主題：地產上演“王者歸來”?

“穩增長”邏輯下，長期受冷落的地產板塊正重回投資者視野。

　　去年四季度以來，地產板塊上演了一段“W”走勢，申萬房地產指數從11月到1月份一度反彈了近20%，但在二三月份持續回調，直到上周，地產板塊重拾漲勢，截至3月22日的近五個交易日上漲了超15%。

　　3月22日，地產板塊集體大漲，其中又數國有房企的漲勢更為明顯。例如，天津港保稅區國資局實控的天保基建已經5連板，此外，蘇州高新4連板，特發服務、世聯行、嘉凱城等多只國有房企股于3月22日漲停，申萬房地產指數整體上漲3.5%。

　　近期，上市公司年報和基金年報陸續披露，從年報的公開信息來看，多位明星基金經理提前潛伏了地產股及相關產業鏈，其中甚至有以投資新能源、消費見長的基金經理“破圈”買入。

　　多位明星基金經理“破圈”潛伏地產產業鏈

　　匯豐晉信的明星基金經理陸彬向來以擅長新能源投資著稱，但基金定期報告卻顯示，他已經從去年下半年開始大舉加倉地產股。以匯豐晉信動態策略基金為例，萬科A從2021年中報開始出現在該基金的前十大重倉股名單中，截至2021年末已經被加倉至該基金的第一大重倉股；保利發展位列該基金第五大重倉股，占基金凈值比約3.57%；此外，該基金的持倉中還出現了招商蛇口、中南建設等多只地產股。

　　陸彬在接受券商中國記者采訪時表示，自己確實在去年增加了不少偏價值的倉位，其中房地產是典型代表，當時主要基于兩方面的原因：

　　一是預測政策會有所調整。他認為，雖然去年市場對政策相關性行業較為悲觀，但房地產的政策拐點其實在去年四季度已經出現，后續還會有一系列積極的政策出來，這一點已經在近期得到驗證；

　　二是房地產的供給已經出現了明顯出清。他認為這是行業最大的變化，缺乏競爭力的企業陸續退出市場，地產行業可能會從過去偏金融的商業模式轉型到偏公共事業的商業模式。

　　“這個行業最大的變化在于，需求減少了50%，但是供給端下滑了90%。尤其是在政策調整以后，大概率整個行業后面的定價模式和估值也會變，行業的商業模式也會變。”陸彬表示，隨著供給端的出清，地產行業未來的分化或將會擴大，他表示自己也會做一些結構性調整。

　　而相比地產開發，也有基金經理更看好地產產業鏈上的家電、物業管理和服務等。

　　例如，近日，物業股招商積余的2021年報披露，唐曉斌、楊冬管理的廣發多因子基金新進成為第四大流通股東，持倉市值約3.8億元。該基金曾在去年因為買周期股，踏準雙碳邏輯下煤炭供需錯配行情的操作讓人印象深刻，此次在四季度主要加倉了金融地產。

　　此外，光大保德信基金的國際業務部總監詹佳在去年四季度加倉了多只家電股和港股物業股，其中保利物業位列光大保德信品質生活的第一大重倉股；此外，該基金還重倉了新城悅服務、碧桂園服務、綠城服務等，美的集團、海爾智家等家電股也獲得其加倉。

　　在詹佳看來，物業股具備很強的抗周期屬性，當前估值較低主要受房地產供給側出清影響，一旦出清結束，錯殺的物業股將會迎來大幅反彈；與此同時，不同于地產開發行業“靠地吃飯”，物業管理是一個充分市場化競爭的行業，在消費升級、懶人經濟的趨勢下，物業管理費呈逐漸上升趨勢，這里面也蘊含一些個股的超額收益機會。

　　詹佳此前的持倉多集中在消費、醫藥領域，但從去年下半年開始，物業、家電開始逐漸出現在詹佳的重倉名單中。他也在采訪中表示，自己在去年的主要操作就是降低了組合的估值，上述兩大行業均估值較低，且符合穩增長的政策方向。

　　政策暖風支撐地產板塊反彈

　　基金經理普遍認為，近期地產板塊持續回溫，主要原因是房地產行業擔負著“穩增長”的任務，市場預期政策放松期將至。從消息面上看，近期房貸市場政策暖風不斷，釋放諸多積極信號。

　　一方面，政府工作報告再次確定了“穩增長”的政策基調，且對房地產市場的表述較為積極，提出“探索新的發展模式”、“堅持租購并舉”、“因城施策促進房地產業良性循環”等，結合近期多地相繼下調個人住房貸款利率以及房貸首付比例，后續地產銷售、投資有望回暖。

　　另一方面，對于近年來地產信用風險暴露，以及進而引發的市場擔憂。國務院金融穩定發展委員會也在3月16日專題會議指出，關于房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。同日，銀保監會、證監會以及財政部均釋放出支持房地產穩定發展的政策暖意。

　　從市場反應來看，多部委的集中表態極大地提振了行業信心，穩定了市場預期。3月21日，3月LPR報價出爐，1年期和5年期均維持不變，雖然可能低于部分投資者對LPR降息的預期，但地產板塊卻在小幅下跌后逆勢走強，或是市場樂觀的表現。

　　看好地產及相關產業鏈后市表現

　　展望后市，在穩增長的預期下，多家基金公司表示看好地產及相關產業鏈的行情。

　　例如，中信保誠基金認為，近期政策對于房地產市場的表述較為積極，結合近期多地調降房貸比例、地產企業融資改善，在需求端和供給端共同改善下，地產板塊有望觸底反彈：

　　在需求端，城市需求端“因城施策”空間可能打開，進入加速出臺落地期；政府工作報告對于“需求”的強調，以及滿足“新市民”合理購房信貸需求，可能帶來“因城施策”的進一步變化，再加上金融等政策支持，城市住房需求特別是改善性住房需求有望持續釋放。

　　在供給端，并購融資、地產債發行、預售資金監管等均有改善，行業供給端的合理改革是促進行業良性循環和健康發展的必然要求，優質龍頭企業預計將明顯受益。

　　華南一基金經理預計，在2022年上半年將看到房地產銷量企穩和基建投資發力，下半年將看到房地產投資的回升。在此背景下，房地產基建產業鏈的盈利預期將得以修復。同時，當房地產市場新機制確立，進入中長期平穩運行狀態，相關產業鏈的公司將獲得價值重估。因此，預計未來一段時間房地產基建產業鏈或將成為市場的主導方向，獲得估值盈利雙升的投資機會。

　　具體到投資板塊上，國泰基金表示，兩會主要提到了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，現階段經過估值修復，未來關注行業基本面的數據改善節奏，重點關注地產龍頭、建材、家電、輕工等板塊。

　　詹佳則表示，除了上文提到的物業股，他還非?？春眉译姲鍓K的表現。他認為，一方面，伴隨著技術升級和科技創新，國產家電高端產品線的市場認可度越來越高，某高端品牌在去年突破了百億銷售額，且實現了國內市占率超越海外傳統老牌的目標，為企業貢獻了近一半的利潤；另一方面，部分家電龍頭正在通過合并銷售公司、收購優質品牌等改善公司治理結構，家電行業正在發生內生的、長久的變化。

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