主題：地產(chǎn)上演“王者歸來”?

“穩(wěn)增長”邏輯下，長期受冷落的地產(chǎn)板塊正重回投資者視野。

　　去年四季度以來，地產(chǎn)板塊上演了一段“W”走勢，申萬房地產(chǎn)指數(shù)從11月到1月份一度反彈了近20%，但在二三月份持續(xù)回調(diào)，直到上周，地產(chǎn)板塊重拾漲勢，截至3月22日的近五個交易日上漲了超15%。

　　3月22日，地產(chǎn)板塊集體大漲，其中又?jǐn)?shù)國有房企的漲勢更為明顯。例如，天津港保稅區(qū)國資局實(shí)控的天保基建已經(jīng)5連板，此外，蘇州高新4連板，特發(fā)服務(wù)、世聯(lián)行、嘉凱城等多只國有房企股于3月22日漲停，申萬房地產(chǎn)指數(shù)整體上漲3.5%。

　　近期，上市公司年報和基金年報陸續(xù)披露，從年報的公開信息來看，多位明星基金經(jīng)理提前潛伏了地產(chǎn)股及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，其中甚至有以投資新能源、消費(fèi)見長的基金經(jīng)理“破圈”買入。

　　多位明星基金經(jīng)理“破圈”潛伏地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

　　匯豐晉信的明星基金經(jīng)理陸彬向來以擅長新能源投資著稱，但基金定期報告卻顯示，他已經(jīng)從去年下半年開始大舉加倉地產(chǎn)股。以匯豐晉信動態(tài)策略基金為例，萬科A從2021年中報開始出現(xiàn)在該基金的前十大重倉股名單中，截至2021年末已經(jīng)被加倉至該基金的第一大重倉股；保利發(fā)展位列該基金第五大重倉股，占基金凈值比約3.57%；此外，該基金的持倉中還出現(xiàn)了招商蛇口、中南建設(shè)等多只地產(chǎn)股。

　　陸彬在接受券商中國記者采訪時表示，自己確實(shí)在去年增加了不少偏價值的倉位，其中房地產(chǎn)是典型代表，當(dāng)時主要基于兩方面的原因：

　　一是預(yù)測政策會有所調(diào)整。他認(rèn)為，雖然去年市場對政策相關(guān)性行業(yè)較為悲觀，但房地產(chǎn)的政策拐點(diǎn)其實(shí)在去年四季度已經(jīng)出現(xiàn)，后續(xù)還會有一系列積極的政策出來，這一點(diǎn)已經(jīng)在近期得到驗(yàn)證；

　　二是房地產(chǎn)的供給已經(jīng)出現(xiàn)了明顯出清。他認(rèn)為這是行業(yè)最大的變化，缺乏競爭力的企業(yè)陸續(xù)退出市場，地產(chǎn)行業(yè)可能會從過去偏金融的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型到偏公共事業(yè)的商業(yè)模式。

　　“這個行業(yè)最大的變化在于，需求減少了50%，但是供給端下滑了90%。尤其是在政策調(diào)整以后，大概率整個行業(yè)后面的定價模式和估值也會變，行業(yè)的商業(yè)模式也會變。”陸彬表示，隨著供給端的出清，地產(chǎn)行業(yè)未來的分化或?qū)U(kuò)大，他表示自己也會做一些結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

　　而相比地產(chǎn)開發(fā)，也有基金經(jīng)理更看好地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的家電、物業(yè)管理和服務(wù)等。

　　例如，近日，物業(yè)股招商積余的2021年報披露，唐曉斌、楊冬管理的廣發(fā)多因子基金新進(jìn)成為第四大流通股東，持倉市值約3.8億元。該基金曾在去年因?yàn)橘I周期股，踏準(zhǔn)雙碳邏輯下煤炭供需錯配行情的操作讓人印象深刻，此次在四季度主要加倉了金融地產(chǎn)。

　　此外，光大保德信基金的國際業(yè)務(wù)部總監(jiān)詹佳在去年四季度加倉了多只家電股和港股物業(yè)股，其中保利物業(yè)位列光大保德信品質(zhì)生活的第一大重倉股；此外，該基金還重倉了新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等，美的集團(tuán)、海爾智家等家電股也獲得其加倉。

　　在詹佳看來，物業(yè)股具備很強(qiáng)的抗周期屬性，當(dāng)前估值較低主要受房地產(chǎn)供給側(cè)出清影響，一旦出清結(jié)束，錯殺的物業(yè)股將會迎來大幅反彈；與此同時，不同于地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)“靠地吃飯”，物業(yè)管理是一個充分市場化競爭的行業(yè)，在消費(fèi)升級、懶人經(jīng)濟(jì)的趨勢下，物業(yè)管理費(fèi)呈逐漸上升趨勢，這里面也蘊(yùn)含一些個股的超額收益機(jī)會。

　　詹佳此前的持倉多集中在消費(fèi)、醫(yī)藥領(lǐng)域，但從去年下半年開始，物業(yè)、家電開始逐漸出現(xiàn)在詹佳的重倉名單中。他也在采訪中表示，自己在去年的主要操作就是降低了組合的估值，上述兩大行業(yè)均估值較低，且符合穩(wěn)增長的政策方向。

　　政策暖風(fēng)支撐地產(chǎn)板塊反彈

　　基金經(jīng)理普遍認(rèn)為，近期地產(chǎn)板塊持續(xù)回溫，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)負(fù)著“穩(wěn)增長”的任務(wù)，市場預(yù)期政策放松期將至。從消息面上看，近期房貸市場政策暖風(fēng)不斷，釋放諸多積極信號。

　　一方面，政府工作報告再次確定了“穩(wěn)增長”的政策基調(diào)，且對房地產(chǎn)市場的表述較為積極，提出“探索新的發(fā)展模式”、“堅持租購并舉”、“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”等，結(jié)合近期多地相繼下調(diào)個人住房貸款利率以及房貸首付比例，后續(xù)地產(chǎn)銷售、投資有望回暖。

　　另一方面，對于近年來地產(chǎn)信用風(fēng)險暴露，以及進(jìn)而引發(fā)的市場擔(dān)憂。國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會也在3月16日專題會議指出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。同日，銀保監(jiān)會、證監(jiān)會以及財政部均釋放出支持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的政策暖意。

　　從市場反應(yīng)來看，多部委的集中表態(tài)極大地提振了行業(yè)信心，穩(wěn)定了市場預(yù)期。3月21日，3月LPR報價出爐，1年期和5年期均維持不變，雖然可能低于部分投資者對LPR降息的預(yù)期，但地產(chǎn)板塊卻在小幅下跌后逆勢走強(qiáng)，或是市場樂觀的表現(xiàn)。

　　看好地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈后市表現(xiàn)

　　展望后市，在穩(wěn)增長的預(yù)期下，多家基金公司表示看好地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的行情。

　　例如，中信保誠基金認(rèn)為，近期政策對于房地產(chǎn)市場的表述較為積極，結(jié)合近期多地調(diào)降房貸比例、地產(chǎn)企業(yè)融資改善，在需求端和供給端共同改善下，地產(chǎn)板塊有望觸底反彈：

　　在需求端，城市需求端“因城施策”空間可能打開，進(jìn)入加速出臺落地期；政府工作報告對于“需求”的強(qiáng)調(diào)，以及滿足“新市民”合理購房信貸需求，可能帶來“因城施策”的進(jìn)一步變化，再加上金融等政策支持，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續(xù)釋放。

　　在供給端，并購融資、地產(chǎn)債發(fā)行、預(yù)售資金監(jiān)管等均有改善，行業(yè)供給端的合理改革是促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的必然要求，優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)預(yù)計將明顯受益。

　　華南一基金經(jīng)理預(yù)計，在2022年上半年將看到房地產(chǎn)銷量企穩(wěn)和基建投資發(fā)力，下半年將看到房地產(chǎn)投資的回升。在此背景下，房地產(chǎn)基建產(chǎn)業(yè)鏈的盈利預(yù)期將得以修復(fù)。同時，當(dāng)房地產(chǎn)市場新機(jī)制確立，進(jìn)入中長期平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的公司將獲得價值重估。因此，預(yù)計未來一段時間房地產(chǎn)基建產(chǎn)業(yè)鏈或?qū)⒊蔀槭袌龅闹鲗?dǎo)方向，獲得估值盈利雙升的投資機(jī)會。

　　具體到投資板塊上，國泰基金表示，兩會主要提到了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，現(xiàn)階段經(jīng)過估值修復(fù)，未來關(guān)注行業(yè)基本面的數(shù)據(jù)改善節(jié)奏，重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)龍頭、建材、家電、輕工等板塊。

　　詹佳則表示，除了上文提到的物業(yè)股，他還非常看好家電板塊的表現(xiàn)。他認(rèn)為，一方面，伴隨著技術(shù)升級和科技創(chuàng)新，國產(chǎn)家電高端產(chǎn)品線的市場認(rèn)可度越來越高，某高端品牌在去年突破了百億銷售額，且實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)市占率超越海外傳統(tǒng)老牌的目標(biāo)，為企業(yè)貢獻(xiàn)了近一半的利潤；另一方面，部分家電龍頭正在通過合并銷售公司、收購優(yōu)質(zhì)品牌等改善公司治理結(jié)構(gòu)，家電行業(yè)正在發(fā)生內(nèi)生的、長久的變化。

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