主題：郁亮：房地產(chǎn)再被看作支柱行業(yè)

12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，會上指出，要有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。同日，萬科于深圳鹽田舉行2022年第一次臨時(shí)股東大會，審議通過債務(wù)融資工具和股權(quán)融資相關(guān)議案。

　　萬科董事會主席郁亮在會上表示，房地產(chǎn)行業(yè)政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度均超出了預(yù)期。繼2003年，時(shí)隔20年房地產(chǎn)行業(yè)又被看作支柱行業(yè)。市場恢復(fù)是一個緩慢而溫和的過程，微光在逐步變成曙光。

　　政策面向好的力度、廣度超出預(yù)期

　　此次萬科舉行臨時(shí)股東大會主要是為了審議兩個議案，分別是《關(guān)于提請股東大會授權(quán)發(fā)行直接債務(wù)融資工具的議案》和《關(guān)于提請股東大會給予董事會發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》。據(jù)了解，上述兩個議案均獲得通過。

　　其中，值得注意的是，萬科推出債務(wù)融資和股權(quán)融資議案，與證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化涉房企五項(xiàng)股權(quán)融資措施息息相關(guān)。11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”來支持房企融資。

　　萬科總裁祝九勝在會上表示，政策上給房企融資開了一個窗口，萬科也向股東大會提交了申請股權(quán)融資授權(quán)的議案，并基于三個方面的考慮。

　　一是，股權(quán)融資是要優(yōu)化萬科資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要降低融資成本。一個公司要發(fā)展下去，既需股權(quán)資金，也需要債權(quán)資金，這兩者要形成合適比例才能形成比較好的資債結(jié)構(gòu)。從融資成本來看，只有股權(quán)性占比提升了以后，負(fù)債率才能下來，債權(quán)性融資成本也會下去，融資成本會不斷形成一個低走的趨勢。

　　二是，政策上的窗口體現(xiàn)了監(jiān)管部門對整個行業(yè)的呵護(hù)和支持，加上大股東深鐵的支持提議。從根本上考慮，進(jìn)行股權(quán)性融資對公司和股東的長遠(yuǎn)利益有利。

　　三是，目前行業(yè)處在底部，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，隱隱約約看到一些機(jī)會。這次授權(quán)經(jīng)過股東大會支持表決通過，會在授權(quán)范圍內(nèi)做后續(xù)安排。

　　據(jù)悉，在獲得股東大會授權(quán)之后，萬科董事會將有權(quán)處理股份發(fā)行有關(guān)事項(xiàng)，包括但不限于配發(fā)不超過20%的A股或H股。

　　“行業(yè)很多年沒有發(fā)行股票了，現(xiàn)在終于可以發(fā)行了?！庇袅帘硎?，現(xiàn)在政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度全面性超出了預(yù)期。今天的政策不止“三支箭”，還有內(nèi)保外貸這“第四支箭”解決美元債問題。四箭齊發(fā)，對行業(yè)未來發(fā)展注入活力。

　　同時(shí)，郁亮還提及，繼2003年，時(shí)隔20年房地產(chǎn)行業(yè)又被看作支柱行業(yè)。這些毫無疑問對市場都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，來化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性問題和促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　據(jù)了解，12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國——?dú)W盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭。劉鶴指出，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。未來一個時(shí)期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

　　“我們幾個月前在中期會上說微光，這幾個月下來覺得微光在逐步變成曙光。”郁亮說道。

　　行業(yè)收縮過度，積蓄反彈力量

　　郁亮曾在今年6月的股東大會上作出判斷：市場恢復(fù)是一個緩慢和溫和的過程。

　　值得一提的是，郁亮在此次臨時(shí)股東大會上仍重申了這個觀點(diǎn)，但同時(shí)他還指出，“只不過現(xiàn)在來看，溫和的程度比我們預(yù)期的還要更溫和一點(diǎn)。比如11月份的銷售回到今年4-5月的水平，這個有點(diǎn)出乎預(yù)料的?！?br />
　　數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積207.4萬平方米，合同銷售金額304.4億元，同比減少29.46%；2022年1—11月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2,343.1萬平方米，合同銷售金額3,772.2億元，同比減少33.14%。

　　祝九勝也在會上承認(rèn)，在目前市場情況下，經(jīng)營確實(shí)碰到一些壓力，這一輪調(diào)整所涉及到的時(shí)間的長度、調(diào)整的幅度都超越了之前的預(yù)期。不過，他表示，“目前我們對實(shí)現(xiàn)業(yè)績企穩(wěn)還是有信心的。”

　　同時(shí)，郁亮也指出要看到行業(yè)積極的一面，今天行業(yè)下降幅度已經(jīng)有40%，接近腰斬，顯然這是收縮過度了。收縮過度自然會積蓄反彈力量。中國人均住房使用面積僅僅相當(dāng)于日本1982年的水平，行業(yè)總量機(jī)會和結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍存在。

　　“今天在市場本身壓力比較大的情況下，我覺得我們需要樹立信心。悲觀是一種情緒，而樂觀是一種思路。”郁亮說道。

　　萬科過去一段時(shí)間做了兩件事情：一是保證自己活下去；二是不管市場如何變化，發(fā)力做好客戶愿意買單的好產(chǎn)品、好服務(wù)。郁亮認(rèn)為抓住這兩條，市場如何變化都能夠活下去、活得好、活得久。

　　此外，祝九勝還說道，“未來確實(shí)會有一些挑戰(zhàn)和壓力，我們會全力以赴。有三件事要長期堅(jiān)持：第一是我們要穩(wěn)健經(jīng)營，保持一貫的經(jīng)營風(fēng)格；第二，我們整個開發(fā)業(yè)務(wù)一定要保持在第一陣營；第三，我們要真正的實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重?！?br />
　　12月17日，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對于房企來說，采用多渠道的融資方式相對會更加靈活，而且可以使得短債、長債保持一個更好的均衡。萬科采取的這兩種融資方式，其實(shí)是在11月份剛剛“開閘”，之前都是不被獲批和允許的。“開閘放水”后，對于房企融資通道的打開，還是起到一個非常明顯的作用。

　　國家高端智庫研究員宋丁在12月17日接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)則指出，萬科現(xiàn)在采取多元融資還是非常恰當(dāng)?shù)??！叭Ъ背诵刨J融資之外，其他的像股權(quán)融資、債券融資，都是些擴(kuò)張性的融資辦法來加大企業(yè)的融資規(guī)模，又能確保企業(yè)沒有更多的信貸性債務(wù)擴(kuò)張，從而不至于形成短債長投的局面。

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