主題：前4月銷售總額超12000億！百強房企業績降幅收窄

今年以來，房地產市場繼續保持低位運行。

　　4月30日晚，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家機構陸續發布2024年1—4月房企銷售業績榜。中指研究院數據顯示，今年前4月，百強房企銷售總額為12464.4億元，同比下降但降幅較上月有所收窄。另據克而瑞統計，百強房企1-4月實現銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7個百分點。

　　《每日經濟新聞》記者梳理發現，二季度開局，保利發展以單月銷售331億元重奪銷冠寶座，同時也是前4月銷售額唯一突破900億元關口的房企。中海地產和萬科分別以820億元和779.8億元銷售業績位居行業第二和第三位。值得注意的是，頭部房企4月的銷售業績不及3月。

　　房企間銷售業績差距拉大

　　中指研究院數據顯示，1-4月，百強房企銷售總額為12464.4億元，同比降幅較3月有所收窄。其中，銷售額超百億元房企共28家，銷售額均值320億元。

　　值得注意的是，今年前4月，房企間的業績差距逐漸拉大，除了保利發展獨自奔向“千億”外，“800億元+”房企只有中海地產一家，“700億元+”房企則有萬科、綠城中國和華潤置地三家。第七名建發房產與第六名招商蛇口銷售額相差超過170億元；排名第八至第十位的濱江集團、龍湖集團和越秀地產，銷售額均處于“300億元+”。

　　處于第二陣營（50億-100億元）企業共有29家，銷售額均值為69.7億元；第三陣營（30億-50億元）企業共有30家，銷售額均值為38.4億元；第四陣營（30億元以下）企業為13家，銷售額均值為27億元。

　　“4月份，如綠城中國、保利置業等央國企的銷售業績更顯韌性，武漢城建、濱江集團等區域深耕型企業同樣表現突出。”中指研究院分析指出。

　　克而瑞統計顯示，4月份百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元；TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元；TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。

　　隨著2023年上市房企年報發布接近尾聲，中指研究院梳理發現，頭部房企如中海地產、華潤置地、招商蛇口、越秀地產等，多保持謹慎樂觀，堅持深耕一線城市和重點二線城市，對高潛力城市進一步聚焦。同時，按月度、按季度以銷定投、以銷定產，實現產銷共存動態的平衡，以效率質量為優先。

　　在財務策略方面，上市房企更注重安全，逐步降低對“總融資”模式的依賴，轉向項目制融資，貫徹以銷定支策略，力爭降低融資成本，同時有序壓降負債規模，持續優化債務結構。如綠城提出平衡現金流安全與利潤，建發、金地緊抓現金流管理，龍湖把債務安全放在第一位，越秀確保“三道紅線”綠檔等。

　　房企5月份或加快推盤節奏

　　百強房企銷售業績整體不佳，與主要城市的房地產市場供求低迷有關。

　　據克而瑞數據，今年4月房地產市場的供求較3月環比微降，不過絕對量仍處年內次高，好于一季度月均水平。重點30城新房供應量同環比齊跌，成交量環比下降17%，同比下降43%，與一季度均值相比增長13%；前4月成交量累計同比下降47%，降幅收窄1個百分點。

　　分能級來看，一線和重點二三線城市的房地產市場供求均呈現出同環比齊跌、累計同比持續下降態勢，4月樓市成交絕對量好于一季度月均，一線城市同比降幅和累計同比降幅均為40%且低于二三線城市。可以看出，一線城市的樓市修復程度顯著好于二三線城市。

　　值得注意的是，4月重點城市的土拍市場出現明顯降溫。如上海4月土拍整體熱度有所下降，6宗地塊中3宗封頂搖號，1宗溢價，2宗底價；杭州于4月29日出讓中5宗土地，最終4宗成交，1宗提前終止；成都4月共推出25宗地塊，雖然部分熱門地塊刷新單價“地王”，但多數地塊以底價成交。

　　對于即將到來的5月份，中指研究院預計，房企會加快推盤，加大力度趕在“五一”推盤。一方面，“五一”假期是房地產營銷的關鍵節點，開發商抓緊機會積極推新；另一方面，房企有望積極推出靈活多樣的營銷活動，抓住上半年的營銷窗口期。

　　尤其是4月最后一周，成都、南京、天津、北京陸續出臺了樓市新政，包括取消或放松限購政策、支持住房“以舊換新”、優化公積金貸款政策等多種舉措。

　　“核心城市需求端限購限貸等政策將進一步優化調整，優化限購政策、降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等均具備空間。與此同時，‘保交付’力度有望延續。”中指研究院分析認為，4月30日召開的中央政治局會議首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，具體政策后續有望逐步落實。在外部環境進一步優化下，房企銷售將有所改善。

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