主題：萬科首季銷售額過百億元 "回暖論"暫被驗(yàn)證

　 萬科（000002.SZ）4月8日公布的3月份銷售數(shù)據(jù)，暫時(shí)證實(shí)了3月底萬科總經(jīng)理郁亮所說的“地產(chǎn)開始回暖”的論調(diào)。

　　 在房地產(chǎn)受調(diào)控影響的淡季中，萬科今年一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，同比增幅分別為82.9%和119.1%。根據(jù)海通證券的分析，萬科1~3月的銷售面積增幅均小于銷售金額增幅，而銷售金額一直保持同比上升的趨勢(shì)，由此可以推斷，即使在市場(chǎng)調(diào)整期，萬科依然保持了售價(jià)同比增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。而其3月份的銷售面積及銷售額環(huán)比增幅更是達(dá)到今年以來最高水平。

　　 在其他房地產(chǎn)開發(fā)商陷入高價(jià)滯銷窘境之時(shí)，萬科持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，也許得益于其靈活變化的經(jīng)營(yíng)思路。

　　 萬科在2007年度業(yè)績(jī)報(bào)告中指出：“行業(yè)今天面臨的局面，與2005年二季度的情形頗有相似之處……不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對(duì)政策調(diào)控的反應(yīng)；而今天的寒意則來自市場(chǎng)現(xiàn)象的變化。”而2005年萬科就曾提出“商品住宅市場(chǎng)在未來十年仍將是中國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來看，行業(yè)的集中化也是必然的趨勢(shì)”。

　　 在行業(yè)普遍認(rèn)為“在鮮明的地域局限色彩下，地產(chǎn)企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)全國(guó)性產(chǎn)業(yè)化擴(kuò)張”這一大背景下，萬科當(dāng)時(shí)首次提出了“以住宅產(chǎn)業(yè)化及產(chǎn)品工廠化生產(chǎn)，進(jìn)行行業(yè)資源整合，達(dá)成千億銷售目標(biāo)”這一宏大計(jì)劃。

　　 在這一經(jīng)營(yíng)理念引導(dǎo)下，萬科2006~2008年在組織結(jié)構(gòu)、專業(yè)能力、客戶忠誠(chéng)、經(jīng)營(yíng)效率、資本市場(chǎng)信用、多元化融資渠道、經(jīng)營(yíng)效率等方面進(jìn)行了全面調(diào)整。主要包括連續(xù)融資以獲得更多優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模；開展包括收購(gòu)南都等在內(nèi)的行業(yè)整合；在2007年下半年的市場(chǎng)亢奮期首先開始價(jià)格攻勢(shì)，在其他同行遭遇現(xiàn)金流窘境時(shí)，成功地于2007年末回籠超過170億元現(xiàn)金，便于下一步的行業(yè)整合。

　　
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　　“007”人才戰(zhàn)略與萬科紅色“成績(jī)單”

　　
　　郝倩

　　
　　 萬科4月8日公布的今年一季度銷售額過百億元的成績(jī)單，引起業(yè)界強(qiáng)烈興趣，眾人看不到的則是其背后的“苦煉修行”。

　　 這家公司總能預(yù)估到兩三年后的業(yè)務(wù)所需，并不計(jì)代價(jià)地尋覓合適人選。因?yàn)槿f科相信，房地產(chǎn)公司粗放的管理流程必須修整，這比某一單生意可能帶來的利潤(rùn)重要得多。

　　 日前，當(dāng)掌舵萬科上海區(qū)域產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的劉愛明升任萬科上海區(qū)域本部總經(jīng)理之后，袁伯銀也隨后登場(chǎng)，成為了上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)萬科即將全面鋪開的裝修房業(yè)務(wù)。袁伯銀之前曾任百安居中國(guó)區(qū)副總裁。時(shí)間推回到2002年下半年，加入萬科的劉愛明曾為中海地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理，技術(shù)背景雄厚。

　　 劉愛明加盟老東家的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，成為萬科2000年開始的“海盜”挖人行動(dòng)的戰(zhàn)利品；袁伯銀入伙萬科，則得益于萬科新一輪“精英招聘”，也就是之后更名的“007計(jì)劃”。

　　 去年，上海萬科房地產(chǎn)有限公司完成了80億元的銷售額，同年，萬科上海區(qū)域本部則大體完成了超過160億元的銷售額。

　　 2007年7月，萬科將新一輪的招聘行動(dòng)命名為“007計(jì)劃”，開始在各個(gè)方面引進(jìn)一批跨行業(yè)的跨國(guó)公司精英人才。“與專業(yè)相關(guān)的仍然需要，但是方向需要調(diào)整，有一些人才與房地產(chǎn)并不相關(guān)，但是我們也需要。例如從去年開始，我們開始尋找流程管理方面的人才，但是前幾年，我們對(duì)于這一方面還不以為然。”萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁解凍說。

　　 “房地產(chǎn)行業(yè)不可能長(zhǎng)期維持高利潤(rùn)率，住宅產(chǎn)業(yè)一定會(huì)像制造業(yè)一樣走向充分競(jìng)爭(zhēng)，所以萬科要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)它們對(duì)成本的控制，學(xué)習(xí)它們對(duì)性價(jià)比的追求，學(xué)習(xí)它們對(duì)存貨的管理，學(xué)習(xí)它們對(duì)營(yíng)銷渠道的開辟，學(xué)習(xí)它們品牌的建立。”萬科總經(jīng)理郁亮4年前就作過上述預(yù)計(jì)。

　　 自“007計(jì)劃”開展以來，截至去年底，萬科已陸續(xù)引進(jìn)32名跨行業(yè)管理人才。這一長(zhǎng)串名單中包括之前在寶潔公司負(fù)責(zé)ECR（品類管理）的陳東峰，此人入伙萬科后，萬科單獨(dú)為其成立了一個(gè)流程系統(tǒng)管理部。

　　 在國(guó)際合作大量增多的情況下，解凍還積極參與“海外新動(dòng)力”計(jì)劃，這一計(jì)劃瞄準(zhǔn)了美、英、日最好的學(xué)校。為了讓那些不了解中國(guó)的“海歸”們了解萬科，他們不惜派出招聘團(tuán)隊(duì)，去說服所需的國(guó)外優(yōu)秀畢業(yè)生。在解凍看來，這些人動(dòng)手能力強(qiáng)，注重人際網(wǎng)絡(luò)，公司需要用這些海外新勢(shì)力“增量激活存量”。

　　 “萬科相信，利潤(rùn)是這個(gè)世界上最靠不住的要素，創(chuàng)造利潤(rùn)的團(tuán)隊(duì)能力才是真正靠得住的要素。”北京錫恩公司首席顧問姜汝祥如是分析萬科的管理策略。姜汝祥認(rèn)為，可以從這個(gè)意義上來解讀萬科的“007計(jì)劃”真相，特別是向制造業(yè)挖人的背后意義。

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