主題：商務(wù)部醞釀新限外政策 進一步規(guī)范外資房地產(chǎn)投資

　早在去年年底，商務(wù)部等部委便出臺外商投資目錄，旨在嚴防外資抄底中國樓市。但由于國際國內(nèi)形勢的變化，外資的進入反而成洶涌之勢。

　　而《華夏時報》記者從相關(guān)渠道了解到，目前，商務(wù)部正會同有關(guān)部門研究新的限外政策，以加強和進一步規(guī)范對外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。有分析人士表示，新政策很可能是在外資結(jié)匯離場時，延滯結(jié)匯時間。

　　針對結(jié)匯離場出政策

　　就在不久前，商務(wù)部外國投資管理司司長李志群在回答香港記者提問時表示，為了配合國家的宏觀調(diào)控，商務(wù)部加強了對外商投資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理。商務(wù)部將與國家有關(guān)部委共同開展工作，以加強和進一步規(guī)范對外商在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

　　同時，據(jù)知情人士透露，國內(nèi)將出臺更為嚴厲的限外政策，旨在嚴防外資抄底炒樓。

　　中國指數(shù)研究院的一位分析人士認為：“而在此情況下，不排除新的限外政策的出臺。”

　　沿海綠色集團首席經(jīng)濟學(xué)家孫飛在接受《華夏時報》采訪時預(yù)計，以后政策的著力點會放在外資結(jié)匯離場的時候。主要就是把短錢變成長錢，讓外資在獲利后的離場成本很大。

　　“而這一點，外管局是有能力甄別的。”孫飛說。

　　早在2007年5月，商務(wù)部便出臺了《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批，同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。

　　而去年的11月7日，國家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作。

　　《目錄》還指出，新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制，同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”鼓勵投資類別中刪除。

　　“在當(dāng)前國際金融環(huán)境下，內(nèi)地房地產(chǎn)的限外政策，可預(yù)期會更加趨嚴。”3月25日，高通智庫機構(gòu)發(fā)表研究報告時如此表示。

　　房地產(chǎn)拐點致外資進入

　　一邊是嚴防外資進入，一邊卻是熱錢滾滾而入。

　　眼下中國的外資熱錢的進入增幅之快為近年來所少見。商務(wù)部2月份的數(shù)據(jù)顯示，實際利用外資大漲了38%，而其中有一大部分作為熱錢流入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　除了人民幣升值、美國次級債危機等因素之外，國內(nèi)的房地產(chǎn)形勢也是讓外資蜂擁而入的關(guān)鍵所在。

　　進入2008年以來，一線城市和部分二線城市的房價出現(xiàn)回調(diào)，部分城市如廣州、深圳等降價接近30％。外資進入抄底的情況明顯。

　　“在2007年的一段時間內(nèi)極度擴張并且負債累累的開發(fā)商正在四處籌措建設(shè)資金。”第一太平戴維斯（北京）某人士稱，“某些情況下，開發(fā)商對外資的渴求更加強烈。而外資確實在計劃抄底進入。”

　　同時，行業(yè)內(nèi)部人士對記者表示，有的全國型房地產(chǎn)企業(yè)，賬面上不過只有個把億的資金。

　　上述說法得到了研究機構(gòu)的證實，高通智庫機構(gòu)發(fā)表研究報告中說：“2008年地產(chǎn)開局，最關(guān)鍵的是行業(yè)資金鏈條。由于行業(yè)環(huán)境的變革，目前行業(yè)內(nèi)資金緊張的企業(yè)不在少數(shù)。”

　　3月27日，有媒體報道說，匯豐、渣打、花旗、東亞等主要外資法人銀行已完成了與央行征信系統(tǒng)的連接測試，正式加入央行征信系統(tǒng)，將可通過該系統(tǒng)查詢貸款者的征信記錄。

　　此前，熟悉外資銀行運作的人士對記者表示，很多外資銀行都在超出央行的規(guī)定要求，超標(biāo)準核準地產(chǎn)企業(yè)和個人住房貸款。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，對外資銀行加以限制，是對外資進一步強化監(jiān)管的步驟之一。

　　港股內(nèi)地房企受影響大

　　實際上，有分析人士稱，商務(wù)部限制外資抄底，除了要出臺新限外政策之外，在已有政策的執(zhí)行力度上也在不斷加強，而那些在港上市的房企受影響最大。

　　SOHO中國就是這場限外政策趨嚴中的最新一個犧牲者。該公司原打算將在香港首次公開募股(IPO)籌資所得150億港元，通過正規(guī)渠道匯入內(nèi)地，以便支持其在北京前門的巨大拆遷項目。

　　但到現(xiàn)在，受到國家外匯管制的影響，這筆錢暫時還沒有辦法進來。

　　即便是實力更加雄厚的公司也不得不放緩一下自己的擴張步伐。碧桂園在去年11月取消了15億美元的發(fā)債計劃，到今年1月份恢復(fù)該計劃時，發(fā)債規(guī)模只有原來的三分之一，而且還改為成本高出正常成本許多的可轉(zhuǎn)債。

　　即使是這樣，碧桂園在新加坡市場此次發(fā)債募集的資金中，也僅有10％左右的資金可以進入內(nèi)地市場。其中主要原因還是外匯管理局的政策限制。

　　SOHO中國與碧桂園集團上市所獲資金的遭遇，折射出許多開發(fā)商如今面臨的困境。“在國內(nèi)受到緊縮貨幣政策的影響，負債累累的開發(fā)商除了尋求海外上市尋求資金外別無選擇，但這種渠道籌集的資金又很難順利匯到內(nèi)地。”分析人士認為。

　　對此，高通智庫指出：“由此帶給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的潛在影響是，近期在香港和境外市場IPO等融資的房企，將面臨較惡劣的市場環(huán)境，在定價上面臨較大的壓力。并且，已經(jīng)境外上市的房企，再融資也受壓。”



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