主題：房地產(chǎn) 高增長難掩現(xiàn)金流壓力

證券代碼 證券簡稱 營業(yè)收入 營業(yè)利潤 凈利潤 經(jīng)營性現(xiàn)金流 預(yù)收賬款

　　０００００２．ＳＺ 萬科Ａ ３５５２６６１．１３ ７６５２８９．７５ ５３１７５０．０８ －１０４３７７１．５８ ２１６２２７４．７４

　　
　　６０００４８．ＳＨ 保利地產(chǎn) ８１１５２３．４９ ２０５３８４．６７ １６２８２７．０１ －９３７５８０．２０ １０９３９８５．５４

　　
　　６００３８３．ＳＨ 金地集團 ７４８７４８．０１ １７８８４３．６９ １３２２８１．２３ －６３０９１０．３１ ３７９３１５．８８

　　
　　６０１５８８．ＳＨ 北辰實業(yè) ４３５４１０．５３ ６９９４０．００ ４６１８３．３３ －５８６６６８．４２ ３１８６０３．８６

　　
　　０００４０２．ＳＺ 金融街 ４２１４３６．１９ １１１９５５．０５ ７３２３６．７９ －８１３１６．０８ ９２５１３．８６

　　
　　００００４６．ＳＺ 泛海建設(shè) ４１６２６７．２０ １０１５９８．９６ ６５０７０．９４ １７６１８３．４４ １３８０４．４１

　　
　　００００２４．ＳＺ 招商地產(chǎn) ４１１１６４．４７ １３２７２１．１１ １１９５１３．０９ －４００２５９．１６ １８３０５．３８

　　
　　６００５３３．ＳＨ 棲霞建設(shè) ２８５６８０．０８ ６３２６０．５０ ４１２６１．２６ －７２６４２．０８ ５８８３５．９７

　　
　　６００７３６．ＳＨ 蘇州高新 ２６３２８４．７５ ３７２９１．６７ ２５４９８．５６ －３９７９７．６８ １３５７５２．０７

　　
　　６００６７５．ＳＨ 中華企業(yè) ２３９９２１．５４ １２２２１０．０３ ８１７７２．９９ －１４３４７４．１１ １０５７８３．４６

　　
　　６００２４６．ＳＨ 萬通地產(chǎn) ２１７６２１．００ ３８８００．６５ ２７５０４．７９ ８１０９２．９６ ３１７５７７．６９

　　
　　６００３２５．ＳＨ 華發(fā)股份 ２１６５６８．２９ ４３７８０．９６ ３５９０８．７３ ２２９１６５．７１ ３３６９３２．６３

　　
　　０００６１６．ＳＺ 億城股份 ２０７３７５．８９ ４７７２３．０８ ２９４７９．４３ －２３６９５．９０ ８４０６７．２６

　　
　　６００６６３．ＳＨ 陸家嘴 ２０５１００．７４ ８６３９９．７８ ８６２０８．８８ ３３８５４．９１ ２４９２４８．９７

　　
　　 單位：萬元 制表：林喆

　　
　　 □本報記者 林喆

　　
　　 據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至3月30日，已公布年報的42家房地產(chǎn)上市公司，2007年實現(xiàn)營業(yè)收入1135.31億元，同比增長54.1%；實現(xiàn)營業(yè)利潤260.4億元，同比增長83.9%；歸屬母公司股東的凈利潤共計193.31億元，同比增長81.05%。

　　
　　 業(yè)內(nèi)專家指出，得益于2007年全國房價上漲和行業(yè)景氣度高企，房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績呈現(xiàn)高速增長；但華麗的業(yè)績意味著過去，面對目前行業(yè)走勢的不確定性，房地產(chǎn)行業(yè)未來的業(yè)績增長將放緩，已經(jīng)成為多數(shù)研究機構(gòu)的一致看法。與此同時，貨幣政策從緊后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高；房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流壓力無疑也將增大。

　　
　　 經(jīng)營性現(xiàn)金流堪憂

　　
　　 Wind資訊統(tǒng)計顯示，42家房地產(chǎn)上市公司2007年的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-365.99億元；而去年同期，可比的42家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-107.7億元。

　　
　　 萬科A(000002)、招商地產(chǎn)（000024）、金地集團（600383）、保利地產(chǎn)（600048）四大上市地產(chǎn)開發(fā)商，2007年的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負值，并且均為各公司5年來的最低值。數(shù)據(jù)顯示，萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團為-7.52元，保利為-7.65元。

　　
　　 業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的負值越來越大，表明經(jīng)營性活動的“含金量”越來越低，手頭的現(xiàn)金也將日益緊張。這可能是由于購置土地等“擴張性”的支出大幅增加，而房屋產(chǎn)品銷售的速度則沒有跟上。

　　
　　 另外，2007年，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也在降低。數(shù)據(jù)顯示，四大房地產(chǎn)上市公司2007年的存貨周轉(zhuǎn)率也是歷年來的最低值。萬科的年度存貨周轉(zhuǎn)率為0.42，是第5年下降。金地集團的年度存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.31；保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率只有0.25；招商地產(chǎn)的更是低至0.16。

　　
　　 專家解釋，由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期一般為2—3年，按照存貨在2.5年內(nèi)銷售并回籠資金計算，存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)該不低于0.4，但是這幾大開發(fā)商中，只有萬科的存貨周轉(zhuǎn)率稍高于0.4。

　　
　　 銷售不容樂觀

　　
　　 目前，大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款占當年收入比例較高，而這部分款項可在未來逐步計入營業(yè)收入，從而為企業(yè)2008年的業(yè)績增長提供了保障。數(shù)據(jù)顯示，42家房地產(chǎn)上市公司的預(yù)收賬款合計達677.94億元，同比增長80.89%；占2007年42家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)收入的59.7%。

　　
　　 其中，保利地產(chǎn)（600048）、萬通地產(chǎn)（600246）、華發(fā)股份（600325）等7家公司的預(yù)收賬款超過營業(yè)收入。

　　
　　 不過，市場分析人士指出，雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)2008年的業(yè)績已經(jīng)有了保障；但是，去年年底以來的銷售形勢并不樂觀。在緊縮性調(diào)控政策影響下，近期房地產(chǎn)公司的新開盤項目明顯減少，成交量也大幅萎縮；如果這種情況延續(xù)下去，2009年的銷售與業(yè)績將堪憂。而這也是讓多數(shù)人目前對房地產(chǎn)行業(yè)未來形勢難辨方向的重要原因。

　　
　　 有研究顯示，由于在4、5月份間有比較多的樓盤開盤，供應(yīng)量的放大將加大市場競爭。此外，近日央行發(fā)布的全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，七大城市打算買房的居民占比全線下跌，居民觀望心理十分濃郁。

　　
　　 國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宇認為，房地產(chǎn)行業(yè)的決定性因素是銀行的信貸投放，這直接決定大多房企的資金鏈條和經(jīng)營方向；而且在銀行繼續(xù)實行貨幣從緊、信貸調(diào)控的政策背景下，2008年房地產(chǎn)的銷售情況仍然堪憂。


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