主題：房地產(chǎn) 高增長(zhǎng)難掩現(xiàn)金流壓力

證券代碼 證券簡(jiǎn)稱 營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 凈利潤(rùn) 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 預(yù)收賬款

　　０００００２．ＳＺ 萬科Ａ ３５５２６６１．１３ ７６５２８９．７５ ５３１７５０．０８ －１０４３７７１．５８ ２１６２２７４．７４

　　
　　６０００４８．ＳＨ 保利地產(chǎn) ８１１５２３．４９ ２０５３８４．６７ １６２８２７．０１ －９３７５８０．２０ １０９３９８５．５４

　　
　　６００３８３．ＳＨ 金地集團(tuán) ７４８７４８．０１ １７８８４３．６９ １３２２８１．２３ －６３０９１０．３１ ３７９３１５．８８

　　
　　６０１５８８．ＳＨ 北辰實(shí)業(yè) ４３５４１０．５３ ６９９４０．００ ４６１８３．３３ －５８６６６８．４２ ３１８６０３．８６

　　
　　０００４０２．ＳＺ 金融街 ４２１４３６．１９ １１１９５５．０５ ７３２３６．７９ －８１３１６．０８ ９２５１３．８６

　　
　　００００４６．ＳＺ 泛海建設(shè) ４１６２６７．２０ １０１５９８．９６ ６５０７０．９４ １７６１８３．４４ １３８０４．４１

　　
　　００００２４．ＳＺ 招商地產(chǎn) ４１１１６４．４７ １３２７２１．１１ １１９５１３．０９ －４００２５９．１６ １８３０５．３８

　　
　　６００５３３．ＳＨ 棲霞建設(shè) ２８５６８０．０８ ６３２６０．５０ ４１２６１．２６ －７２６４２．０８ ５８８３５．９７

　　
　　６００７３６．ＳＨ 蘇州高新 ２６３２８４．７５ ３７２９１．６７ ２５４９８．５６ －３９７９７．６８ １３５７５２．０７

　　
　　６００６７５．ＳＨ 中華企業(yè) ２３９９２１．５４ １２２２１０．０３ ８１７７２．９９ －１４３４７４．１１ １０５７８３．４６

　　
　　６００２４６．ＳＨ 萬通地產(chǎn) ２１７６２１．００ ３８８００．６５ ２７５０４．７９ ８１０９２．９６ ３１７５７７．６９

　　
　　６００３２５．ＳＨ 華發(fā)股份 ２１６５６８．２９ ４３７８０．９６ ３５９０８．７３ ２２９１６５．７１ ３３６９３２．６３

　　
　　０００６１６．ＳＺ 億城股份 ２０７３７５．８９ ４７７２３．０８ ２９４７９．４３ －２３６９５．９０ ８４０６７．２６

　　
　　６００６６３．ＳＨ 陸家嘴 ２０５１００．７４ ８６３９９．７８ ８６２０８．８８ ３３８５４．９１ ２４９２４８．９７

　　
　　 單位：萬元 制表：林喆

　　
　　 □本報(bào)記者 林喆

　　
　　 據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月30日，已公布年報(bào)的42家房地產(chǎn)上市公司，2007年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1135.31億元，同比增長(zhǎng)54.1%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)260.4億元，同比增長(zhǎng)83.9%；歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)共計(jì)193.31億元，同比增長(zhǎng)81.05%。

　　
　　 業(yè)內(nèi)專家指出，得益于2007年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲和行業(yè)景氣度高企，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)；但華麗的業(yè)績(jī)意味著過去，面對(duì)目前行業(yè)走勢(shì)的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)未來的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將放緩，已經(jīng)成為多數(shù)研究機(jī)構(gòu)的一致看法。與此同時(shí)，貨幣政策從緊后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高；房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流壓力無疑也將增大。

　　
　　 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流堪憂

　　
　　 Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，42家房地產(chǎn)上市公司2007年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-365.99億元；而去年同期，可比的42家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-107.7億元。

　　
　　 萬科A(000002)、招商地產(chǎn)（000024）、金地集團(tuán)（600383）、保利地產(chǎn)（600048）四大上市地產(chǎn)開發(fā)商，2007年的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值，并且均為各公司5年來的最低值。數(shù)據(jù)顯示，萬科的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團(tuán)為-7.52元，保利為-7.65元。

　　
　　 業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的負(fù)值越來越大，表明經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的“含金量”越來越低，手頭的現(xiàn)金也將日益緊張。這可能是由于購(gòu)置土地等“擴(kuò)張性”的支出大幅增加，而房屋產(chǎn)品銷售的速度則沒有跟上。

　　
　　 另外，2007年，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也在降低。數(shù)據(jù)顯示，四大房地產(chǎn)上市公司2007年的存貨周轉(zhuǎn)率也是歷年來的最低值。萬科的年度存貨周轉(zhuǎn)率為0.42，是第5年下降。金地集團(tuán)的年度存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.31；保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率只有0.25；招商地產(chǎn)的更是低至0.16。

　　
　　 專家解釋，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般為2—3年，按照存貨在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計(jì)算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4，但是這幾大開發(fā)商中，只有萬科的存貨周轉(zhuǎn)率稍高于0.4。

　　
　　 銷售不容樂觀

　　
　　 目前，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款占當(dāng)年收入比例較高，而這部分款項(xiàng)可在未來逐步計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，從而為企業(yè)2008年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了保障。數(shù)據(jù)顯示，42家房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款合計(jì)達(dá)677.94億元，同比增長(zhǎng)80.89%；占2007年42家房地產(chǎn)上市公司營(yíng)業(yè)收入的59.7%。

　　
　　 其中，保利地產(chǎn)（600048）、萬通地產(chǎn)（600246）、華發(fā)股份（600325）等7家公司的預(yù)收賬款超過營(yíng)業(yè)收入。

　　
　　 不過，市場(chǎng)分析人士指出，雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)2008年的業(yè)績(jī)已經(jīng)有了保障；但是，去年年底以來的銷售形勢(shì)并不樂觀。在緊縮性調(diào)控政策影響下，近期房地產(chǎn)公司的新開盤項(xiàng)目明顯減少，成交量也大幅萎縮；如果這種情況延續(xù)下去，2009年的銷售與業(yè)績(jī)將堪憂。而這也是讓多數(shù)人目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來形勢(shì)難辨方向的重要原因。

　　
　　 有研究顯示，由于在4、5月份間有比較多的樓盤開盤，供應(yīng)量的放大將加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。此外，近日央行發(fā)布的全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，七大城市打算買房的居民占比全線下跌，居民觀望心理十分濃郁。

　　
　　 國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宇認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的決定性因素是銀行的信貸投放，這直接決定大多房企的資金鏈條和經(jīng)營(yíng)方向；而且在銀行繼續(xù)實(shí)行貨幣從緊、信貸調(diào)控的政策背景下，2008年房地產(chǎn)的銷售情況仍然堪憂。


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