主題：萬科郁亮重申市場筑底論 對“穩預期”提出政策建議

與往年不同，萬科（000002）董事會主席郁亮現身今年的中期業績會，并再度向行業傳遞信心。盡管有7月份、8月份銷售回落的情況，郁亮仍然堅持認為市場已經筑底，恢復緩慢溫和，并呼吁關注城市配套服務業態的政策制度建設。

萬科上半年營收、凈利企穩回升，但銷售規模、毛利率下滑的態勢依然存在。整體而言，萬科財務狀況相對穩健，融資成本處在行業較低水平。上半年開發業務投資步伐放緩，而經營服務類業務的業績貢獻逐漸表現出來。

對企穩回升有信心

“市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。”在8月31日的中期業績推介會上，萬科董事會主席郁亮重申了其在6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經筑底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。

萬科上半年營收凈利企穩回升，但銷售規模仍明顯下滑。半年報顯示，上半年萬科實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現歸母凈利潤122.2億元，同比增長10.6%。公司上半年實現銷售面積1290.7萬平方米，銷售金額 2152.9億元，分別同比下降41.1%和39.3%。

國內商品房銷售在上半年整體表現不振，6月份曾有短暫回升，但7月份、8月份再度回到下滑態勢。對于銷售回落的原因，郁亮認為，6月的快速大幅回升，包含疫情回補、季節性等短期因素的影響，后續本身就會有所回落；另一方面，7月以來出現了“停貸”事件等新問題，一些出險企業無法完成交樓，對消費者買房的信心造成了一定影響。

盡管如此，郁亮依然堅持房地產市場“常做常有、常做常新”的觀點。他舉例，目前市場中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10億~11億平方米，其中一二線城市要淘汰3億平方米。而按照當前新開工的降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，“因此當前市場肯定是偏低了，不會一直維持在這個水平。”

郁亮還稱，自己近兩個月走訪了35個城市，看了100多個項目。從哈爾濱、烏魯木齊、浙江等不同特點的地區情況來看，只要有好產品、好服務，哪怕短期市場環境有壓力，也一定能熬過去。郁亮表示對未來止跌企穩、穩中有升非常有信心。

對于房地產調控的三大目標“穩地價、穩房價、穩預期”，郁亮認為前兩者已經實現，目前穩預期還存在較大挑戰。在重建市場信心方面，相比短期政策，萬科更關注與未來行業長期發展有關的政策。

具體而言，郁亮呼吁關注城市配套服務業態的政策制度建設。他表示，為城市提供的配套服務業態越來越豐富，新的業務發展起來，同樣能給市場提供一定支撐。但這些業務大多是保本微利的長周期業務，需要有獨立的政策制度。舉例而言，要素成本需要和收益匹配，地價不能太貴，稅費、利息不能太高；現金流入需要和流出匹配，地價是否能分期付，投資的回籠周期如果是十年、二十年，相應融資期限是否能拉長，以及需要建立類似REITs的權益性渠道。

經營服務類業務

成效初顯

房企流動性承壓的環境下，萬科的財務狀況表現相對穩健。在量入為出的原則下，上半年投資新項目步伐放緩，經營服務類業務的業績貢獻逐漸表現出來。

上半年萬科繼續保持“綠檔”，融資成本也屬于行業較低水平。半年報顯示，截至報告期末，萬科持有貨幣資金1410.7億元，存量借款綜合融資成本為4.08%，其中上半年新增融資成本3.59%。

“去年以來，萬科應對工作也做得比較早、比較扎實，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務結構、成本等方面都有進一步的優化和提升。因此，盡管上半年市場波動超出了所有人的預期，萬科的經營性現金流仍然實現了凈流入，比去年同期表現更好。”郁亮表示。

談及近期美元債價格波動，萬科財務負責人韓慧華表示，主要是市場原因導致，不是基本面的問題。投資人對于整個行業的信心逐步恢復，才是平穩美元債價格最有效、最持久的一個核心的因素。

韓慧華稱，萬科對境外債務一直都會有持續滾動的還款安排，通常提前最少一年到18個月會做相應的資金的鋪排和規劃。境外債是萬科境外融資的重要但非唯一渠道，目前萬科在境外整體的銀行貸款渠道非常暢通。

自去年12月份到今年上半年為止，萬科已完成了在境外280億元的再融資工作。半年報顯示，境外負債在總負債結構中占比23.2%；按照融資途經來看，銀行借款占比最大，達58.9%；短期負債占比22.4%，同比下降9個百分點。

不過，萬科上半年毛利率仍處在下滑態勢。據財報，房地產開發及相關資產經營業務毛利率下降2.18個百分點至20.85%。對此，萬科執行副總裁劉肖表示，毛利的確是做好投資的重要因素，但不是唯一因素，未來毛利都會回到社會的平均水平。

量入為出的原則在投資步伐上表現更加明顯。萬科上半年獲取19個新項目；總規劃計容建筑面積307.8萬平方米，相比去年同期的1505.9萬平方米減少約80%；權益地價總額也由去年同期的886.5億元降至 248.3億元。劉肖表示，萬科在投資節奏上一直還比較從容，目前未結算資源能夠滿足未來3年以上發展需求。

萬科經營服務類業務發展成效初顯。這部分業務上半年收入同比增長30.6%至241.1億元。萬科總裁祝九勝坦言，疫情和經濟增速放緩等因素帶來諸多挑戰，但“好學生喜歡難題目，必須去做難而正確的事情。”

目前萬物云是經營服務類業務中發展比較成熟的。萬物云赴港上市已得到證監會批復，但港股物業板塊當前估值相比去年有所回落。郁亮對此表示，分拆萬物云不是賣豬仔，而是希望通過上市獲得更大發展空間。“我們不在意短期市場的估值，更看重通過資本市場支持能夠得到長期發展，以及與開發業務的協同。”

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