主題：天風證券：維持萬科A(000002.SZ)“買入”

天風證券發布研究報告稱，萬科A(000002.SZ)累計銷售額同比增長，看好本年度推貨及銷售。預計21-23年歸母凈利潤分別為440.89/472.08/516.29億元，對應EPS為3.8/4.06/4.44元，對應PE為5.53X/5.17X/4.72X，維持“買入”評級。

　　事件：公司發布2021年7月經營情況公告，7月單月實現銷售面積307.1萬平方米，合同銷售金額515.4億元。2021年1-7月累計實現合同銷售面積2498.8萬平方米，累計銷售金額4059.8億元。

　　天風證券主要觀點如下：

　　單月銷售均價提升，累計銷售量價齊升

　　公司2021年7月單月銷售金額515.4億元，同比去年同期下降12.67%;銷售面積307.1萬平方米，同比去年同期降低22.06%;銷售均價為16783元/平方米，去年7月單月銷售均價為14980元/平方米，同比增長12.04%，環比今年6月銷售均價17078元/平方米略降低1.73%。

　　公司2021年1-7月累計銷售金額4059.8億元，同比去年1-7月增長7%;銷售面積2498.8萬平方米，同比去年同期增長1.13%;1-7月累計銷售均價為16247元/平方米，較去年1-7月累計銷售均價15358元/平方米同比增長5.79%，較1-6月銷售均價16171元/平方米環比略有增長。公司單月銷售均價同比增長，1-7月累計銷售量價齊升。考慮到三季度推貨有望繼續加大力度，公司銷售業績可期。

　　拿地以華東區域為主，高能級城市拿地占比高

　　公司2021年7月新增14個地塊，從區域分布看，華東：華中：華北：東北：西南=9：2：1：1：1，補貨以華東區域為主;從城市能級看，二線城市：三線城市及以下=12：2，高能級城市補貨力度大;從權益比例看，100%權益：非100%權益拿地比例為9：5。

　　7月新增項目總占地面積為83.1萬平方米，新增計容建面196.8萬平方米，其中華東、華中、華北、東北、西南等區域的新增建面占比分別為65.94%、16.66%、9.52%、6.19%、1.68%;二線城市和三線及以下城市的新增建面占比分別為96.79%、3.21%，該比例與上月二線城市：三線及以下城市=79.64%：20.36%相比高能級城市拿地占比提升;

　　7月權益地價為131.8億元，總地價為149.26億元，相應的權益比例為88.3%;7月權益規劃建面158.8萬平方米，相應的權益比例為80.69%，較上月的84.98%的權益比例有所降低，主要與合作拿地比例提升有關。

　　拿地力度有所下降，地售比維持穩定

　　2021年7月公司拿地力度為29%，與上月44.3%相比下降明顯，去年7月拿地力度為59.6%，今年較去年同期拿地力度下降30.6pct，拿地力度下降大。從樓面價看，2021年7月新增項目樓面價為7584元/平方米，較上月9098元/平方米下降17%，較去年同期7107元/平方米略有提升，主要與7月當月在華東區域拿地價格較上月略有下降有關。

　　7月的地售比為45.19%，1-7月地售比為44.64%，較去年前7月的41.74%和今年上半年的44.6%都有所提升。今年2月以來累計地售比保持在40%以上，表明公司補貨區域和銷售區域分別基本保持一致。

　　風險提示：房屋價格大跌、銷售不及預期。

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