主題：萬科回應凈利潤下滑三大原因

2021年上半年，龍頭房企萬科凈利潤出現12年來首次下滑。萬科總裁兼首席執行官祝九勝在30日舉辦的業績會上，將此形容為“期中考試沒考好”。

萬科29日披露的2021年半年度報告顯示，今年上半年，萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.2%，歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；實現合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。

祝九勝指出，上半年萬科凈利潤的下降，主要三個方面的原因：一是銷售規模增長有限；二是毛利率的下降稍快；三是轉型業務的效果還沒有真正體現出來。

祝九勝說，這幾年萬科開發業務銷售增速相對都有限，上半年開發業務結算收入增長11.9%，增速跟同行相比是比較低的水平。

二是開發業務的利潤率處于下降狀態。近年來公司所銷售的產品中，地價占售價的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個百分點左右，會逐步體現在以后的結算收入和結算利潤上。今年跟去年同期相比，萬科的中期毛利率從稅后的24%降到了18%，如果是跟同行同口徑相比，未扣稅的毛利率從32%降到了23%。

綜上，銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，不足以對沖利潤率的下滑。

三是轉型業務效果還沒有真正體現出來，還需要時間。萬科從2014年開始逐步從房地產開發轉向了房地產開發、經營、服務并重。服務、經營業務的邏輯，與開發的邏輯不同，而且公司還有很多投資不動產的業務，這部分由于采取了穩健的會計政策，按歷史成本計價，不光價值未重估，而且每年會有折舊和攤銷，累計的影響也會相對較高。

祝九勝坦言，今天來反思萬科的新業務、新賽道，也有很多值得檢討的地方。例如，當年起步的時候嚴重低估了完成轉型過程所需要的時間、可能的挑戰、需要建立的能力，太過樂觀。

同時，祝九勝表示，也需要轉變對新業務的看法。即使所有的經營服務業務做得很好，它對傳統的銷售規模和利潤的貢獻恐怕還是有限。它能貢獻的是企業價值，或者是中長期的估值。

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