主題：萬科房價調整有限

　最近，地產界圍繞萬科董事長王石的“拐點論”爭論不休；與此同時，萬科在多個城市率先降價的新聞不斷傳來，引起了市場對房價“雪崩”的擔憂。在市場急速的變化中，萬科有何新的認識和判斷？它的所作所為意欲何在？記者日前采訪了該公司執行副總裁肖莉。

　　市場并未進入低迷期

　　肖莉首先明確表示，萬科對行業的基本判斷是：至少在2030年人口拐點到來之前，由于人口紅利和中國經濟發展，住宅行業仍有相當大的潛力。但即使一個長期看好的市場，也不意味著沒有短期波動。2007年二季度之后，市場持續高速上漲，萬科認為帶有一定過熱因素，這種趨勢不可能長期持續，理性調整的過程是必然的。

　　不過，肖莉并不認為目前市場進入了低迷局面。成交量下降，只是說明經過快速上漲，房價已經暫時超越了市場真實需求和真實收入增長，因此需要房價增長低于收入增長的過程來消化，但并不是說這個過程中房價將由大漲變為大跌。從2005年下半年后上海市場的經驗來看，房價上漲速度放緩或暫時停止、等待購買力增長來自然消化前期的“透支”，也是一種有效的調整路徑。正因如此，當前成交速度變緩所給出的信號是：市場正在進入一個從快速上漲到理性回歸的“拐點”。

　　真實自住需求是堅實的

　　針對萬科的降價行為，她表示，這是旗下子公司在快速開發和快速銷售的基本原則下，根據當地具體情況確定的。去年底以來，萬科在珠三角部分城市的新盤確實出現了價格低于市場價的情況，這是因為原來的預期是建立在07年市場頂峰時的價格基礎上的。但是，春節前后是住宅市場的傳統淡季，因此今年1－2月，萬科對少部分城市尾盤展開了淡季通常都會采用的系列優惠活動。這些城市包括：廣州、成都、北京、武漢的萬科青年置業計劃，以及蘇州、天津、上海的會員優惠活動等。

　　肖莉認為，這些策略在淡季中不錯的銷售表現，正說明市場剛性需求的基礎沒有改變。既然市場真實的購買力和自住需求依然是堅實的，只要定價合理，一定會得到市場的認可。

　　房價進一步調整空間有限

　　當記者問及降價在迅速帶來銷售回款的同時，是否會傷及萬科的利潤率，影響股東回報時，肖莉解釋說，對投資者來說最重要的指標只有兩個——資產回報率和每股收益的增長速度。其中最核心的是資產回報率，它由三個因素決定：利潤率、周轉速度和財務杠桿。出于穩健性考慮，同時監管部門也有規定，房地產企業的財務杠桿是有限制的。在利潤率和周轉速度之間，萬科一直選擇的是快速周轉策略，以及在此基礎上合理的利潤率。

　　近期，萬科同樣堅持的是快速銷售策略，追求的是盡可能快的周轉速度，目前的定價水平也依然具有合理的利潤空間。

　　肖莉在此特別指出，目前部分城市的市場狀況與2005年年中的上海類似。2004年下半年到2005年第一季度，上海的市場情緒非常樂觀，購房者排隊搶購、開發商捂盤惜售。萬科當時的判斷是，市場的亢奮不能持久更不可依賴，因此堅持快速銷售策略，調整到來時萬科的“倉位”相當輕，沒有存貨壓力。2005年二季度，上海市場的情緒從“沸點”降到“冰點”。而萬科認為行業良好的發展前景并沒有逆轉，階段性調整更多意味著機會。2005年到2007年，恰好是萬科在上海發展得最好的幾年，市場份額從不足1％增長到超過2.5％。

　　肖莉表示，經過當前這一輪調整，剛性需求成為市場主導，而地價高漲的現象也被遏制；同時，由于勞動力成本、原材料成本正處在上升通道等因素，房價進一步調整的空間也是有限的，市場將逐步步入理性階段。



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