主題：地產(chǎn)政策迎根本性變化！地產(chǎn)ETF大漲近5%

　　7月25日，地產(chǎn)板塊開盤大漲。地產(chǎn)ETF（159707）大漲近5%，濱江集團(tuán)漲超9%，華發(fā)股份、保利發(fā)展?jié)q超8%。

　　昨日（7月24日）高層會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

政治局會議定調(diào)：中國樓市發(fā)生重大變化

　24日召開的中共中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時，首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　10天前，中國央行官員提及“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生深刻變化”。此番會議定調(diào)樓市，對這一判斷予以明確。每年7月下旬召開的中央政治局會議，歷來被視為決定下半年宏觀經(jīng)濟(jì)政策方向的關(guān)鍵會議。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)，此番會議對中國房地產(chǎn)市場新形勢作出研判，釋放出三大重磅信號。

　　房地產(chǎn)舊時代走向終結(jié)

　　何謂房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化？其突出表現(xiàn)在于，近兩年，房地產(chǎn)市場交易活躍度下滑，多地新房、二手房價格處于下跌通道，特別是今年4月份以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)邊際轉(zhuǎn)弱跡象。這些現(xiàn)象的背后折射出一系列中長期因素的變化。

　　首先是房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，2022年中國總?cè)丝谑状蜗陆担擎?zhèn)化進(jìn)程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，新房市場進(jìn)入見頂后的回落階段。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察到許多過去沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象，比如：居民按揭買房的積極性下降，房價預(yù)期逆轉(zhuǎn)，居民持有房產(chǎn)的意愿下降，房屋流通速度變慢，銀行按揭貸款余額減少等。種種跡象表明，資金流向地產(chǎn)的時代結(jié)束了，開發(fā)商大規(guī)模儲備地塊的時代也結(jié)束了。

　　房地產(chǎn)市場和行業(yè)出現(xiàn)重大變化的同時，相關(guān)管理政策也會發(fā)生根本性改變。李宇嘉認(rèn)為，未來政策重點需要逐步從增量轉(zhuǎn)到存量，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉(zhuǎn)向供給側(cè)改革。

　　樓市政策“工具箱”打開

　　此番會議提出，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。這或許意味著，時至年中，中國樓市政策“工具箱”再度打開，且開得更大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此前央行透露，過去在(房地產(chǎn))市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，這些邊際優(yōu)化舉措很快會落地。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策是當(dāng)前“慢復(fù)蘇”市場現(xiàn)狀下的迫切需要，也釋放出了房地產(chǎn)政策端仍具有較大調(diào)控空間的積極信號，預(yù)計接下來各地房地產(chǎn)政策調(diào)整力度將會有所加大，工具也將會趨于多元化。

　　陳文靜認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)政策的優(yōu)化仍將以因城施策的方式推進(jìn)，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產(chǎn)限制性政策已基本放開，當(dāng)前核心一二線城市政策空間仍較大。在這些城市，優(yōu)化住房信貸政策、放松郊區(qū)限購、降低交易稅費等仍是政策方向。

　　再提城中村改造

　　繼今年4月份的中央政治局會議后，本次會議再次提出了積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月21日的國務(wù)院常務(wù)會議也提及在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造。關(guān)榮雪認(rèn)為，這將意味著城中村改造將成為接下來房地產(chǎn)發(fā)展的重點之一。

　　在過去幾十年的高速發(fā)展中，房地產(chǎn)市場存在著“重新建輕存量”“重市場輕保障”等問題。在當(dāng)下樓市進(jìn)入新發(fā)展階段的背景下，政策力度向短板部分傾斜，完善住房保障體系、創(chuàng)新存量住房的更新模式等均是題中之義。

　　58安居客研究院院長張波也認(rèn)為，此番會議對于保障性住房的關(guān)注度并未降低，結(jié)合此前對于城中村改造的部署，以及官方明確下一步將多渠道開拓保障性租賃住房房源，未來多舉措拉動社會投資來共同建設(shè)保障性住房等政策支持力度，會進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　李宇嘉強(qiáng)調(diào)，未來的政策著力點在于把實施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來。包括保障性住房供給加速，特別是保障性租賃住房大規(guī)模籌集建設(shè)、分配等；也包括加快推進(jìn)城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市的問題，釋放其消費潛力；還包括老舊小區(qū)改造，釋放居民提升住房品質(zhì)的潛力等。

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