行業之一。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業的集中化也是必然的趨勢”。

　　 在行業普遍認為“在鮮明的地域局限色彩下，地產企業難以實現全國性產業化擴張”這一大背景下，萬科當時首次提出了“以住宅產業化及產品工廠化生產，進行行業資源整合，達成千億銷售目標”這一宏大計劃。

　　 在這一經營理念引導下，萬科2006~2008年在組織結構、專業能力、客戶忠誠、經營效率、資本市場信用、多元化融資渠道、經營效率等方面進行了全面調整。主要包括連續融資以獲得更多優質土地儲備、擴大生產規模；開展包括收購南都等在內的行業整合；在2007年下半年的市場亢奮期首先開始價格攻勢，在其他同行遭遇現金流窘境時，成功地于2007年末回籠超過170億元現金，便于下一步的行業整合。

　　
　　相關

　　
　　“007”人才戰略與萬科紅色“成績單”

　　
　　郝倩

　　
　　 萬科4月8日公布的今年一季度銷售額過百億元的成績單，引起業界強烈興趣，眾人看不到的則是其背后的“苦煉修行”。

　　 這家公司總能預估到兩三年后的業務所需，并不計代價地尋覓合適人選。因為萬科相信，房地產公司粗放的管理流程必須修整，這比某一單生意可能帶來的利潤重要得多。

　　 日前，當掌舵萬科上海區域產業化進程的劉愛明升任萬科上海區域本部總經理之后，袁伯銀也隨后登場，成為了上海萬科房地產有限公司總經理，負責萬科即將全面鋪開的裝修房業務。袁伯銀之前曾任百安居中國區副總裁。時間推回到2002年下半年，加入萬科的劉愛明曾為中海地產深圳公司總經理，技術背景雄厚。

　　 劉愛明加盟老東家的競爭對手，成為萬科2000年開始的“海盜”挖人行動的戰利品；袁伯銀入伙萬科，則得益于萬科新一輪“精英招聘”，也就是之后更名的“007計劃”。

　　 去年，上海萬科房地產有限公司完成了80億元的銷售額，同年，萬科上海區域本部則大體完成了超過160億元的銷售額。

　　 2007年7月，萬科將新一輪的招聘行動命名為“007計劃”，開始在各個方面引進一批跨行業的跨國公司精英人才。“與專業相關的仍然需要，但是方向需要調整，有一些人才與房地產并不相關，但是我們也需要。例如從去年開始，我們開始尋找流程管理方面的人才，但是前幾年，我們對于這一方面還不以為然。”萬科集團執行副總裁解凍說。

　　 “房地產行業不可能長期維持高利潤率，住宅產業一定會像制造業一樣走向充分競爭，所以萬科要向制造業學習，學習它們對成本的控制，學習它們對性價比的追求，學習它們對存貨的管理，學習它們對營銷渠道的開辟，學習它們品牌的建立。”萬科總經理郁亮4年前就作過上述預計。

　　 自“007計劃”開展以來，截至去年底，萬科已陸續引進32名跨行業管理人才。這一長串名單中包括之前在寶潔公司負責ECR（品類管理）的陳東峰，此人入伙萬科后，萬科單獨為其成立了一個流程系統管理部。

　　 在國際合作大量增多的情況下，解凍還積極參與“海外新動力”計劃，這一計劃瞄準了美、英、日最好的學校。為了讓那些不了解中國的“海歸”們了解萬科，他們不惜派出招聘團隊，去說服所需的國外優秀畢業生。在解凍看來，這些人動手能力強，注重人際網絡，公司需要用這些海外新勢力“增量激活存量”。

　　 “萬科相信，利潤是這個世界上最靠不住的要素，創造利潤的團隊能力才是真正靠得住的要素。”北京錫恩公司首席顧問姜汝祥如是分析萬科的管理策略。姜汝祥認為，可以從這個意義上來解讀萬科的“007計劃”真相，特別是向制造業挖人的背后意義。

【免責聲明】上海大牛網絡科技有限公司僅合法經營金融島網絡平臺，從未開展任何咨詢、委托理財業務。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點，與金融島無關。金融島對任何陳述、觀點、判斷保持中立，不對其準確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風險，請讀者僅作參考，并請自行承擔相應責任。