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主題:國盛證券:給予萬科A買入評級
2022-04-01國盛證券有限責任公司金晶,肖暢,肖依依對萬科A進行研究并發布了研究報告《業績下滑利空釋放,多元業務發展迅猛》,本報告對萬科A給出買入評級,認為其目標價位為26.50元,當前股價為19.73元,預期上漲幅度為34.31%。
萬科A(000002)
事件:2022年3月30日,公司發布2021年年報。
業績大幅下滑,主因毛利率下降投資收益減少。2021年公司實現營業收入4528億元,同比僅增長8%;歸母凈利潤225億元,同比下滑45.7%,扣非歸母凈利潤224億元,同比下滑44.4%。凈利潤下滑主要因為:(1)毛利率下降,整體毛利率21.8%,同比下降7.4pct;扣稅后毛利率17.2%,同比下降5.6pct;(2)投資凈收益占收入比重同比降低1.7pcdt至1.5%;(3)計提了35.3億的資產減值損失,減少權益凈利潤25.5億元;(4)少數股東損益占凈利潤比重同比提升10.8pct至40.8%。
銷售額同比下滑10.8%,略顯頹勢。公司2021年銷售額6277.8億元,同比下滑10.8%;銷售面積3807.8萬方,同比下降18.4%;均價16487元/平,同比提升9.3%。預收賬款6382億元,超過當年銷售金額,回款表現優于銷售表現。從區域來看,上海、南方、北京區域是主力貢獻區域,銷售額分別占比35.7%、23.1%、14.7%。公司已售未結資源合同金額/面積分別為7108億元/4674萬方,覆蓋結算收入/面積倍數為1.8/1.5倍。
新增拿地減少,總土儲相對充裕。公司2021年新增土儲權益地價1402億元,同比微增1.4%;權益規劃建面1901萬方,同比降低7.6%,尚不能覆蓋當年銷售,處于土儲凈減少階段。截至報告期末,公司在建和規劃中項目總計容建面14889萬方,同比降低6%,權益比62.7%,覆蓋結算面積4.8倍,此外還有舊改總計容建面535萬方,總土儲依然相對充裕。
三道紅線為綠,分紅比例提升。公司2021年末凈負債率29.7%,剔預資產負債率69.8%,現金短債比2.5倍,三道紅線轉綠。融資成本降低至4.11%,經營性現金流凈額連續13年為正。公司總貨幣現金1494億元,其中受限資金86億元,預售監管資金539億元,合計受限比例42%。2021年度公司擬派發現金股息112.8億元,占2021年歸母凈利潤50%,較2020年的35%有所提升。
萬物云收入超200億,外拓提速。2021年萬物云收入240億元,同比增長32.1%,新增合約面積中外拓業務占比超7成,其中商寫外拓占比近8成。業務從單一傳統住宅服務擴展到社區、商企、城市空間服務三駕馬車齊驅。物流業務保持高增長,萬緯物流近三年收入復合增速52%,2021年收入32億元,同比增長69%,穩定期NOI達到6.5%,可租賃面積1136萬平米,其中冷鏈倉儲138萬平米。
投資建議:我們認為隨著年報業績利空出盡,2022年公司有望實現凈利潤正增長。此外公司多元業務發展迅猛,且萬物云上市在途,我們認為若萬物云成功上市,公司資產負債表將大幅改善,加杠桿空間也將提升。我們預測公司22/23/24年營業收入分別為4977.4/5279.6/5446.1億元,歸母凈利潤為257.1/283.6/308.7億元,對應攤薄EPS為2.21/2.44/2.66元/股,當前股價對應22年動態PE8.7倍。我們認為公司合理市值為3085億元,對應目標價格26.5元/股,對應2022年PE12倍,維持“買入”評級。
風險提示:疫情影響超預期,結算進度低于預期,毛利率改善不及預期,多元業務拓展不及預期。
證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算,廣發證券張春娥研究員團隊對該股研究較為深入,近三年預測準確度均值高達96.47%,其預測2022年度歸屬凈利潤為盈利472.08億,根據現價換算的預測PE為4.9。
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