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主題:萬科A(000002):08年高增長依然可期
事件:公司07 年實現(xiàn)營業(yè)收入355.27 億元、利潤總額76.42 億元、凈利潤48.44億元,同比分別增長98.27%、122.5%和110.81%;實現(xiàn)基本每股收益0.73元,全面攤薄后為0.705 元,符合我們之前0.73 元的預期。公司07 年度分紅派息和公積金轉增股本預案為:每10 股轉增6 股派1 元(含稅)。
點評:1、公司07 年實現(xiàn)營業(yè)收入355.27 億元、利潤總額76.42 億元、凈利潤48.44億元,同比分別增長98.27%、122.5%和110.81%;實現(xiàn)基本每股收益0.73元,全面攤薄后為0.705 元,符合我們之前0.73 元的預期。公司07 年度分紅派息和公積金轉增股本預案為:每10 股轉增6 股派1 元(含稅)。
2、開發(fā)、銷售規(guī)模迅速擴張,市場份額顯著提高。公司2007 年完成新開工面積776.7 萬平米,竣工面積445.3 萬平米,分別同比增長55.2%和36.0%; 實現(xiàn)銷售面積613.7 萬平米,銷售金額523.6億元,分別同比增長90.1%和146.6%。2007 年公司銷售占全國住宅市場的份額達到2.07%,比06 年增加0.82 個百分點,進一步確立了市場領先優(yōu)勢??紤]到我國房地產市場集中度依然不高,以及行業(yè)整合給優(yōu)勢企業(yè)帶來的機會,我們認為萬科未來的市場份額仍有很大的上升空間。
3、充分分享房地產盛宴,銷售毛利率和利潤率穩(wěn)步提升。2007 年,公司作為龍頭企業(yè)充分享受了房地產行業(yè)的高增長。全年結算面積393.7 萬平米,同比增長35.9%;結算收入351.8 億元,同比增長99.1%,07 年結算均價為8936 元/平米,比06 年增長了46.45%,結算收入的增長遠高于結算面積的增長,充分體現(xiàn)了房價上漲對公司利潤的巨大推動。07年公司銷售毛利率上升4.75 個百分點至42%,主營業(yè)務利潤率上升2.93個百分點至30.38%,凈利潤率上升1.62 個百分點至13.64%。
4、資產規(guī)模迅速擴大,財務狀況穩(wěn)健。隨著業(yè)務規(guī)模迅速擴大,07 年底公司總資產達到了1000 億元,比06 年擴張了100.5%,凈資產接近300 億。公司繼續(xù)貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,在增發(fā)融資及預收款增加的影響下,年末公司擁有貨幣資金170 億元、擁有預收賬款216 億元,為未來的項目開發(fā)和業(yè)績增長提供了堅實的保障。07年末公司資產負債率為66%,處于正常水平;三項費用占收入比為9%,與上年基本持平。
5、項目資源儲備適度,強大的行業(yè)整合能力將繼續(xù)體現(xiàn)。07 年公司新增項目規(guī)劃建筑面積合計1142 萬平方米,按萬科權益計算的建筑面積934 萬平方米。新增土地儲備中,41%是通過收購公司或合作方式取得的,體現(xiàn)了公司強大的行業(yè)整合能力。截至07 年末,公司擁有土地儲備建筑面積約2163 萬平方米,按萬科權益計算為1821 萬平方米,08年以來又新增權益面積55 萬平方米。此外,公司還有22 個項目(合權益面積585 萬平方米)正在辦理轉讓手續(xù),未列入統(tǒng)計。上述土地儲備涉及項目共132 個,08 年公司計劃開工、竣工面積分別約848 萬平方米和689 萬平方米,分別比07 年增長9%和55%。公司一貫主張適度的項目資源保有量,近幾年項目資源都小于未來兩年的開工量,且比例不斷下降,但這并未影響公司近年來的高速增長。我們認為公司具有持續(xù)的資源整合優(yōu)勢,以及在短期內進一步擴充項目儲備的能力,保持適度的項目儲備一方面可以保障公司持續(xù)經(jīng)營和增長,另一方面也可以防止資金占壓,提高周轉效率。
6、樓市低迷方顯英雄本色,08 年高增長依然可期。07 年4 季度以來,房地產市場出現(xiàn)了急速上漲和政策調控后的理性回調,市場成交量急劇萎縮,價格停滯。在不利情況下,公司部分項目主動采取促銷手段,加快尾盤的銷售、實現(xiàn)資金回籠,保證了銷售的持續(xù)增長。08 年1-2 月公司銷售面積和金額同比增速分別為27%和33%,對比同期深圳、上海、北京等地住宅銷售量平均30%-40%的下降,萬科的優(yōu)異表現(xiàn)與低迷市場形成巨大反差,也展現(xiàn)出了其敏銳的把握市場能力和引領行業(yè)的龍頭風范。近期,主要城市的房地產市場已出現(xiàn)見底信號,伴隨著未來銷售回暖以及信貸的回歸正常,觀望過后的房地產銷售或將超出此前市場的悲觀預期,公司未來的銷售將繼續(xù)回升。此外,截至07 年末,公司尚有291 萬平米已銷售資源未竣工結算,合同金額總計238 億元,已經(jīng)鎖定我們對公司08 年收入預測的40%以上。因此,公司08 年業(yè)績高增長依然值得期待,我們預計全年凈利潤增長將在80%以上。
7、維持“推薦”評級。我們認為,理性回調后的房地產市場將迎來更加廣闊的前景,行業(yè)調整給萬科帶來更大的發(fā)展空間,行業(yè)領跑的優(yōu)勢將不斷擴大。公司未來將繼續(xù)發(fā)揮自身優(yōu)勢,加大資源整合力度,加速住宅產業(yè)化發(fā)展,實現(xiàn)持久的增長。預計公司08、09 年EPS 分別為1.35 元和2.20 元,對應動態(tài)PE 分別為18.4X 和10.6X,估值具有吸引力;維持對公司“推薦”的投資評級。
8、風險揭示。房地產市場持續(xù)低迷和信貸緊縮將影響消費者預期,導致房地產需求下降,進而降低公司房地產項目的贏利空間,影響公司的業(yè)績水平。
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