主題：萬科A：08年業(yè)績繼續(xù)高增長

地產行業(yè)龍頭，受益于行業(yè)景氣
　　剛性需求穩(wěn)定，業(yè)績增長明確

　　銷售策略得當，仍處于快速發(fā)展通道

　　萬科21日公布了2007年報，并于今日舉行了2007年報業(yè)績說明會。萬科2007年實現(xiàn)收入355.3億元，增長98%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.4億元，增長111%，基本每股收益為0.73元，增長87.18%。業(yè)績與我們預期完全一致。公司董事會提出利潤分配預案，擬每10股派現(xiàn)金1元(含稅)，并以資本公積金每10股轉贈6股。

　　收入和利潤的大幅增長首先來源于結算面積的增長。2007年得益于前3季度全國房地產市場成交旺盛和房價持續(xù)大幅上漲，萬科在結算面積僅增長約36%的同時，實現(xiàn)了近1倍的結算收入增長。2007年，公司結算面積393.7萬平方米，同比增長35.9%，結算收入351.8億元，同比增長99.1%。

　　其次房價大幅上漲帶來公司毛利率提升，公司利潤增幅遠快于收入增幅。2007年公司房地產業(yè)務的營業(yè)利潤率約為30.27%，比2006年增加2.81個百分點。

　　由于市場銷售旺盛，公司2007年銷售面積和收入增幅大大快于結算面積和收入的增幅，為2008年業(yè)績提供了很好的保障。2007年，萬科實現(xiàn)銷售面積613.7萬平方米，同比增長90.1%，銷售金額523.6億元，同比增長146.6%，占全國住宅市場的份額達到2.07%，進一步確立了市場領先優(yōu)勢。報告期末，公司尚有290.9萬平方米已銷售資源未竣工結算，合同金額總計238.1億元。

　　從公司的收入和利潤的地區(qū)構成看，公司充分抓住2007年珠三角尤其是深圳和廣州房價瘋狂上漲的時機，加快對珠三角樓盤的推售。珠三角貢獻了公司凈利潤的63.7%。(見表1)根據(jù)公司2007年銷售情況及2008年施工竣工計劃，長三角地區(qū)對2008年利潤貢獻將會有較大上升。

　　為應對由于宏觀調控加劇，特別是關于“第二套房貸”的政策等信貸緊縮對改善和投資性需求的打擊造成的市場成交萎縮和低迷狀況，萬科一方面積極調整銷售策略，針對全國不同地區(qū)的差異進行不同的促銷方式，在保證一定利潤率水平下，實施不同的定價策略。另一方面，積極調整產品結構，實行聚集主流產品和小戶型產品。即是將資源集中于有剛性需求支撐的“第一次置業(yè)者”，盡可能減少調控對公司造成的影響。這兩大策略都取得了較好的成效，2007年12月份，萬科的月銷售面積逆勢創(chuàng)出76.7萬平米的新高。而2008年前2月，在市場極度低迷的狀況下，公司成功實現(xiàn)預售34億元，同比增長33%。說明萬科相對于其他房地產公司具有更強的市場敏感，同時在應對市場調整方面能力也更高。

　　截至2007年年末，公司已獲取的規(guī)劃中項目建筑面積合計約2163萬平方米，其中按萬科權益比例計算的規(guī)劃中項目建筑面積約為1821萬平方米。此外，報告期末公司22個項目(含07年新增的14個)未辦妥轉讓手續(xù)，按萬科權益計算的規(guī)劃建筑面積合計585萬平方米，完全可以保障公司未來2年的發(fā)展。2008年度計劃開工面積和竣工面積分別約848萬平方米和689萬平方米，而由于848萬平米的開工未考慮正在辦理手續(xù)的項目和2008年當年獲得土地的開工量，因此公司實際開工面積預計在1000萬平米，同比增長28.7%。竣工面積同比增長54.7%，為2008業(yè)績的繼續(xù)高速增長提供保障。從目前的開工計劃看，2009年竣工面積增幅會有下降，但考慮到萬科在行業(yè)調整時期具有的收購能力以及萬科正在強力推行的住宅標準化和工廠化會加快萬科的推盤速度。因此萬科完全有可能依靠工廠化等優(yōu)勢實現(xiàn)當年開工當年竣工，以保證公司在2009年后的發(fā)展速度。

　　投資建議：

　　根據(jù)我們以上的分析，我們預測萬科2008年凈利潤仍將保持約70%的增長，2008年凈利潤將達到82.4億元，每股收益1.2元，2008年的PE在20倍左右。考慮到行業(yè)面臨回暖，以及萬科敏銳的市場感知能力和應對能力，我們給予萬科“推薦”評級。



【免責聲明】上海大牛網絡科技有限公司僅合法經營金融島網絡平臺，從未開展任何咨詢、委托理財業(yè)務。任何人的文章、言論僅代表其本人觀點，與金融島無關。金融島對任何陳述、觀點、判斷保持中立，不對其準確性、可靠性或完整性提供任何明確或暗示的保證。股市有風險，請讀者僅作參考，并請自行承擔相應責任。