主題：萬科降價風吹南京 開發商角力"現金為王"

原本并不想在南京降價的萬科，最終也不得不向市場“屈服”了。4月25日晚上6時，位于奧體的萬科金域緹香樓盤08幢，推出208套70—90平方米的中小精裝修戶型，其均價為每平方米11000元左右。就在半個月前，萬科推出該樓盤首批房源，其時均價高達每平方米14900元，兩相比較，新推房源均價陡然下降了三四千元。

　　
　　 萬科此次推盤異常低調，當日下午僅在一家網站上發布了簡短的消息，除此之外沒有任何宣傳。記者此前曾獲悉，這批中小戶型房源萬科原本是準備在今年6月才推出的。知情人士稱，萬科這次屬于緊急推盤，根本原因還是在于首批大戶型房源市場接受度并不高，銷售不理想導致回款緩慢。

　　
　　 網上房地產顯示，金域緹香首批大戶型共72套，不過迄今為止也僅售出37套，還出現了9套次退換房，不免讓業內猜測，開盤初一度出現的40余套銷售量是否含有人為操縱“水分”。

　　
　　 在這種情況下，4月16日左右，萬科總部臨時動議，要求南京公司急推中小戶型，相應地，價格策略上也做出重大調整。盡管物價局在核價時，給這部分中小戶型房源核出了高達13520元的毛坯基準價，如果再加上每平方米2000元的裝修費用，其售價可以達到15000元，但是，萬科卻毅然選擇了將基準價大幅下調。

　　
　　 記者昨日在其售樓現場看到，現售中小戶型精裝房最低的僅1萬元出頭，最貴的也未超過12000元。而且，萬科還推出了9.85折—9.75折不等的優惠舉措。由此，其價格一下子回到了一年前的水平。到昨天下午4點30分為止，網上房地產顯示，其208套中小戶型共認購116套，市場反響較好。

　　
　　 在當前南京開發商頻傳經營變故的時候，萬科這番降價無疑又在樓市微瀾中扔下一枚“重石”。

　　
　　 去年前三個季度，由于供給、需求雙旺，不少開發商將大量現金流向土地儲備。到去年4季度，持續10年的“穩健”貨幣政策調整為“從緊”，原來開發商融資近乎路路通達，現在則是處處掣肘。

　　
　　 據業內人士分析，銀行貸款在房地產開發資金中的占比基本保持在20%左右，自有資金和股權融資占35%左右，剩余45%主要依靠預售款。貨幣政策從緊后，信貸規模明顯收縮。根據央行4月11日公布的信貸數據，3月份人民幣各項貸款增加2834億元，同比少增1583億元。一季度，人民幣貸款增加13326億元，同比少增891億元。顯然，信貸緊縮后，開發商資金來源中的銀行貸款和預售款均受到嚴重影響，自有資金成為決定企業“生死”的重要因素。

　　
　　 “手頭緊”正成為地產開發企業的普遍寫照。開發商手頭有多緊？就在上個星期，南京樓市就曝出這樣一則消息：河西一家樓盤因銷售不暢，開發商竟伸手向員工借錢；為融資，這家開發商近期也將自己手中的一塊地賣給了別的地產公司。

　　
　　 當然，更多的企業還是不得不通過降價促銷來加速回款。去年底至今年4月份之前，南京樓市降價促銷屢現，但自從4月份之后，開發商竟又不約而同采取了上漲策略。不過現在看來，開發商單方面喊漲以樹立市場信心的意愿，顯然是自作多情了。

　　
　　 據了解，如果開發商自有資金充裕，可以支撐在建和擬建項目，捱到市場復蘇，甚至借機以較低成本拿地；自有資金緊張，在建項目難以為繼，或者空有土地不能開工，則很可能被洗牌。

　　
　　 5月將近，樓市銷售依然沒有明顯起色。在這樣的境況下，今年開發商能有幾分“收成”？又有多少開發商會被清理出局？萬科此次降價，給人們帶來更多遐想。



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