主題：萬科轉板軟肋

進入新一周，對于萬科[簡介 最新動態]而言迎來關鍵一周，因為本周內萬科B轉H事宜將進入現金選擇權階段。

本周內，除已放棄現金選擇權的的萬科B股股東外，所有萬科B股股東均可行使現金選擇權權利，若行使現金選擇權的股份數超B股總股份數的三分之一，歷時一年半之久的萬科B轉H事宜就將終止。

對于此次B轉H事宜，萬科董秘譚華杰對觀點地產新媒體表示，萬科方面很有信心，但最后的結果還需要看投資者的選擇。

譚華杰稱，B股投資者中境外投資者的比例非常高，在這樣情況下從B股轉到H股，對境外投資者來說，能在很大程度上改善投資者的交易環境。

“B股停牌前的股價為12.41港元/股，高于現金選擇權的行權價，如果確實想要行權的投資者，在停牌前就會有所動作了”。

行權倒計時

6月8日晚，萬科發布關于B轉H提示性公告告知，萬科B股現金選擇權申報期為2014年6月9日至2014年6月13日期間的交易日上午9：30-11：30，下午1：00-3：00，申報截止時間為2014年6月13日下午3：00。

于上述期間，除已放棄現金選擇權的的萬科B股股東外，所有萬科B股股東均可行使現金選擇權權利，若行使現金選擇權的股份數超B股總股份數的三分之一，即申報股份數若超過4.38億股，現金選擇權方案將不予實施，現金選擇權將不予清算交收，萬科B股將復牌并繼續于深交所B股市場交易。

在給予提示性同時，萬科還公告透露，提供公司B股現金選擇權的第三方為華潤(集團)有限公司下屬子公司合貿有限公司、GICPRIVATE LIMITED(新加坡政府投資公司，簡稱“GIC”)和惠理基金管理公司及惠理基金管理香港有限公司(合稱為“惠理”)。

即萬科B的投資者可選擇繼續持有股票至萬科H股在香港聯交所掛牌上市，也可選擇于萬科B股的現金選擇權行權申報期內申報行使現金選擇權，將其持有的全部或部分萬科B股按照12.39港元/股的價格轉讓給提供現金選擇權的第三方。

另于早前6月6日，萬科公布的B股現金選擇權實施方案中透露，作為現金選擇權第三方的GIC和惠理，就其所持有的總計2.83億股公司B股股份承諾放棄行使現金選擇權，放棄部分選擇權股份數占萬科B股總股數的21.56%。

除承諾放棄行使現金選擇權以外，其他萬科B股股東將派[最新消息 價格 戶型 點評]發與其持有的B股股份數量相等份數的現金選擇權，萬科此次B股現金選擇權派發總數量為10.31億份。

方案同時補充指出，根據《香港上市規則》，在為本次方案提供現金選擇權的第三方中，華潤和GIC為公司的關連人士，他們因提供現金選擇權而獲得的公司股份不得計入公眾持股量。因此，即使香港聯交所能夠給予公司公眾持股量為8%的豁免，華潤和GIC最多只能收購不超過公司總股本3.45%的B股股份，接近B股總數的三分之一，否則公司將不能滿足香港聯交所的上市條件。

方案中還提及，在現金選擇權實施完畢及確定在香港開戶的境外公眾股股東人數不少于300人后，公司將向深交所申請B股股票摘除。

并在取得香港聯交所正式批準公司H股上市的批準函后，萬科原B股股票將全部轉換上市地并在香港聯交所主板上市及掛牌交易。

B轉H成功概率

在即將進入現金選擇權階段前一周，代表萬科集體合伙人的盈安合伙對萬科A進行最高額度的一次增持，在相關機構看來是一次很好提振B轉H股信心的機會。

而目前看來，停牌前的萬科B或也受上述消息影響，停牌前價格上漲至12.41港元/股，高于萬科B的現金行權價12.39港元/股。

即從先前折價5%的情況轉變為出現溢價情況。

對于B轉H最終結果問題，廣發證券在萬科B停牌前的一份報告中指出，成功轉板后萬科B股或迎來估值回歸。鑒于預計B股估值回歸的空間，對于B股90%的境外機構投資者即原股東而言，選擇不行權仍有利可圖，轉板仍有機會。

廣發證券還指出，“B轉H如果成功實施將推動萬科B股估值的合理回歸，目前B股的市盈率對比中國海外發展6.5倍市盈率估值仍存在差距”。

申銀萬國報告也認為，萬科現金選擇權的套利空間不大，選擇現金選擇權的投資者預計減少。

另一方面，更多的人士認為，H股流動性及估值優勢明顯，并且港股行業龍頭公司在估值上一般享有溢價，因此，萬科B轉H方案成行的概率較高。

申銀萬國報告稱，從行業橫向比較來看，目前港股主流地產公司2013年平均市盈率為6.3倍，其中中海[簡介 最新動態]、華潤、龍湖[簡介 最新動態]等龍頭公司估值為8.3倍。

“萬科如成功轉板H股，其合理市盈率定位至少應在7.5倍以上，萬科2013年EPS為1.37元，對應合理股價應在13港元左右，較目前萬科B股價仍有10%左右的空間”。

不過值得一提的是，對于萬科B轉H事宜，有分析曾認為，影響萬科B轉H的因素主要有兩個，一個是目前萬科估值并不具備優勢；另一個是行業整體景氣度負向波動影響下，境外投資人目前不看好地產行業，這或影響境外投資人的選擇。


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