主題：萬科A：股權募資符合各方利益 第一大股東提請一般性授權

公司第一大股東不僅堅決支持公司發展，也對現階段股權募資樂見其成。我們相信，由于房地產市場潛在投資ROE 走高，強開發能力的公司現階段股權募資對新老股東都十分有利。公司在較長的歷史中證明了自身很強的開發能力，也保持了極強的戰略前瞻。例如，公司在市場亢奮、同行高價拿地的階段，大幅減低了規劃中面積占總土儲比例，避免進入很多三四線城市，保持總部瘦身，區域強韌。
公司公告，第一大股東深鐵集團提請股東大會授權董事會，全權處理包括關于在A 股及/或H 股發行不超過20%的股份。
深圳國資不僅堅決支持公司發展，也體現存量股東對現階段募集資金的信心。
此前，公司和深圳國資6 家市屬企業簽署全面戰略合作協議，已充分體現了深圳國資對萬科的長期支持。本次由深鐵集團提請股東大會授權董事會，事涉股份發行的一般性授權，這不僅再次體現了公司第一大股東對公司發展的支持，更說明公司第一大股東認為，當前時間點發行股份，是對存量股東利益最大化的行為。
A 股市場再融資功能恢復，有利于A 股龍頭公司優化資產負債表，更有利于其為新老股東創造更大的每股收益。我們認為，公司第一大股東在A 股市場再融資功能恢復之后，即發起一般性授權的提請，時間上并非偶然。我們相信，地產開發企業不能只依靠債務融資發展，股權融資的缺位也是多家地產開發企業2021 年之后陸續信用出險的重要原因。一旦龍頭房企的資產負債表得到優化，由于當前房地產市場潛在投資ROE 持續走高，對于開發能力較強的公司來說，預計募集資金將有效增厚業績，為參加發行的新股東和存量股東創造更高的每股收益。
房地產市場預計在2022 年上半年走穩，公司迎來良好的發展環境。我們認為，創下歷史新低的按揭貸款平均利率，不斷優化的疫情防控措施，都為穩定房地產需求基本面打下堅實基礎。到2022 年四季度，二手房市場交易已經明顯有所起色。我們預計，2023 年銷售前低后高，全年商品房銷售額同比下降2%，公司銷售則能跑贏行業。如果公司能獲得增量股權融資，并考慮到當前銀行積極支持高信用房企發展，我們預計2024 年公司銷售額有望顯著提升，且盈利能力也可能隨著市場份額提升而提升。
風險因素：部分城市房價仍在繼續下行的風險；公司本次只是公告第一大股東提請對董事會一般性授權，未來融資方案時間和細節不確定的風險；如未來房地產市場潛在項目投入ROE 下降，則股權融資不再能增厚新老股東的每股收益的風險。
看好A 股龍頭崛起。我們認為，公司在較長的歷史中證明了自身很強的開發能力，也保持了極強的戰略前瞻。例如，公司在市場亢奮、同行高價拿地的階段，大幅減低了規劃中面積占總土儲比例，避免進入很多三四線城市，保持總部瘦身，區域強韌。在管理上，公司一直是業內翹楚，但在融資層面，公司一度在美元債發行和股權融資方面明顯落后于港股紅籌上市公司。如今，競爭者在美元債和股權融資方面的優勢不復存在，公司遇到了天時地利人和的局面。我們維持公司2022/23/24 年2.10/2.26/2.54 元的EPS 預測，參考高信用企業（保利發展、招商蛇口、華潤置地）2022 年6-15 倍的PE 水平，給予萬科A/萬科企業2022 年12 倍PE，對應25 元（A 股）和29 港元（港股）的目標價，維持公司“買入”的投資評級。

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