主題：王石策動萬科棄大押小

　“行業領跑者”，萬科并非徒有虛名。在許多地產商還在猶豫不決時，萬科或許又一次走在了同行的前面。

　　4月23日，萬科A(000002.SZ)2007年年度股東大會召開。萬科董事會主席王石面對前來參會的326名股東代表重申了小戶型是萬科的戰略重心。

　　王石說：“我們把重心調整到小戶型住宅上的策略是正確的。在房地產市場上，產品結構的調整不是6個月內就能做到的，住宅的戶型從土地的使用規劃、建設、設計這些環節就已經確定，產品結構調整需要一年半的時間。我們已經取得了先發優勢。”

　　押注小戶型

　　今年4月初，萬科總裁郁亮在解釋為何會發力小戶型建設時就曾表示，這是萬科面對新的市場環境采取的“理性應變的經營策略”，并稱“小戶型、精裝修”將是萬科2008年產品的特色。

　　來自萬科的數據顯示，該公司今年1月份售出的房子中，90平方米以下的戶型只占39%；到3月份，這個比例上升至54%。而2008年精裝修房新開工比例將超過新開工總量的80%。

　　萬科押注小戶型的根本原因源于他們對房地產行業未來走勢的判斷。王石堅信：“只要中國城市化的進程不改變，3.5億人持續進入城市，房地產行業仍然存在堅實的剛性需求。產品小型化是趨勢。”

　　而且，王石認為，地產行業出現拐點已是事實。在這樣的房地產市場形勢下，小戶型更具靈活的適應性。王石說：“大戶型住宅即使降價30%，也不會有太多的人買。但是在我們產品中占主導地位的小戶型住宅，價格只要下調5%，市場就會很敏感了。”

　　對于萬科的小戶型戰略未來的發展，4月25日，萬科執行副總裁肖莉在接受本報采訪時表示，在我國未來住房供應中，中小套型所占比例將不斷上升。大量90平方米以下住宅的上市，確實將使得此類房屋的市場競爭更加激烈。而萬科在2006年已經明確提出，提升小戶型產品性價比的能力，將成為未來市場決勝的關鍵。

　　其實，住宅小型化的必然趨勢是萬科自1997年以來已經形成的定論。2001年，王石已明確提出“小戶型將是未來市場的主流”。2006年12月，“萬科可能住宅設計競賽”的方題定為：80平方米的可能性。這被業界視為萬科呼應在此數月前國家發布的“90/70政策”。

　　“萬科領先的不僅僅是一些數據，更是一種住宅建設發展的理念。”房評人蔣正華評價稱。

　　領先第二招？

　　“押注小戶型是王石應對市場新形勢的第二步棋。但是，這步棋能否使萬科保持領跑優勢，還有待市場檢驗。”本報采訪的一位業內人士表示，“不過，他的第一步棋，以目前的形勢看，是走對了。”

　　這位業內人士所指的王石的第一步棋就是“萬科在全國率先降價”的舉動。他分析稱，此舉令萬科在房企陷入資金困境前及時回籠了資金，并藉此獲得先機。

　　沿海投資集團有限公司財務總監楊沁河也對萬科小戶型戰略給予了肯定：“小戶型是市場的低風險區域，雖然利潤低一些，但銷售量較大。且小戶型政策稅收優惠多，符合財務安全原則。”

　　但是，深圳黑馬房地產顧問有限公司董事副總經理朱建烽認為，單一的中低端產品也存在一定的市場風險。一般來說，大型企業產品線全的話，可以平衡兩端市場。高端市場可以為其賺取豐富的利潤，而中低端市場則提高了市場占有率，同時加速企業資金回流。若兩端市場失衡，很可能會影響企業的持續性發展。

　　朱建烽也承認，萬科有其特殊性，他們是在培養核心的產品線，這樣才有可能實現大規模的復制，為他們倡導的住宅產業化做準備。



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