主題：房企面臨銷售融資雙重壓力

相關數據顯示，10月份，20個熱點城市合計成交1448萬平方米，環比下降11%。大部分熱點城市成交面積下行。同時，今年以來房企融資壓力明顯加大，且融資成本分化嚴重。

　　政策方面，調整政策發布頻率明顯下降，近期僅少數城市發布了有關人才和舊城改造之類的政策，只有蘇州一地針對限購政策有所升級。中原地產首席分析師張大偉表示，部分一二線熱點城市庫存上升，預計行業仍將在底部運行一段時間，不排除房企為完成銷售目標，加快回款實施價格戰。

　　政策面平穩

　　相比之前多地密集發布調控政策，11月以來涉及房地產的政策基本平穩，且約束性政策數量銳減。統計數據顯示，上周各地合計發布相關房地產政策僅5次，月內累計僅12次，相比之前平均單月40次的頻率明顯下降。

　　從近期發布的調控政策的具體內容看，主要針對銷售中存在的違規現象。例如，住建部近日公布各地專項行動，查處的第三批違法違規房地產開發企業和中介機構共計24家。銀保監會11月以來已對5家銀行因貸款違規“涉房”開出合計逾400萬元的罰單。北京市則持續開展互聯網虛假房源信息執法檢查工作，對涉嫌發布虛假房源信息、拒不配合執法調查的12家房地產經紀機構予以曝光。

　　僅蘇州發布了新的限購政策。蘇州相城區住建局近日宣布，嚴格購房資格審查，包括暫停對申請人積分小于600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房，個人積分由相城區積分辦提供，11月19日起執行。此前，非蘇州市戶籍居民家庭提供兩年內在蘇州市區（含吳江區）、昆山市、太倉市累計一年納稅或社保證明，即可購首套房。未來這一政策或推廣至整個蘇州市。

　　樓市表現不佳

　　張大偉認為，多地大都嚴格執行此前的調控政策，整體市場表現平穩，但部分樓市出現明顯調整。

　　數據顯示，金九銀十成色不足，大部分熱點城市成交環比下行。10月份，20個熱點城市合計成交1448萬平方米，環比下降11%。深圳、青島、杭州、大連四地銷售面積環比下降超過四成；北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等地成交面積環比跌幅均超過10%。其中，杭州市區10月總計成交商品房7790套，為近20個月以來成交新低。商品房成交量創下近6年來同期最差成績。預計房地產行業將在底部運行一段時間。

　　張大偉指出，部分一二線熱點城市庫存上升。其中，北京在共有產權房和限競房供應井噴的情況下，累計庫存增加超過萬套。2018年是歷年發布房地產調控政策次數最多的一年，樓市政策執行嚴格。疊加10月份的24次，今年以來房地產調控政策合計發布高達410次。

　　10月以來樓市政策發布次數逐漸減少，11月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，調控力度仍將維持之前的高壓狀態。

　　融資面臨壓力

　　某大型房企高管對中國證券報記者表示，四季度公司最重要的任務是沖銷售和融資。為加快去化，公司推出了一些小幅促銷讓利活動。

　　由于短期大量限競房集中供應，以往新房不愁賣的北京市場已經出現滯銷。截至11月19日，今年以來北京合計有27個限競房項目取得34期預售證，合計提供商品房限競房源16596套，達191萬平方米，貨值達到1000億元，但網簽數據相對樂觀的只有瀛海府、熙悅林語、洺悅苑等少數幾個項目。

　　部分項目剛剛取得預售證，且市場平均去化率低于4成。這意味著產生了價值600億元左右的庫存。中國證券報記者實地走訪了解到，部分區域出現限競房扎堆入市的情況，加之購房者“買漲不買跌”心態，導致一些項目銷售進度緩慢。

　　面臨銷售壓力，部分項目嘗試小幅調整價格。其中，北京昌平區某限競房均價從2個月前5萬元/平方米左右調整至48000元/平方米。前述房企人士指出，有的限競房項目出現明顯的價格調整。隨著后續供應量繼續上升，區位屬性不佳、去化難度加大的限競房可能出現價格戰。

　　融資方面，58安居客房產研究院監測的數據顯示，今年以來房企融資壓力明顯大于去年。1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比平均提升了1個百分點，融資金額同比收窄近三成。近期多家房企密集發債融資，融資成本分化嚴重。整體看，擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團等企業融資成本為5%左右，陽光城等民資房企融資年化利率為8%左右。

　　境外渠道稍加寬松，但融資成本高昂，且匯率風險不可忽視。合景泰富近日發行4億美元優先票據，年利率9.85%。華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。中國恒大附屬公司景程有限公司發行的優先票據，最高融資成本達13.75%。這從側面體現了房企融資壓力之大。

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