主題：地產政策迎根本性變化！地產ETF大漲近5%

　　7月25日，地產板塊開盤大漲。地產ETF（159707）大漲近5%，濱江集團漲超9%，華發股份、保利發展漲超8%。

　　昨日（7月24日）高層會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

政治局會議定調：中國樓市發生重大變化

　24日召開的中共中央政治局會議在談及房地產市場時，首次明確提出，適應中國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

　　10天前，中國央行官員提及“房地產市場供求關系已發生深刻變化”。此番會議定調樓市，對這一判斷予以明確。每年7月下旬召開的中央政治局會議，歷來被視為決定下半年宏觀經濟政策方向的關鍵會議。業內專家認，此番會議對中國房地產市場新形勢作出研判，釋放出三大重磅信號。

　　房地產舊時代走向終結

　　何謂房地產市場供求關系發生重大變化？其突出表現在于，近兩年，房地產市場交易活躍度下滑，多地新房、二手房價格處于下跌通道，特別是今年4月份以來，房地產市場出現邊際轉弱跡象。這些現象的背后折射出一系列中長期因素的變化。

　　首先是房地產發展階段的變化。中指研究院市場研究總監陳文靜指出，2022年中國總人口首次下降，城鎮化進程放緩，人均住房面積明顯提升，戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求已得到滿足，新房市場進入見頂后的回落階段。

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察到許多過去沒有出現過的現象，比如：居民按揭買房的積極性下降，房價預期逆轉，居民持有房產的意愿下降，房屋流通速度變慢，銀行按揭貸款余額減少等。種種跡象表明，資金流向地產的時代結束了，開發商大規模儲備地塊的時代也結束了。

　　房地產市場和行業出現重大變化的同時，相關管理政策也會發生根本性改變。李宇嘉認為，未來政策重點需要逐步從增量轉到存量，從“有沒有”轉向“好不好”，政策方向也要從需求端刺激逐步轉向供給側改革。

　　樓市政策“工具箱”打開

　　此番會議提出，適時調整優化房地產政策。這或許意味著，時至年中，中國樓市政策“工具箱”再度打開，且開得更大。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，此前央行透露，過去在(房地產)市場長期過熱階段陸續出臺的政策存在邊際優化空間，這些邊際優化舉措很快會落地。

　　諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，適時調整優化房地產政策是當前“慢復蘇”市場現狀下的迫切需要，也釋放出了房地產政策端仍具有較大調控空間的積極信號，預計接下來各地房地產政策調整力度將會有所加大，工具也將會趨于多元化。

　　陳文靜認為，下半年房地產政策的優化仍將以因城施策的方式推進，整體力度有望加大。普通二線和三四線城市在過去一年多的時間里，房地產限制性政策已基本放開，當前核心一二線城市政策空間仍較大。在這些城市，優化住房信貸政策、放松郊區限購、降低交易稅費等仍是政策方向。

　　再提城中村改造

　　繼今年4月份的中央政治局會議后，本次會議再次提出了積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。7月21日的國務院常務會議也提及在超大特大城市積極穩步實施城中村改造。關榮雪認為，這將意味著城中村改造將成為接下來房地產發展的重點之一。

　　在過去幾十年的高速發展中，房地產市場存在著“重新建輕存量”“重市場輕保障”等問題。在當下樓市進入新發展階段的背景下，政策力度向短板部分傾斜，完善住房保障體系、創新存量住房的更新模式等均是題中之義。

　　58安居客研究院院長張波也認為，此番會議對于保障性住房的關注度并未降低，結合此前對于城中村改造的部署，以及官方明確下一步將多渠道開拓保障性租賃住房房源，未來多舉措拉動社會投資來共同建設保障性住房等政策支持力度，會進一步增強。

　　李宇嘉強調，未來的政策著力點在于把實施擴大內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來。包括保障性住房供給加速，特別是保障性租賃住房大規模籌集建設、分配等；也包括加快推進城中村改造，解決新市民、年輕人、外來人群融入城市的問題，釋放其消費潛力；還包括老舊小區改造，釋放居民提升住房品質的潛力等。

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