主題： 萬科的“上兵伐謀”

《孫子兵法》云：“上兵伐謀，其次伐交，其次伐兵，其下攻城”。意思是說：上等的軍事行動(dòng)是用謀略挫敗敵人，其次就是用外交戰(zhàn)勝敵人，再次是用武力擊敗敵軍，最下之策是攻打敵人的城池。其中“上兵伐謀”一語是指依靠謀略運(yùn)用，包括政治、經(jīng)濟(jì)、文化等手段的綜合運(yùn)作，不待對立雙方矛盾激化即先期解決爭端。上市公司有誰學(xué)到此精妙招數(shù)？來看看萬科的“曲線拿地”模式，是否深得孫子兵法中“上兵伐謀”的精髓？

　　 一、年報(bào)里的“資源整合”

　　
　　 萬科2007年報(bào)里有這樣一段關(guān)于“資源整合”的話——報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)加大資源整合力度，擴(kuò)大合作對象范圍，運(yùn)用了多種合作方式。公司進(jìn)一步受讓浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司的剩余20%股權(quán)；與上海恒大集團(tuán)有限公司及上海吉鑫置業(yè)發(fā)展有限公司簽署協(xié)議，獲得上海浦東成山路、濟(jì)陽路、五街坊、七街坊及中林等項(xiàng)目；與中國航空工業(yè)第一集團(tuán)公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同組建綜合性房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　
　　 二、王石話中的“兼并”手段

　　
　　 2007年報(bào)里的這段羅列，一般大眾只是知其然，并不知其所以然。那我們再聽聽萬科董事長王石的解說，或許就明白了些許。3月21日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》刊登了一篇名為《王石香港澄清“拐點(diǎn)論”》的文章，王石如是稱：“萬科對小公司的土地沒有興趣，因?yàn)榧娌⒅v究的是效率，而從效率上來講，兼并小公司根本不劃算。萬科們希望兼并優(yōu)秀的開發(fā)商。萬科的策略是自己買地與兼并合作結(jié)合起來進(jìn)行。萬科和其它發(fā)展商的區(qū)別之一是：把兼并作為占有市場的手段，萬科從2006年開始兼并，到去年兼并的項(xiàng)目已經(jīng)分別占到了總項(xiàng)目的55%和41%”。

　　
　　 三、郁亮話中的“合作項(xiàng)目”

　　
　　 在3月26日萬科召開的2007年度業(yè)績說明會(huì)上，萬科總裁郁亮亦曾有過如是一段話，值得我們好好回味：“萬科可以在一段時(shí)間內(nèi)，不依賴股權(quán)融資而保持每股收益的良好成長性，主要方法是增加合作項(xiàng)目比例，將主要資金用于開發(fā)合作方的存量土地，而不是自己購買項(xiàng)目資源。在這種模式下，公司可以實(shí)現(xiàn)非常高的周轉(zhuǎn)率，并使凈資產(chǎn)收益率在一段時(shí)間內(nèi)呈上升趨勢或維持高位，從而通過內(nèi)生增長支撐每股收益的成長性”。

　　
　　 四、機(jī)構(gòu)眼里的贊許之情

　　
　　 3月28日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》在《萬科再施趁火打劫 洽購中核置業(yè)攻取重慶》一文中稱：“萬科收購重慶中核宜華置業(yè)的消息開始在當(dāng)?shù)亓鱾鳌ＹY料顯示，中核置業(yè)成立于2006年6月，注冊資金5000萬元，擁有位于重慶渝北農(nóng)業(yè)園區(qū)一塊面積300多畝的土地。中核置業(yè)在重慶有個(gè)在建項(xiàng)目——塞納左岸，4月30日將開盤，建筑面積32萬平方米。目前無從得知雙方交易價(jià)格及具體細(xì)節(jié)，不過當(dāng)?shù)厝耸抗烙?jì)，萬科出價(jià)不會(huì)太高，因?yàn)橹行〉禺a(chǎn)商在遭遇資金命門后被迫低價(jià)甩賣股權(quán)已不是第一樁。其他企業(yè)的財(cái)務(wù)困境，恰給萬科提供了良好收購機(jī)遇。賬面上170億元現(xiàn)金，使萬科攻城掠地有了充足彈藥”。無論投資者還是分析師，對萬科此模式均非常認(rèn)同。國信證券分析師陳林認(rèn)為，此策略可使其迅速獲得土地和項(xiàng)目。這也是近期萬科走強(qiáng)的原因。

　　
　　 據(jù)說有部分中小開發(fā)商通過地下錢莊等渠道融資，據(jù)說在一些二、三線城市，例如昆明，項(xiàng)目公司的民間拆借年利率到了30%，資金問題已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)集體思考的焦點(diǎn)話題。此時(shí)，萬科的后勁發(fā)揮出來了，，單純的拿地，只能算是“攻城”的層次，萬科講求的是最高的層次，所謂“上兵伐謀”是也。

　　
　　 正如近日銀行陸續(xù)出臺二套房貸優(yōu)惠政策一般，金融股、地產(chǎn)股再度攜手反擊。周五大盤在這兩大領(lǐng)漲板塊的率領(lǐng)下一掃近日之郁悶，上證指數(shù)上漲168點(diǎn)，收于3580點(diǎn)。萬科收于26.66元，上漲8.11%。


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