主題：中交地產(chǎn)收購(gòu)母公司物業(yè)資產(chǎn) 央企整合加速？

中交地產(chǎn)股份有限公司（000736.SZ，以下簡(jiǎn)稱“中交地產(chǎn)”）近日發(fā)布公告稱，擬向控股股東收購(gòu)其所持有的物業(yè)公司100%股權(quán)。

　　消息發(fā)布后，中交地產(chǎn)股票連續(xù)2個(gè)交易日內(nèi)（2024年9月13日、9月18日）收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)達(dá)到20％。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者了解到，在宣布收購(gòu)物業(yè)公司之際，中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)李永前提交書(shū)面辭職報(bào)告，在其任職期間，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整持續(xù)深入，中交地產(chǎn)已連續(xù)多年增收不增利，公司千億銷售目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。壓在中交地產(chǎn)未來(lái)新任主帥肩上的擔(dān)子，顯然并不輕松。

　　收購(gòu)物業(yè)公司

　　9月11日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司正籌劃以現(xiàn)金方式收購(gòu)中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交集團(tuán)”）及其下屬子公司持有的中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交物業(yè)”）100%股權(quán)。

　　截至公告披露日，中交集團(tuán)、中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交房地產(chǎn)”）、中交一公局集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交一公局”）及中交投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交投資”）分別持有中交物業(yè)10%、51%、24%及15%股權(quán)。

　　據(jù)了解，中交集團(tuán)是中交地產(chǎn)間接控股股東，是國(guó)內(nèi)八大基建央企之一，主要從事交通基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，以及裝備制造、房地產(chǎn)及城市綜合開(kāi)發(fā)等。

　　中交房地產(chǎn)是中交地產(chǎn)直接控股股東，也是中交集團(tuán)為推進(jìn)內(nèi)部房地產(chǎn)板塊整合所設(shè)立的專業(yè)化子集團(tuán)，旗下?lián)碛芯G城中國(guó)（03900.HK）與中交地產(chǎn)兩個(gè)上市平臺(tái)。

　　目前交易對(duì)價(jià)尚未披露，中交地產(chǎn)稱將采用自有資金方式支付。

　　待交易完成后，中交地產(chǎn)將持有中交物業(yè)100%的股權(quán)，中交物業(yè)將成為中交地產(chǎn)的全資并表子公司。

　　物業(yè)成房企轉(zhuǎn)型抓手

　　據(jù)了解，中交物業(yè)成立于2022年12月13日，注冊(cè)資本3億元。此前中交集團(tuán)黨委副書(shū)記劉翔曾表示，組建中交物業(yè)是中交集團(tuán)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、增強(qiáng)發(fā)展后勁的關(guān)鍵一步。

　　根據(jù)中交物業(yè)此前官微，“走高質(zhì)量上市發(fā)展之路”被寫(xiě)進(jìn)公司目標(biāo)指引。控股股東中交房地產(chǎn)還曾在2022年12月23日通過(guò)官微發(fā)布了一則招聘公告，面向社會(huì)為中交物業(yè)征選一名副總經(jīng)理，當(dāng)時(shí)的條件中，除了工作經(jīng)驗(yàn)限制，“具有物業(yè)公司IPO經(jīng)歷優(yōu)先”也被寫(xiě)進(jìn)招聘條件中。隨后中交物業(yè)引入了明星職業(yè)經(jīng)理人、龍湖智創(chuàng)生活前執(zhí)行董事及首席運(yùn)營(yíng)官曾益明。

　　不過(guò)，中交物業(yè)在成立之時(shí)，國(guó)內(nèi)物管企業(yè)獨(dú)立上市之路就已遇冷。據(jù)了解，在地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)之時(shí)，房企紛紛拆分物管板塊尋求上市，以完善業(yè)務(wù)體系。回顧物企上市的幾個(gè)階段可以發(fā)現(xiàn)，房企分拆物業(yè)上市數(shù)量從2017年起出現(xiàn)明顯增加，2019年和2020年是物企上市密集期，期間碧桂園服務(wù)（6098.HK）、融創(chuàng)服務(wù)（1516.HK）等頭部房企的物管板塊紛紛成功上市。

　　2020年上半年時(shí)，物管企業(yè)在資本市場(chǎng)獲得極高估值。但從當(dāng)年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整深入，物業(yè)股亦隨之開(kāi)始出現(xiàn)回落，但彼時(shí)尋求上市依然是許多物企的首要選擇。

　　2021年上半年，依然不斷有物企嘗試沖刺上市，當(dāng)年6月份，10家物企密集遞表，打破物企單月遞表數(shù)量紀(jì)錄。但從2021年下半年開(kāi)始，受地產(chǎn)行業(yè)政策收緊和房企信用事件影響，港股物業(yè)板塊熱度也驟然下降，當(dāng)年遞交招股書(shū)的物企等待審核時(shí)間明顯加長(zhǎng)。

　　之后，隨著房企流動(dòng)性危機(jī)頻發(fā)，不少企業(yè)紛紛拋售資產(chǎn)以求快速回籠資金，物管資產(chǎn)首當(dāng)其沖。除了賣股引戰(zhàn)、抵押出售外，部分物企還為地產(chǎn)母公司進(jìn)行財(cái)務(wù)擔(dān)保、直接借款、兜售資產(chǎn)，甚至還出現(xiàn)資金被母公司違規(guī)挪用的亂象。當(dāng)時(shí)，業(yè)務(wù)獨(dú)立性一度成為物管行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　然而，面對(duì)行業(yè)的持續(xù)下行，不少地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)面臨虧損，資本市場(chǎng)上股價(jià)不斷走低。尋找新的增長(zhǎng)曲線、謀求轉(zhuǎn)型，甚至剝離開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成為眾多房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。物管業(yè)務(wù)現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為具有較強(qiáng)的抵御周期波動(dòng)的屬性，重新成為房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)抓手。

　　在中交地產(chǎn)宣布收購(gòu)中交物業(yè)之前，行業(yè)已有類似案例。2022年5月，建發(fā)國(guó)際（1908.HK）收購(gòu)建發(fā)物業(yè)（2156.HK） 35%股份，股權(quán)轉(zhuǎn)交后，建發(fā)物業(yè)再次成為建發(fā)國(guó)際的附屬公司，并實(shí)現(xiàn)并表。

　　今年5月27日，華發(fā)物業(yè)（00982.HK）宣布私有化退市計(jì)劃，而在此之前，其已經(jīng)將股權(quán)轉(zhuǎn)回地產(chǎn)母公司，營(yíng)收與利潤(rùn)在華發(fā)股份（600325.SH）并表。華發(fā)股份稱華發(fā)物業(yè)完成退市私有化之后，可以更好地專注于長(zhǎng)期戰(zhàn)略，更加精準(zhǔn)地進(jìn)行地產(chǎn)與物業(yè)之間的資源共享和整合。

　　此外，去年3月份，珠江股份以28.04億元將所持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出，同時(shí)作價(jià)7.79億元置入珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)及珠江健康合計(jì)持有的珠江城服100%股權(quán)。重組完成后，珠江股份從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變?yōu)槲飿I(yè)管理及文體運(yùn)營(yíng)公司。

　　具體到中交物業(yè)，公開(kāi)信息顯示，其依托于中交集團(tuán)全產(chǎn)業(yè)鏈和綜合一體化服務(wù)，布局有“大城市服務(wù)”與“大交通服務(wù)”兩大賽道，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公建、商寫(xiě)、住宅、港口、陸路、空港六項(xiàng)核心主業(yè)。

　　根據(jù)中交房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，2023年其下屬物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入5.07億元，較2022年增加1.74億元，物業(yè)管理營(yíng)業(yè)成本4.05億元，較2022年增加1.11億元，主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)；物業(yè)管理毛利率20.06%，較2022年上升8.28%，主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)，人工成本增長(zhǎng)緩慢。

　　今年上半年，中交房地產(chǎn)物管業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)收入2.63億元，較去年同期的2.73億元有所減少；但對(duì)應(yīng)成本2.29億元，卻較去年同期的2.23億元有所增加。

　　據(jù)了解，中交地產(chǎn)此前也有少部分物管業(yè)務(wù)，去年其物業(yè)管理服務(wù)收入1065.21萬(wàn)元，同比增加40.52%，不過(guò)僅占總收入的0.03%。

　　對(duì)于此次收購(gòu)，中交地產(chǎn)表示，交易完成之后，公司將新增物業(yè)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，助力公司拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。本次交易也符合公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，有利于公司提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

　　公告披露后，中交地產(chǎn)股價(jià)持續(xù)走高。9月12日收盤報(bào)7.42元／股，較前個(gè)交易日上漲3.78%；9月13日收盤報(bào)8.16元／股，上漲9.97%；9月18日當(dāng)天漲停，收盤報(bào)8.98元/股。

　　記者就收購(gòu)后的整合規(guī)劃聯(lián)系中交地產(chǎn)方面，對(duì)方表示暫以公告為準(zhǔn)。

　　公司董事長(zhǎng)辭職

　　在收購(gòu)計(jì)劃公布兩日后，9月13日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司于9月12日收到董事長(zhǎng)李永前的書(shū)面辭職報(bào)告，由于工作變動(dòng)原因，其申請(qǐng)辭去董事長(zhǎng)、董事會(huì)戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會(huì)、提名委員會(huì)委員職務(wù)。

　　關(guān)于新任董事長(zhǎng)，中交地產(chǎn)表示將進(jìn)行重新選舉產(chǎn)生。在此之前，李永前將繼續(xù)履行相應(yīng)職務(wù)。

　　而在當(dāng)天發(fā)布的另一份公告中，中交地產(chǎn)于表示已召開(kāi)了第九屆董事會(huì)第41次會(huì)議，通過(guò)關(guān)于選舉郭主龍為董事會(huì)董事的決議，并將在9月30日舉行的股東臨時(shí)大會(huì)上進(jìn)行審議。

　　與此同時(shí)，在9月12日，中交地產(chǎn)控股股東中交房地產(chǎn)也發(fā)布了董事長(zhǎng)變更的公告。因工作需要，經(jīng)中交集團(tuán)研究決定，任命郭主龍為中交房地產(chǎn)董事、董事長(zhǎng)及法定代表人；免去李永前董事長(zhǎng)、董事、法定代表人的職務(wù)。據(jù)了解，郭主龍現(xiàn)為中交房地產(chǎn)的黨委書(shū)記，而此次任命或意味著其將對(duì)中交房地產(chǎn)黨政“一手抓”。

　　公開(kāi)信息顯示，李永前于2014年入職中交集團(tuán)，之后被派遣到綠城中國(guó)任職。在綠城中國(guó)任職期間，李永前見(jiàn)證了綠城中國(guó)銷售規(guī)模從幾百億到千億的突破，以及旗下代建業(yè)務(wù)綠城管理（9979.HK）上市。

　　2019年時(shí)，其從綠城中國(guó)執(zhí)行總裁的崗位調(diào)回中交地產(chǎn)擔(dān)任總裁職位，并于2020年年初出任中交地產(chǎn)董事長(zhǎng)。其在任職初期就曾提出，要“復(fù)制綠城中國(guó)、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”，并效仿其輕重資產(chǎn)并舉的開(kāi)發(fā)模式。在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上，2020年中交地產(chǎn)要沖刺500億元銷售額，到2023年要突破千億大關(guān)。

　　隨后，中交地產(chǎn)在土地市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，2020年共計(jì)拿地635.59萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)176.9％，土地購(gòu)置總價(jià)款535.8億元，權(quán)益價(jià)款252.54億元。

　　但是，自2021年下半年以來(lái)，樓市情況急轉(zhuǎn)直下，各線城市銷售慘淡、房?jī)r(jià)不斷下行。與此同時(shí)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，消費(fèi)者購(gòu)房意愿較低。

　　在此情況下，中交地產(chǎn)業(yè)績(jī)也如同其他同行企業(yè)一樣出現(xiàn)下滑。此外，因?yàn)榍捌谀玫爻杀咎岣咭约颁N售端限價(jià)等因素影響，公司部分項(xiàng)目毛利空間有限，盈利空間收窄。2018年—2022年，公司營(yíng)收從89.48億元升至384.67億元，但同期歸母凈利潤(rùn)則分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收324.68億元，同比下降15.59%，歸母凈利潤(rùn)則虧損16.73億元。

　　前段時(shí)間發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，上半年，中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收89.8億元，同比微增2.48%；歸母凈虧損9.83億元，同比虧損幅度擴(kuò)大72.86%；利潤(rùn)總額為-9.22億元。

　　今年1—6月，中交地產(chǎn)全口徑簽約銷售面積43.4萬(wàn)平方米，較上年同期減少56.73%；簽約銷售金額81億元，同比減少62.26%；銷售回款113.4億元，較上年同期減少53.97%。

　　在現(xiàn)金流方面，上半年中交地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~7.44億元，同比下降75.16%；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為66.48億元，較上年同期下降近半。

　　值得注意的是，李永前在回到中交地產(chǎn)后，曾有意推動(dòng)公司代建業(yè)務(wù)發(fā)展。不過(guò)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)目前在行業(yè)內(nèi)并不突出。去年，中交地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)新簽貨值114.63億元，實(shí)現(xiàn)代建回款0.52億元。而同期，綠城管理代建項(xiàng)目銷售額為1068億元，同比增長(zhǎng)22.1%；銷售面積同比增長(zhǎng)46.7%至861萬(wàn)平方米。

　　記者就此次人事變動(dòng)聯(lián)系中交地產(chǎn)方面，對(duì)方不予置評(píng)。

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