主題： 萬科的“上兵伐謀”

《孫子兵法》云：“上兵伐謀，其次伐交，其次伐兵，其下攻城”。意思是說：上等的軍事行動是用謀略挫敗敵人，其次就是用外交戰勝敵人，再次是用武力擊敗敵軍，最下之策是攻打敵人的城池。其中“上兵伐謀”一語是指依靠謀略運用，包括政治、經濟、文化等手段的綜合運作，不待對立雙方矛盾激化即先期解決爭端。上市公司有誰學到此精妙招數？來看看萬科的“曲線拿地”模式，是否深得孫子兵法中“上兵伐謀”的精髓？

　　 一、年報里的“資源整合”

　　
　　 萬科2007年報里有這樣一段關于“資源整合”的話——報告期內，公司繼續加大資源整合力度，擴大合作對象范圍，運用了多種合作方式。公司進一步受讓浙江萬科南都房地產有限公司的剩余20%股權；與上海恒大集團有限公司及上海吉鑫置業發展有限公司簽署協議，獲得上海浦東成山路、濟陽路、五街坊、七街坊及中林等項目；與中國航空工業第一集團公司簽署戰略合作協議，共同組建綜合性房地產開發公司開發房地產項目。

　　
　　 二、王石話中的“兼并”手段

　　
　　 2007年報里的這段羅列，一般大眾只是知其然，并不知其所以然。那我們再聽聽萬科董事長王石的解說，或許就明白了些許。3月21日《21世紀經濟報道》刊登了一篇名為《王石香港澄清“拐點論”》的文章，王石如是稱：“萬科對小公司的土地沒有興趣，因為兼并講究的是效率，而從效率上來講，兼并小公司根本不劃算。萬科們希望兼并優秀的開發商。萬科的策略是自己買地與兼并合作結合起來進行。萬科和其它發展商的區別之一是：把兼并作為占有市場的手段，萬科從2006年開始兼并，到去年兼并的項目已經分別占到了總項目的55%和41%”。

　　
　　 三、郁亮話中的“合作項目”

　　
　　 在3月26日萬科召開的2007年度業績說明會上，萬科總裁郁亮亦曾有過如是一段話，值得我們好好回味：“萬科可以在一段時間內，不依賴股權融資而保持每股收益的良好成長性，主要方法是增加合作項目比例，將主要資金用于開發合作方的存量土地，而不是自己購買項目資源。在這種模式下，公司可以實現非常高的周轉率，并使凈資產收益率在一段時間內呈上升趨勢或維持高位，從而通過內生增長支撐每股收益的成長性”。

　　
　　 四、機構眼里的贊許之情

　　
　　 3月28日《21世紀經濟報道》在《萬科再施趁火打劫 洽購中核置業攻取重慶》一文中稱：“萬科收購重慶中核宜華置業的消息開始在當地流傳。資料顯示，中核置業成立于2006年6月，注冊資金5000萬元，擁有位于重慶渝北農業園區一塊面積300多畝的土地。中核置業在重慶有個在建項目——塞納左岸，4月30日將開盤，建筑面積32萬平方米。目前無從得知雙方交易價格及具體細節，不過當地人士估計，萬科出價不會太高，因為中小地產商在遭遇資金命門后被迫低價甩賣股權已不是第一樁。其他企業的財務困境，恰給萬科提供了良好收購機遇。賬面上170億元現金，使萬科攻城掠地有了充足彈藥”。無論投資者還是分析師，對萬科此模式均非常認同。國信證券分析師陳林認為，此策略可使其迅速獲得土地和項目。這也是近期萬科走強的原因。

　　
　　 據說有部分中小開發商通過地下錢莊等渠道融資，據說在一些二、三線城市，例如昆明，項目公司的民間拆借年利率到了30%，資金問題已經成為整個房地產行業集體思考的焦點話題。此時，萬科的后勁發揮出來了，，單純的拿地，只能算是“攻城”的層次，萬科講求的是最高的層次，所謂“上兵伐謀”是也。

　　
　　 正如近日銀行陸續出臺二套房貸優惠政策一般，金融股、地產股再度攜手反擊。周五大盤在這兩大領漲板塊的率領下一掃近日之郁悶，上證指數上漲168點，收于3580點。萬科收于26.66元，上漲8.11%。


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