主題：萬科A：08年業(yè)績(jī)繼續(xù)高增長(zhǎng)

地產(chǎn)行業(yè)龍頭，受益于行業(yè)景氣
　　剛性需求穩(wěn)定，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明確

　　銷售策略得當(dāng)，仍處于快速發(fā)展通道

　　萬科21日公布了2007年報(bào)，并于今日舉行了2007年報(bào)業(yè)績(jī)說明會(huì)。萬科2007年實(shí)現(xiàn)收入355.3億元，增長(zhǎng)98%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.4億元，增長(zhǎng)111%，基本每股收益為0.73元，增長(zhǎng)87.18%。業(yè)績(jī)與我們預(yù)期完全一致。公司董事會(huì)提出利潤(rùn)分配預(yù)案，擬每10股派現(xiàn)金1元(含稅)，并以資本公積金每10股轉(zhuǎn)贈(zèng)6股。

　　收入和利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)首先來源于結(jié)算面積的增長(zhǎng)。2007年得益于前3季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交旺盛和房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，萬科在結(jié)算面積僅增長(zhǎng)約36%的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了近1倍的結(jié)算收入增長(zhǎng)。2007年，公司結(jié)算面積393.7萬平方米，同比增長(zhǎng)35.9%，結(jié)算收入351.8億元，同比增長(zhǎng)99.1%。

　　其次房?jī)r(jià)大幅上漲帶來公司毛利率提升，公司利潤(rùn)增幅遠(yuǎn)快于收入增幅。2007年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率約為30.27%，比2006年增加2.81個(gè)百分點(diǎn)。

　　由于市場(chǎng)銷售旺盛，公司2007年銷售面積和收入增幅大大快于結(jié)算面積和收入的增幅，為2008年業(yè)績(jī)提供了很好的保障。2007年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積613.7萬平方米，同比增長(zhǎng)90.1%，銷售金額523.6億元，同比增長(zhǎng)146.6%，占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額達(dá)到2.07%，進(jìn)一步確立了市場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。報(bào)告期末，公司尚有290.9萬平方米已銷售資源未竣工結(jié)算，合同金額總計(jì)238.1億元。

　　從公司的收入和利潤(rùn)的地區(qū)構(gòu)成看，公司充分抓住2007年珠三角尤其是深圳和廣州房?jī)r(jià)瘋狂上漲的時(shí)機(jī)，加快對(duì)珠三角樓盤的推售。珠三角貢獻(xiàn)了公司凈利潤(rùn)的63.7%。(見表1)根據(jù)公司2007年銷售情況及2008年施工竣工計(jì)劃，長(zhǎng)三角地區(qū)對(duì)2008年利潤(rùn)貢獻(xiàn)將會(huì)有較大上升。

　　為應(yīng)對(duì)由于宏觀調(diào)控加劇，特別是關(guān)于“第二套房貸”的政策等信貸緊縮對(duì)改善和投資性需求的打擊造成的市場(chǎng)成交萎縮和低迷狀況，萬科一方面積極調(diào)整銷售策略，針對(duì)全國(guó)不同地區(qū)的差異進(jìn)行不同的促銷方式，在保證一定利潤(rùn)率水平下，實(shí)施不同的定價(jià)策略。另一方面，積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，實(shí)行聚集主流產(chǎn)品和小戶型產(chǎn)品。即是將資源集中于有剛性需求支撐的“第一次置業(yè)者”，盡可能減少調(diào)控對(duì)公司造成的影響。這兩大策略都取得了較好的成效，2007年12月份，萬科的月銷售面積逆勢(shì)創(chuàng)出76.7萬平米的新高。而2008年前2月，在市場(chǎng)極度低迷的狀況下，公司成功實(shí)現(xiàn)預(yù)售34億元，同比增長(zhǎng)33%。說明萬科相對(duì)于其他房地產(chǎn)公司具有更強(qiáng)的市場(chǎng)敏感，同時(shí)在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整方面能力也更高。

　　截至2007年年末，公司已獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目建筑面積合計(jì)約2163萬平方米，其中按萬科權(quán)益比例計(jì)算的規(guī)劃中項(xiàng)目建筑面積約為1821萬平方米。此外，報(bào)告期末公司22個(gè)項(xiàng)目(含07年新增的14個(gè))未辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積合計(jì)585萬平方米，完全可以保障公司未來2年的發(fā)展。2008年度計(jì)劃開工面積和竣工面積分別約848萬平方米和689萬平方米，而由于848萬平米的開工未考慮正在辦理手續(xù)的項(xiàng)目和2008年當(dāng)年獲得土地的開工量，因此公司實(shí)際開工面積預(yù)計(jì)在1000萬平米，同比增長(zhǎng)28.7%。竣工面積同比增長(zhǎng)54.7%，為2008業(yè)績(jī)的繼續(xù)高速增長(zhǎng)提供保障。從目前的開工計(jì)劃看，2009年竣工面積增幅會(huì)有下降，但考慮到萬科在行業(yè)調(diào)整時(shí)期具有的收購(gòu)能力以及萬科正在強(qiáng)力推行的住宅標(biāo)準(zhǔn)化和工廠化會(huì)加快萬科的推盤速度。因此萬科完全有可能依靠工廠化等優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開工當(dāng)年竣工，以保證公司在2009年后的發(fā)展速度。

　　投資建議：

　　根據(jù)我們以上的分析，我們預(yù)測(cè)萬科2008年凈利潤(rùn)仍將保持約70%的增長(zhǎng)，2008年凈利潤(rùn)將達(dá)到82.4億元，每股收益1.2元，2008年的PE在20倍左右。考慮到行業(yè)面臨回暖，以及萬科敏銳的市場(chǎng)感知能力和應(yīng)對(duì)能力，我們給予萬科“推薦”評(píng)級(jí)。



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