主題：萬 科Ａ：2007年年度報告

　重要提示：　本公司董事會、監(jiān)事會及董事、監(jiān)事、高級管理人員保證本報告所載資料不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對其內(nèi)容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。王石主席、郁亮董事、陳志裕董事、肖莉董事、蔣偉董事、李志榮獨立董事、李家暉獨立董事、徐林倩麗獨立董事出席本次董事會會議。宋林副主席、王印董事因公務(wù)原因未能親自出席本次董事會，授權(quán)蔣偉董事代為出席會議并行使表決權(quán)；孫建一獨立董事因公務(wù)原因未能親自出席本次董事會，授權(quán)徐林倩麗獨立董事代為出席會議并行使表決權(quán)。　公司董事會主席王石，董事、總裁郁亮，執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責人王文金聲明：保證年度報告中財務(wù)報告的真實、完整。　一、致股東　對中國住宅行業(yè)來說，2007必將是給人留下深刻印象的一年。


　　這一年，包括萬科在內(nèi)的眾多住宅企業(yè)、尤其是上市企業(yè)，普遍實現(xiàn)了前所罕有的高速增長，增長的幅度甚至超過了空前繁榮、行業(yè)一片樂觀的2004年。然而正如三年前盛況之后隨之而來的是2005年初行業(yè)調(diào)控、市場前景迷離，2007行至歲末，觀望氛圍再度籠罩行業(yè)上空。

　　市場情緒有如天氣，起伏變幻本來難免。但如此劇烈的陰晴交替，卻依然足以令人動容。在這一近乎悖論的巨大反差背后，行業(yè)前景的天平究竟將向何方傾斜？投身或投資于這一領(lǐng)域的我們，又該作出怎樣的判斷和選擇？毫無疑問，這是萬科必須直面的問題，萬科也有責任與股東分享思考的所得。然而，相對于市場氣氛的劇烈變動，萬科的回答可能會略顯平淡。　因為在萬科眼中，自2004年以來，盡管行業(yè)景氣的表面現(xiàn)象時有跌宕，市場氛圍也不斷在樂觀與悲觀之間反復徘徊，但支撐住宅市場基本面的諸要素卻并未發(fā)生任何根本性的改變，而行業(yè)內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律更是始終如一。在萬科看來，要看清今天的行業(yè)，要判斷明天的市場，其實答案早在數(shù)年前就已經(jīng)揭曉。行業(yè)今天面臨的局面，與2005年二季度的情形頗有相似之處；回顧2004年到2005年曾經(jīng)發(fā)生的變化，則市場氛圍從2007年到2008年的轉(zhuǎn)折也似曾相識。不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對政策調(diào)控的反應(yīng)；而今天的寒意，則來自市場現(xiàn)象的變化。

　　萬科在2004年年度報告中有這樣的分析：“消費者的有效需求才是一個市場存在的理由。政策是市場環(huán)境中不可忽視的一個重要組成部分，但它的出發(fā)點，只會是防范市場波動帶來的風險，而不可能是憑空創(chuàng)造或者消除一個自我演進的真實市場。住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)之一。決定住宅市場基本走勢的，是經(jīng)濟的成長性、人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)的變遷。“經(jīng)過20多年的發(fā)展，中國已在世界經(jīng)濟尤其進出口貿(mào)易中獲得舉足輕重的地位，并保持著全球最快的增長速度。未來十年中國人口仍將繼續(xù)增長，并伴隨家庭規(guī)模的不斷小型化。而隨著工商社會的全面成型，中國也正處于全球最快的城市化進程中。　“商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業(yè)的集中化也是必然的趨勢。　“行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢，為包括萬科在內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)提供了近乎無限的遐想空間。”這段話在2005年似乎并未獲得太多的認同，而時至今日更恐怕早已被人遺忘。但從2005年到2007年，伴隨宏觀調(diào)控的逐步深入，行業(yè)內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)普遍的快速發(fā)展卻已成為不爭的事實。再度審視、比較這一成長歷程，如果作為劇中人的我們，能從情節(jié)片段的紛亂中超脫出來，則不難發(fā)現(xiàn)，決定行業(yè)長期發(fā)展和短期波動的內(nèi)在規(guī)律和深層因素，其實并未發(fā)生任何根本性的改變。正是從這樣的觀察角度出發(fā)，萬科在2005年的中期報告中再度重申了自己的看法：“（萬科）管理層認為，對于行業(yè)經(jīng)營環(huán)境可以作出兩點結(jié)論。首先，只有平穩(wěn)的增長才是行業(yè)之福，短期內(nèi)過于亢奮的市場盛況必然不能持久，更不可依賴。其次，無論一時有多少利空的消息，依靠真實需求支撐的市場也永遠不會就此衰落或沉淪。”　我們對中國住宅行業(yè)的美好前景充滿信心。但我們也看到，在市場從亢奮非理性上漲向理性增長回歸的進程中，消費者的判斷和預期需要一段時間來加以厘清。而這一過程影響著個人購房行為，并進而可能影響群體的信息傳遞和決策。


　　很多時候，從表面上看是市場的變動導致了市場預期的變化，但深入探究，我們可能發(fā)現(xiàn)，其實是市場對短期預期的某種不確定而放大了市場的短期波動。作為這個年輕行業(yè)的領(lǐng)跑者，盡管萬科沒有足夠的能力主導市場的態(tài)勢，但我們應(yīng)當也必須直面市場的觀望和疑問，并始終秉持擁有充分把握的立足之道。幸運的是，身為為數(shù)不多的見證這一行業(yè)自肇始以來全過程的企業(yè)之一，我們更深切的感受到來自市場運行本質(zhì)的力量。由此而獲得的寶貴經(jīng)驗，亦成為前瞻未來的基礎(chǔ)。　如果對萬科所沉淀的經(jīng)驗和信念做一個扼要，那就是堅持自己對長期趨勢的判斷，并對行業(yè)自身可能發(fā)生的情緒波動始終保持警惕，而這也正是萬科當前的選擇。類似中國正在經(jīng)歷的高速現(xiàn)代化、城市化發(fā)展進程，在每個國家的歷史上恐怕都只有一次機會。身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關(guān)的中國住宅行業(yè)，其足跡注定無法平凡。類似的亢奮和接踵而來的回歸，在未來仍可能再次甚至多次降臨。作為這個領(lǐng)域的從業(yè)者，萬科團隊的成員將盡力守住一顆平常心。撇去表面的喧嘩，真實的購買力始終在悄然生長，而住宅業(yè)邁向成熟的步伐也從未停歇。作為一個自由準入的行業(yè)，所有資源和機會對每個參與者正日益變得公平。憑借一筆先得的資源就可以坐收利潤的時代已經(jīng)結(jié)束，未來只有那些真正創(chuàng)造價值的企業(yè)才能在這個充滿競爭的行業(yè)中長存；只有那些轉(zhuǎn)化資源效率最高、能以最低消耗創(chuàng)造最高性價比產(chǎn)品的企業(yè)才能最終贏得勝利者的桂冠。　正是基于這樣的思路，萬科將2008年的主題詞確定為“慮遠積厚 守正筑堅”。在住宅行業(yè)中耕耘了二十年的萬科，越來越意識到只有回到市場邏輯的起點，不斷強化自身的能力，才是應(yīng)對一切市場變動最簡潔、也最有效的終極策略。有志于成為世界級優(yōu)秀住宅企業(yè)的萬科，越來越意識到，市場是最公平的游戲，在這里不存在取巧的捷徑，只有腳踏實地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道。　2008年是萬科上市的第18年。在過去的17年中，股東一如既往地支持著萬科，也見證了萬科持續(xù)17年、閱遍市場風雨和波折的增長。對股東給予的理解和信任，萬科人一直深存感激。這也給了萬科人足夠的動力，在未來的悠長歲月中，與股東一同譜寫更為美好的明日篇章。　二、公司基本情況簡介　1、公司法定中文名稱：萬科企業(yè)股份有限公司

　　英文名稱：CHINA VANKE CO.， LTD. (縮寫為VANKE)　2、法定代表人：王石　3、董事會秘書：肖莉

　　電子信箱：IR@vanke.com


　　股證事務(wù)授權(quán)代表：梁潔


　　電子信箱：IR@vanke.com　4、聯(lián)系地址：中國深圳市福田區(qū)梅林路63號萬科建筑研究中心　5、電話：0755-25606666

　　傳真：0755-25531696　6、注冊地址：中國深圳市鹽田區(qū)大梅沙萬科東海岸裙樓C02


　　郵政編碼：518083


　　辦公地址：中國深圳市福田區(qū)梅林路63號萬科建筑研究中心


　　郵政編碼：518049　7、國際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)址：www.vanke. com


　　電子信箱：IR@vanke.com　8、信息披露媒體名稱：《中國證券報》、《證券時報》、《上海證券報》及香港一家英文媒體


　　登載年報的國際互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)址：www.cninfo.com.cn　9、年報備置地點：公司董事會辦公室　10、股票上市地：深圳證券交易所　11、股票簡稱及代碼：萬科A 000002


　　萬科B 200002　12、公司首次注冊登記日期：1984年5月30日，地點：深圳


　　變更登記日期：2007年9月28日，地點：深圳　13、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4403011019092　14、稅務(wù)登記號碼：地稅登字440304192181490號

　　國稅登字440301192181490號　15、組織機構(gòu)代碼：19218149-0　16、公司聘請的會計師事務(wù)所名稱、辦公地址畢馬威華振會計師事務(wù)所：北京市東長安街1號東方廣場東2座辦公樓8層畢馬威會計師事務(wù)所：香港中環(huán)遮打道10號太子大廈8樓　三、會計數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)摘要　1、本年度主要會計數(shù)據(jù)(單位：人民幣元)

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