主題：萬科2023內部年會：“微光匯聚 奔向曙光” 郁亮著重釋放樂觀信號

產能不足、業績壓力山大，郁亮強調打造矢量組織、冠軍組織、韌性組織，并分享了5個案例。

　　走過房地產行業最艱難的一年半后，萬科積極在內外釋放樂觀信號。

　　據界面新聞了解，萬科內部于2月9日-11日召開了主題為“微光匯聚，奔向曙光”的2023年年會，不同于去年的壓迫感和悲觀，萬科董事會主席郁亮今年的總結發言更多在于釋放樂觀信號，同時強調打造矢量組織、冠軍組織、韌性組織。

　　一位萬科內部人士向界面新聞透露，由于產能不足，今年業績壓力會比2022年更大，因此郁亮的發言更多在于給內部樹立信心，他分享了萬科去年5個好項目案例，表示已看到了微光。

　　在剛結束的內部年會上，郁亮分享的5個標桿案例包括，河南周口的一個住宅銷售項目，單盤市占率11.09%；遼寧鞍山的物業服務項目，三年時間從倒數第一到第一，滿意度90.82%全國第一，物業費收繳率98.89%。

　　另外三個項目則分別是物流南寧冷鏈園區 ，出租率93%；印力安陽印象匯，疫情期間0掉鋪，滿租；泊寓坪山龍田單元，出租率100.4%。

　　郁亮分享的這些標桿案例類型，也凸顯了萬科從2021年開始強調的開發經營服務并重，希望不管是開發業務，還是經營服務業務都能做好產品、好服務，這是活下去的根本。

　　2022年初，房地產行業已進入調整周期，當時在年會發言中，郁亮對內釋放了壓力和緊迫感，稱房地產行業已經進入“黑鐵時代”，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年。

　　不過從2022年6月開始，郁亮對外的發言就從悲觀轉向樂觀，在他看來，悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路，在市場本身壓力比較大情況下，需要樹立信心。

　　郁亮去年6月在股東大會上稱：“從短期來看市場已觸底，會緩慢、溫和地恢復。”再到去年9月的業務交流會上，郁亮說已經看到了“微光”；去年12月的一次臨時股東大會上，郁亮則表示：“微光在逐步變成曙光”。

　　郁亮發現“微光”的方式，來源于他在全國走訪項目，親自從一線業務層面感知。

　　6月股東大會上，郁亮稱：“在走訪過程中前線的同事給了我很大信心，比如惠州萬科的買房案例，說明無論多么困難，房子總有人買，關鍵看你能不能去找到客戶；江門案例告訴我，只要交出好產品，客戶就會愿意買單；珠海的雁南飛計劃，從坐銷變成行銷，到北方去找客戶。”

　　那次股東大會后兩個月，郁亮在國內走訪了萬科布局的35個城市，看了100多個項目。在他看來，只要有好產品、好服務，哪怕短期市場環境有壓力，也一定能熬過去。

　　除了在內部傳遞信心外，郁亮在今年年會上還再次重申了打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”的要求。

　　上述萬科內部人士對界面新聞稱，矢量組織強調戰略方向一致(開發經營服務并重)、工作目標一致(集團健康發展)以及判斷標準一致(集團利益最大化)；冠軍組織強調只有特別好才能活下去；韌性組織則強調抗風險、反脆弱以及抗打擊能力。

　　時間回到2018年，這一年是萬科進入“郁亮時代”的首個完整年度。郁亮在2018年9月喊出“活下去”，并啟動新一輪的組織重建，首次提出要打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”。

　　在萬科的規劃中，組織重建規劃分兩個階段，第一階段就是 “減脂、增肌、活血”，在去除冗雜結構和環節的同時，強化組織的能力，提高組織和人的流動性；第二階段是打造矢量組織、冠軍組織、韌性組織。

　　萬科2019年年報指出，目標一致、任務自洽、力出一孔的組織，是矢量組織；分工得當、相互補位、能上能下，讓場上隊員處于最佳狀態、發揮各自優勢的組織，是冠軍組織；百折不撓、健康強健、敏銳應變的組織，是韌性組織。

　　2021年，地產行業面臨嚴峻的挑戰，一向被視為“好學生”的萬科也難以避免的出現了凈利潤下滑的情況。

　　為了“活下去”，萬科從2021年開始提出要加速轉型發展，從“開發為主”轉到“開發經營服務并重”，并啟動了近十年來公司史上最大的一次組織架構調整。

　　2021年6月經過裂變后，萬科地產開發業務分為了七大區域，包括北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。同時在9月份，成立開發經營本部，全面統籌管理七大區域。

　　在開發經營本部的統籌下，萬科從2022年開始改變過去對各區域充分授權、分布式的管理模式，通過對全國93個城市56個公司的開發業務進行集中管控和統籌管理，來解決過往的離散度問題。

　　投資標準更嚴格的同時，為了確保現金流的安全，萬科在2022年大幅降低了拿地力度。

　　據中指研究院數據，2022年萬科權益拿地金額約為241億元，排名行業第13，新增全口徑貨值約為589億元，排名下滑至行業第17.在2021年，萬科這兩個拿地數據分別為1274億元、3309億元，均位居行業前列。

　　另據廣發證券研報，2022年，萬科新增項目僅37個，對應全口徑拿地金額約為692億元，拿地力度(全口徑拿地金額/全口徑銷售額)明顯下降，從2021年的29%下降為22%

　　上述萬科內部人士指出：“巧婦難為無米之炊。這兩年來公司拿地力度明顯更小，在產能不足的情況下，今年的業績壓力會更大。”

　　從2022年半年度業績來看，萬科已實現了“止跌企穩”。然而受第三季度歸母凈利潤下降影響，萬科去年前三季度實現歸母凈利潤170.5億元，雖保持增長，但同比增幅從2022年上半年的10.6%下降為2.2%。

　　與此同時，萬科也在抓住時機儲備資金以為后續發力做準備。去年12月，萬科發行了37億元的中期票據，今年1月與建行共同投資設立100億元的住房租賃投資基金，到2月份又有337億元中票獲批注冊。

　　值得一提的是，2月12日，萬科發布A股股票定增預案，募集資金不超過150億元，用于旗下11個房地產開發項目及補充流動資金。

　　此次萬科150億元定增如能順利發行，將超過保利發展擬募資的125億元，成為地產行業去年股權再融資重啟以來最大規模的定增。

　　中信證券分析師陳聰指出，股權融資本身無好壞之分，關鍵是時間點是否合理。當前監管穩妥放開地產企業股權再融資，且資產價格處于相對低位，盡快獲得股權融資不僅有望優化企業資產負債表，還有望提升ROE水平。

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