主題：石表態：萬科2009年真正發力

萬科董事長王石：“不務正業”的“超級男聲”

　　回望中國地產百日江湖，可謂風云變幻。四個多月前，萬科董事會主席王石的“拐點論”，起于勢先，聲大奪人，雖遭質疑，但隨后的事實又一次證明，王石其人其言對中國地產界的深刻影響。

　　其后，潘石屹的“百日劇變論”再度引爆輿論，地產巨頭紛紛為現金而戰。廣州舉行的一個地產高峰論壇上，與會者預測，中國樓市調整期最長將達15個月。這時，王石卻已經準備開始帶領萬科進行一輪真正的逆勢發力。

　　“拐點論”反彈激烈 王石旋渦沉浮

　　先是拋出“拐點論”，其后，萬科樓盤率先降價，王石再遭指責。

　　不過很快，王石以日本為例解釋我國房地產市場，對“拐點論”做出修正。萬科認為，無論城市化率、人口老齡化率，還是住房需求的飽和，與中國今天更具可比性的，是日本的上世紀70年代初甚至60年代。

　　日本住宅市場曾在1966年、1975年兩次經歷調整，之后迎來新一輪景氣周期。而在萬科看來，目前中國住宅市場出現的短期波動只是階段性的理性回歸，不會改變市場整體的發展方向。“長遠來看，中國城市住宅總體供應趨緊的狀況沒有改變；中國高速城市化和工業化的方向沒有改變；人口紅利、人口遷徙的態勢沒有改變；國民財富積累、投資理財需求的升級沒有改變。”王石據此認為，“支撐行業發展的基本要素沒有變化，我們仍然堅定不移地看好地產前景。”

　　“有些人認為我們的觀點變了，或者說在修正之前的說法，實際上我們前后的觀點并不矛盾。”王石以慣常的堅定語氣自我表白，“我們一直在強調理性調整不等于房價從大漲到大跌，這其中，更重要的是一種心態的調整。”

　　潘石屹，公開和王石唱反調，“萬科降價意在‘清理門戶’，我看不出房地產要出現拐點的趨勢。SOHO蓋的新房子一定會漲，但具體漲多少，8%還是10%，或者是6%，最直接的影響來自于CPI，CPI如果高的話，房價就漲得快。負利率狀態下，房價應該會保持平穩增長，不可能大幅度下跌，跌就不正常。”自然而然，潘石屹成為“無拐論”的代表人物，“揭批”王石由此升溫。

　　恒大地產上市夭折，潘石屹恰到好處地拋出“百日劇變”說，“3月20日發生的恒大IPO叫停，是2008年中國房地產界最具標志性的事件，未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天。大部分房地產公司的財務狀況不容樂觀。”

　　“拐點論”、“百日劇變論”引領地產業界凌亂狂舞。

　　耐人尋味的是，潘石屹批“拐點論”在先，王石卻對老潘的“百日劇變論”，無動于衷、沉默相向。

　　沒有資本市場就沒有萬科的今天

　　王石常說，萬科的發展和資本市場密不可分。

　　2007年8月，在萬科住宅產業化標志性樓盤的一次活動中，王石說：“公司市值主要取決于盈利和盈利增長，銷售規模并不是決定性因素。印度最大的地產企業銷售規模只有萬科的一半，但市值水平已與萬科接近。”

　　在萬科上市早期，除了資本市場融資之外，萬科的資本故事主要是“君萬之爭”(1994年君安證券對萬科發起的阻擊戰)和高調引進華潤。不過，萬科多年來從資本市場融資額相當龐大。截至2007年，萬科從資本市場融資近150億元。

　　1993年之后，萬科每年都會和境外投資者開兩次投資者說明會，但是對國內投資者，由于擔心有炒作之嫌，并沒有推介。2000年之后，才開始進行機構投資者管理工作。正如萬科總經理郁亮所說，“2000年萬科開始改變資本戰略，要做更符合投資者利益的事情。我們有一個基本判斷：行業會進入資本時代，萬科的發展離不開投資者支持。”

　　可見，盡管當時不流行市值管理，但萬科早就開始身體力行。結果是，在2006年，即使身處“熊市”，萬科的股價也一直穩健上漲。

　　2006年3月，萬科公布期待已久的股權激勵計劃，當公司凈利潤增長率在15%～30%，按照實際的增長率對凈利潤增長額進行提取，30%以上按照30%進行提取，計提的基金不超過當年凈利潤額的10%。在稅后通過二級市場購買萬科股票，用于獎勵高層管理人員，分配三年后股票可以進行上市交易，首輪計劃為2006年～2008年。

　　郁亮在對媒體解釋這個計劃時說，“股權激勵是非常有效的手段，但是我不贊成高市值做，低市值不做。因為我們的管理層——得到激勵的對象，要對公司的資產知冷知熱，不能熱的時候知道，冷的時候不知道了，那怎么行？那叫分蛋糕。要跟投資者共進退，好的時候要做，壞的時候也要做。”

　　郁亮還說：“我們還有一個更高的要求：第二年的股票均價比上年高才可以得到股權。”

　　也正是這段時間，趕上股市大好行情，萬科股價大幅上漲，截至2007年底，萬科股價復權之后，是2005年底股價的約10倍，萬科的市值大漲10倍。萬科市值最高時，抵得上美國四大房地產上市公司市值之和。

　　萬科會和章子怡“一樣”

　　在王石看來，萬科的核心競爭力是專業化、持續盈利。

　　2006年以來，萬科驟然加速。2006年實現銷售收入212.3億元，增長52.2%；2007年實現銷售收入355.3億元，實現凈利潤48.4億元，同比分別增長98.3%和110.8%，銷售額突破500億元。

　　不過，接受本報記者采訪時，王石明確表態：“萬科2009年真正發力。”其主要理由是萬科的住宅產業化。王石認為，住宅產業化是對中國房地產業商業模式的重大變革，之后，萬科的成長將依托一種全新的方式展開，從而開拓更誘人的成長空間。

　　王石的對標對象是豐田，王石希望造房子也像豐田生產汽車一樣，精益生產，高效高質。萬科的產業化，主要目標在乎一點：利潤。

　　據萬科的計劃，2008年，萬科應用“工廠化技術”的開工面積達到50萬平方米，2009年將達到120萬平方米。未來5年，工廠化生產水平比例將提高至50%。

　　為此，萬科的人才培養也大大改變。2002年前后，萬科掀起一輪從同行挖人的計劃，去年，萬科開始從外企挖人，主要是為了培養能夠操盤千億元級的企業人才。按照王石的說法，這些努力將在2009年得到印證與體現。

　　“萬科目前在媒體上面臨的境遇將會和章子怡一樣。歸結一句話，大家要適應英雄，英雄也要適應大家。現在對萬科來說，面臨最大的挑戰是在實現行業領跑者的目標之后所應采取的姿態和對審視眼光的回應。”這是萬通董事局主席馮侖的觀點。

　　馮侖被稱為“地產思想家”，他的觀點向來幽默而深刻。

　　王石如是說

　　我認為目前出現的拐點不是從長期上漲到長期下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調整的拐點。

　　三四年不買房的說法也受到一些誤解，我的意思是，大家沒有必要因為房價上漲而焦慮，沒有必要因此而急著買房子。

　　萬科企業的專業化理由：資源集中，只做住宅地產。唯此，才能形成資源優勢，形成競爭力，做強做大。

　　奧運概念，不僅是北京概念，更是中國概念，對房地產行業的影響將是最大的，也將是最好的。

　　中國房地產行業發展到今天，已經到了一個十字路口。未來如何才能走向和諧健康的道路？這不僅是行業，也是社會面臨的現實問題。



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