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主題: 郁亮:房地產再被看作支柱行業
2022-12-18 16:38:48          
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主題:郁亮:房地產再被看作支柱行業

12月16日,中央經濟工作會議召開,會上指出,要有效防范化解重大經濟金融風險,確保房地產市場平穩發展,滿足行業合理融資需求,推動行業重組并購,有效防范化解優質頭部房企風險。同日,萬科于深圳鹽田舉行2022年第一次臨時股東大會,審議通過債務融資工具和股權融資相關議案。

  萬科董事會主席郁亮在會上表示,房地產行業政策面在逐步向好,而且政策面向好的力度、廣度均超出了預期。繼2003年,時隔20年房地產行業又被看作支柱行業。市場恢復是一個緩慢而溫和的過程,微光在逐步變成曙光。

  政策面向好的力度、廣度超出預期

  此次萬科舉行臨時股東大會主要是為了審議兩個議案,分別是《關于提請股東大會授權發行直接債務融資工具的議案》和《關于提請股東大會給予董事會發行公司股份之一般性授權的議案》。據了解,上述兩個議案均獲得通過。

  其中,值得注意的是,萬科推出債務融資和股權融資議案,與證監會調整優化涉房企五項股權融資措施息息相關。11月以來,房地產行業信貸、債券、股權“三箭齊發”來支持房企融資。

  萬科總裁祝九勝在會上表示,政策上給房企融資開了一個窗口,萬科也向股東大會提交了申請股權融資授權的議案,并基于三個方面的考慮。

  一是,股權融資是要優化萬科資產結構,同時還要降低融資成本。一個公司要發展下去,既需股權資金,也需要債權資金,這兩者要形成合適比例才能形成比較好的資債結構。從融資成本來看,只有股權性占比提升了以后,負債率才能下來,債權性融資成本也會下去,融資成本會不斷形成一個低走的趨勢。

  二是,政策上的窗口體現了監管部門對整個行業的呵護和支持,加上大股東深鐵的支持提議。從根本上考慮,進行股權性融資對公司和股東的長遠利益有利。

  三是,目前行業處在底部,曙光已經出現,隱隱約約看到一些機會。這次授權經過股東大會支持表決通過,會在授權范圍內做后續安排。

  據悉,在獲得股東大會授權之后,萬科董事會將有權處理股份發行有關事項,包括但不限于配發不超過20%的A股或H股。

  “行業很多年沒有發行股票了,現在終于可以發行了。”郁亮表示,現在政策面在逐步向好,而且政策面向好的力度、廣度全面性超出了預期。今天的政策不止“三支箭”,還有內保外貸這“第四支箭”解決美元債問題。四箭齊發,對行業未來發展注入活力。

  同時,郁亮還提及,繼2003年,時隔20年房地產行業又被看作支柱行業。這些毫無疑問對市場都有正面作用,都是在房住不炒的前提下,來化解房地產企業流動性問題和促進行業健康發展。

  據了解,12月15日,國務院副總理劉鶴在第五輪中國——歐盟工商領袖和前高官對話上發表書面致辭。劉鶴指出,房地產是國民經濟的支柱產業,針對當前出現的下行風險,我們已出臺一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業的資產負債狀況,引導市場預期和信心回暖。未來一個時期,中國城鎮化仍處于較快發展階段,有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。

  “我們幾個月前在中期會上說微光,這幾個月下來覺得微光在逐步變成曙光。”郁亮說道。

  行業收縮過度,積蓄反彈力量

  郁亮曾在今年6月的股東大會上作出判斷:市場恢復是一個緩慢和溫和的過程。

  值得一提的是,郁亮在此次臨時股東大會上仍重申了這個觀點,但同時他還指出,“只不過現在來看,溫和的程度比我們預期的還要更溫和一點。比如11月份的銷售回到今年4-5月的水平,這個有點出乎預料的。”

  數據顯示,2022年11月,萬科實現合同銷售面積207.4萬平方米,合同銷售金額304.4億元,同比減少29.46%;2022年1—11月,萬科累計實現合同銷售面積2,343.1萬平方米,合同銷售金額3,772.2億元,同比減少33.14%。

  祝九勝也在會上承認,在目前市場情況下,經營確實碰到一些壓力,這一輪調整所涉及到的時間的長度、調整的幅度都超越了之前的預期。不過,他表示,“目前我們對實現業績企穩還是有信心的。”

  同時,郁亮也指出要看到行業積極的一面,今天行業下降幅度已經有40%,接近腰斬,顯然這是收縮過度了。收縮過度自然會積蓄反彈力量。中國人均住房使用面積僅僅相當于日本1982年的水平,行業總量機會和結構性機會仍存在。

  “今天在市場本身壓力比較大的情況下,我覺得我們需要樹立信心。悲觀是一種情緒,而樂觀是一種思路。”郁亮說道。

  萬科過去一段時間做了兩件事情:一是保證自己活下去;二是不管市場如何變化,發力做好客戶愿意買單的好產品、好服務。郁亮認為抓住這兩條,市場如何變化都能夠活下去、活得好、活得久。

  此外,祝九勝還說道,“未來確實會有一些挑戰和壓力,我們會全力以赴。有三件事要長期堅持:第一是我們要穩健經營,保持一貫的經營風格;第二,我們整個開發業務一定要保持在第一陣營;第三,我們要真正的實現從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重。”

  12月17日,合碩機構首席分析師郭毅接受《華夏時報》記者采訪時表示,對于房企來說,采用多渠道的融資方式相對會更加靈活,而且可以使得短債、長債保持一個更好的均衡。萬科采取的這兩種融資方式,其實是在11月份剛剛“開閘”,之前都是不被獲批和允許的。“開閘放水”后,對于房企融資通道的打開,還是起到一個非常明顯的作用。

  國家高端智庫研究員宋丁在12月17日接受《華夏時報》記者采訪時則指出,萬科現在采取多元融資還是非常恰當的。“三支箭”除了信貸融資之外,其他的像股權融資、債券融資,都是些擴張性的融資辦法來加大企業的融資規模,又能確保企業沒有更多的信貸性債務擴張,從而不至于形成短債長投的局面。

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