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主題:平安證券:給予萬科A增持評級
2022-03-31平安證券股份有限公司楊侃,鄭南宏對萬科A進行研究并發(fā)布了研究報告《毛利率下滑等拖累業(yè)績,多元業(yè)務發(fā)展向好》,本報告對萬科A給出增持評級,當前股價為19.29元。
萬科A(000002) 事項: 公司公布2021年年報,全年實現營收4528.0億元,同比增長8.0%;歸母凈利潤225.2億,同比下滑45.7%;公司擬每10股派發(fā)現金紅利9.7元(含稅)。 平安觀點: 毛利率下滑等拖累業(yè)績表現,未結資源充足。公司2021年營收同比增8.0%,歸母凈利潤下滑45.7%,主要因:1)受結算結構及限價影響,期內房地產開發(fā)及相關資產運營業(yè)務毛利率同比降7.6pct至21.7%;2)因聯合營項目毛利率下降、投資其他業(yè)務收益減少,導致期內投資收益66.1億元,同比減少69.0億元;3)2021H2以來市場明顯下行,公司基于審慎原則計提35.3億元資產減值;4)少數股東損益占比同比增加10.8pct至40.8%;5)公司對重資產業(yè)務采取成本法計量,期內計提折舊攤銷金額80.6億元,同比增15.4%。期內公司管控保持高效,期間費用率同比下滑0.2pct至6.2%。期末已售未結金額7108.0億元,同比增1.8%,充足未結資源為后續(xù)業(yè)績企穩(wěn)回升奠定基礎。 銷售同比下滑,新開工計劃收縮。2021年公司銷售面積3807.8萬平,銷售金額6277.8億元,同比分別降18.4%、10.8%;銷售金額市占率3.5%,在20個城市銷售額位列當地第一;銷售均價16487元/平,同比增9.3%。2021年新開工面積3265.3萬平方米,同比降17.6%,完成年初計劃103.7%;竣工3571.4萬平方米,同比增5.6%,完成年初計劃99.6%。公司2022年計劃竣工面積3899.5萬平,同比增9.2%;計劃新開工1920.1萬平,同比降41.2%,新開工收縮或對后續(xù)可售貨值形成一定制約。 拿地保持謹慎,權益比例提升。2021年公司新增土儲建面2667萬平、總地價約1852億元,拿地銷售面積比與拿地銷售金額比分別為70.1%、29.5%,較2020年降2.1pct、2.6pct,但權益地價同比提升1.4%至1402億元,權益金額比例由2020年61.2%提升至75.7%。期末在建及規(guī)劃建設項目面積(剔除已售未結)約1.02億平米,可保障未來2年左右銷售。 多元業(yè)務發(fā)展向好,經營能力持續(xù)提升。物業(yè)方面,萬物云期內營收同比增32.1%至240.4億元,其中住宅物業(yè)、商企和城市空間服務收入、AIoT(人工智能物聯網)加BPaaS(流程即服務)分別占比56.0%、36.2%、7.8%,期末在管面積達7.8億平米,同比增長35.9%,合同管理10.1億平米,同比增長38.0%。物流地產方面,期內物流業(yè)務營收31.6億元,同比增長68.9%;新開業(yè)141萬平,期末累計開業(yè)828萬平,穩(wěn)定期高標庫出租率達93%,冷鏈穩(wěn)定期使用率達75%,目前冷鏈倉儲規(guī)模國內第一。租賃方面,期內營收28.9億元,同比增長13.9%,凈新增開業(yè)1.71萬間,期末共運營管理長租公寓20.87萬間,泊寓已開業(yè)項目的年均出租率95.3%。商業(yè)地產方面,期內商業(yè)(含非并表項目)業(yè)務營收76.22億元,同比增長20.57%,新開業(yè)面積206.87萬平,累計開業(yè)1,139.16萬平。另外冰雪業(yè)務乘冬奧東風實現規(guī)模和業(yè)績增長,2021-2022雪季累計營收2.7億元,同比增加39%;接待91萬人次,同比增加28%。 財務保持“綠檔”,融資優(yōu)勢凸顯。期內經營性現金凈流入41.1億元,連續(xù)13年為正,期末在手現金1493.5億元,遠高于一年內到期的流動負債的總和586.2億元;期末凈負債率、剔除預收款后資產負債率分別為29.7%、69.8%,“三道紅線”指標符合“綠檔”要求;期末有息負債總額2659.6億元,同比增長2.9%,其中長期負債占比提高至78%。存量融資的綜合融資成本僅4.11%。 投資建議:考慮公司毛利率降幅超過此前預期,短期限價、樓市降溫帶來的盈利端壓制仍存,下調公司盈利預測,預計2022-2023年EPS分別為2.03元、2.15元,原預測為3.27元、3.35元,新增2024年EPS預測為2.33元,當前股價對應PE分別為9.4倍、8.8倍、8.1倍。短期來看,樓市壓力猶存,后續(xù)政策有望持續(xù)改善,提振板塊估值,此外公司計劃2021年現金分紅比例高達50.06%,估算現金分配率超過5%,并推出20-25億元回購計劃,彰顯對未來發(fā)展信心;中長期看,隨著部分激進型房企被迫出清、行業(yè)格局逐步改善,利潤率有望企穩(wěn)修復,而公司融資管控、品牌優(yōu)勢突出,穩(wěn)健經營、居安思危的基因更契合未來行業(yè)發(fā)展趨勢,同時多元化布局打開新的增長空間,有望進一步擴大行業(yè)領先優(yōu)勢,維持“推薦”評級。 風險提示:1)當前行業(yè)基本面面臨下行壓力,若政策改善力度與出臺時間低于預期,可能影響未來公司規(guī)模增長,并帶來項目減值風險;2)因限價與地價上升,后續(xù)公司毛利率仍面臨下滑風險;3)公司多元化業(yè)務拓展存在不及預期的風險。
證券之星數據中心根據近三年發(fā)布的研報數據計算,東方證券趙旭翔研究員團隊對該股研究較為深入,近三年預測準確度均值高達96.22%,其預測2022年度歸屬凈利潤為盈利474.38億,根據現價換算的預測PE為4.69。
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