主題：萬 科Ａ：2007年年度報告

　重要提示：　本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證本報告所載資料不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。王石主席、郁亮董事、陳志裕董事、肖莉董事、蔣偉董事、李志榮獨立董事、李家暉獨立董事、徐林倩麗獨立董事出席本次董事會會議。宋林副主席、王印董事因公務原因未能親自出席本次董事會，授權蔣偉董事代為出席會議并行使表決權；孫建一獨立董事因公務原因未能親自出席本次董事會，授權徐林倩麗獨立董事代為出席會議并行使表決權。　公司董事會主席王石，董事、總裁郁亮，執行副總裁、財務負責人王文金聲明：保證年度報告中財務報告的真實、完整。　一、致股東　對中國住宅行業來說，2007必將是給人留下深刻印象的一年。


　　這一年，包括萬科在內的眾多住宅企業、尤其是上市企業，普遍實現了前所罕有的高速增長，增長的幅度甚至超過了空前繁榮、行業一片樂觀的2004年。然而正如三年前盛況之后隨之而來的是2005年初行業調控、市場前景迷離，2007行至歲末，觀望氛圍再度籠罩行業上空。

　　市場情緒有如天氣，起伏變幻本來難免。但如此劇烈的陰晴交替，卻依然足以令人動容。在這一近乎悖論的巨大反差背后，行業前景的天平究竟將向何方傾斜？投身或投資于這一領域的我們，又該作出怎樣的判斷和選擇？毫無疑問，這是萬科必須直面的問題，萬科也有責任與股東分享思考的所得。然而，相對于市場氣氛的劇烈變動，萬科的回答可能會略顯平淡。　因為在萬科眼中，自2004年以來，盡管行業景氣的表面現象時有跌宕，市場氛圍也不斷在樂觀與悲觀之間反復徘徊，但支撐住宅市場基本面的諸要素卻并未發生任何根本性的改變，而行業內在的發展規律更是始終如一。在萬科看來，要看清今天的行業，要判斷明天的市場，其實答案早在數年前就已經揭曉。行業今天面臨的局面，與2005年二季度的情形頗有相似之處；回顧2004年到2005年曾經發生的變化，則市場氛圍從2007年到2008年的轉折也似曾相識。不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對政策調控的反應；而今天的寒意，則來自市場現象的變化。

　　萬科在2004年年度報告中有這樣的分析：“消費者的有效需求才是一個市場存在的理由。政策是市場環境中不可忽視的一個重要組成部分，但它的出發點，只會是防范市場波動帶來的風險，而不可能是憑空創造或者消除一個自我演進的真實市場。住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會成員改善生活品質最重要的物質基礎之一。決定住宅市場基本走勢的，是經濟的成長性、人口結構和居住形態的變遷?！敖涍^20多年的發展，中國已在世界經濟尤其進出口貿易中獲得舉足輕重的地位，并保持著全球最快的增長速度。未來十年中國人口仍將繼續增長，并伴隨家庭規模的不斷小型化。而隨著工商社會的全面成型，中國也正處于全球最快的城市化進程中。　“商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發展空間的行業之一。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業的集中化也是必然的趨勢。　“行業發展的廣闊前景和集中化的必然趨勢，為包括萬科在內的領先企業提供了近乎無限的遐想空間。”這段話在2005年似乎并未獲得太多的認同，而時至今日更恐怕早已被人遺忘。但從2005年到2007年，伴隨宏觀調控的逐步深入，行業內優勢企業普遍的快速發展卻已成為不爭的事實。再度審視、比較這一成長歷程，如果作為劇中人的我們，能從情節片段的紛亂中超脫出來，則不難發現，決定行業長期發展和短期波動的內在規律和深層因素，其實并未發生任何根本性的改變。正是從這樣的觀察角度出發，萬科在2005年的中期報告中再度重申了自己的看法：“（萬科）管理層認為，對于行業經營環境可以作出兩點結論。首先，只有平穩的增長才是行業之福，短期內過于亢奮的市場盛況必然不能持久，更不可依賴。其次，無論一時有多少利空的消息，依靠真實需求支撐的市場也永遠不會就此衰落或沉淪。”　我們對中國住宅行業的美好前景充滿信心。但我們也看到，在市場從亢奮非理性上漲向理性增長回歸的進程中，消費者的判斷和預期需要一段時間來加以厘清。而這一過程影響著個人購房行為，并進而可能影響群體的信息傳遞和決策。


　　很多時候，從表面上看是市場的變動導致了市場預期的變化，但深入探究，我們可能發現，其實是市場對短期預期的某種不確定而放大了市場的短期波動。作為這個年輕行業的領跑者，盡管萬科沒有足夠的能力主導市場的態勢，但我們應當也必須直面市場的觀望和疑問，并始終秉持擁有充分把握的立足之道。幸運的是，身為為數不多的見證這一行業自肇始以來全過程的企業之一，我們更深切的感受到來自市場運行本質的力量。由此而獲得的寶貴經驗，亦成為前瞻未來的基礎?！∪绻麑θf科所沉淀的經驗和信念做一個扼要，那就是堅持自己對長期趨勢的判斷，并對行業自身可能發生的情緒波動始終保持警惕，而這也正是萬科當前的選擇。類似中國正在經歷的高速現代化、城市化發展進程，在每個國家的歷史上恐怕都只有一次機會。身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關的中國住宅行業，其足跡注定無法平凡。類似的亢奮和接踵而來的回歸，在未來仍可能再次甚至多次降臨。作為這個領域的從業者，萬科團隊的成員將盡力守住一顆平常心。撇去表面的喧嘩，真實的購買力始終在悄然生長，而住宅業邁向成熟的步伐也從未停歇。作為一個自由準入的行業，所有資源和機會對每個參與者正日益變得公平。憑借一筆先得的資源就可以坐收利潤的時代已經結束，未來只有那些真正創造價值的企業才能在這個充滿競爭的行業中長存；只有那些轉化資源效率最高、能以最低消耗創造最高性價比產品的企業才能最終贏得勝利者的桂冠?！≌腔谶@樣的思路，萬科將2008年的主題詞確定為“慮遠積厚 守正筑堅”。在住宅行業中耕耘了二十年的萬科，越來越意識到只有回到市場邏輯的起點，不斷強化自身的能力，才是應對一切市場變動最簡潔、也最有效的終極策略。有志于成為世界級優秀住宅企業的萬科，越來越意識到，市場是最公平的游戲，在這里不存在取巧的捷徑，只有腳踏實地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道?！?008年是萬科上市的第18年。在過去的17年中，股東一如既往地支持著萬科，也見證了萬科持續17年、閱遍市場風雨和波折的增長。對股東給予的理解和信任，萬科人一直深存感激。這也給了萬科人足夠的動力，在未來的悠長歲月中，與股東一同譜寫更為美好的明日篇章。　二、公司基本情況簡介　1、公司法定中文名稱：萬科企業股份有限公司

　　英文名稱：CHINA VANKE CO.， LTD. (縮寫為VANKE)　2、法定代表人：王石　3、董事會秘書：肖莉

　　電子信箱：IR@vanke.com


　　股證事務授權代表：梁潔


　　電子信箱：IR@vanke.com　4、聯系地址：中國深圳市福田區梅林路63號萬科建筑研究中心　5、電話：0755-25606666

　　傳真：0755-25531696　6、注冊地址：中國深圳市鹽田區大梅沙萬科東海岸裙樓C02


　　郵政編碼：518083


　　辦公地址：中國深圳市福田區梅林路63號萬科建筑研究中心


　　郵政編碼：518049　7、國際互聯網網址：www.vanke. com


　　電子信箱：IR@vanke.com　8、信息披露媒體名稱：《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》及香港一家英文媒體


　　登載年報的國際互聯網網址：www.cninfo.com.cn　9、年報備置地點：公司董事會辦公室　10、股票上市地：深圳證券交易所　11、股票簡稱及代碼：萬科A 000002


　　萬科B 200002　12、公司首次注冊登記日期：1984年5月30日，地點：深圳


　　變更登記日期：2007年9月28日，地點：深圳　13、企業法人營業執照注冊號：4403011019092　14、稅務登記號碼：地稅登字440304192181490號

　　國稅登字440301192181490號　15、組織機構代碼：19218149-0　16、公司聘請的會計師事務所名稱、辦公地址畢馬威華振會計師事務所：北京市東長安街1號東方廣場東2座辦公樓8層畢馬威會計師事務所：香港中環遮打道10號太子大廈8樓　三、會計數據和業務數據摘要　1、本年度主要會計數據(單位：人民幣元)

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