主題：萬科A：業績增長穩定

06-07年資本融資141億元給萬科高速發展提供了歷史性發展機遇。07年公司的開發、銷售、竣工和結算量均創歷史最好水平。毛利率、凈利潤率和ROE分別提升1.93、1.12和2.07個百分點。市場份額從05年的0.91%提升07年的2.07%。07年公司銷售面積613.7萬平方米，同比增長90.1%，銷售金額523.6億元，同比增長146.6%。十年銷售收入復合增長率CAGR41.5%，近三年復合增長率CAGR93.5%。

　　萬科新開工面積由06年的501萬平米增加至777萬平米，增幅55 %，竣工面積445萬平，增幅36%。08年計劃新開工面積和竣工面積分別為848萬平方米和689萬平方米，同比增幅分別為9.18%（如市場平穩發展，新開工可望達到1000萬平米，同比增長28.7%）和54.7%。開盤量達到150個，市場份額可望達到3%，提前實現5年戰略目標。根據市場需求，并減少增值稅的負面影響，08年裝修房將占公寓房的80%，以抵消增值稅，提升凈利潤率。

　　07年結算面積394萬平米，同比增長36%，結算收入352億元，同比增長99%；結算收入增速遠高于結算面積增速。營業收入和凈利潤分別達到355.3億元和48.4億元，同比增長98.3%、110.8%。07年末，尚有291萬平方米已售未竣工結算，合同金額238億元，為08年業績持續增長奠定了良好的基礎。

　　07年公司執行穩健的財務政策，剔除預收帳款后的資產負債率43.2%，財務杠桿處于安全邊際內。與其它一線藍籌公司相比，其ROE、資本擴張能力、償債能力、成本控制與營運能力優勢突出。

　　我們預計公司08年1季度累計銷售額為88.2億元，同比增長91%，驗證了我們提出的在房價漲幅較大的背景下，開發商適當促銷讓利，銷量能出來，盈利不受影響的判斷。公司在銷售淡季能取得如此的銷售業績再次說明強者恒強，此后的銷售季節更有利于公司業績的增長。

　　我們認為，決定行業長期發展和短期波動的內在規律和深層因素，并未發生根本改變，階段性理性調整不改變行業發展方向。未來只有真正創造價值的企業才能長存，只有轉化資源效率最高、以最低消耗創造最高性價比產品的企業才能最終勝出。

　　遵循謹慎的原則，預計公司2008-2010年結算建筑面積600萬、950萬和1300萬平米，結算收入534億元、893億元和1250億元。預計在股本不擴張的背景下，公司2008-2010年的ROE水平將提升至22.7%、27.8%和29.4%，若股本適度擴張，ROE水平仍可維持16%左右的水平，業績仍將高速增長。



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