主題：工行插手房地產(chǎn)中介 逆市擴張

　持續(xù)大半年的地產(chǎn)陰霾使銀行試圖在受挫中尋求一種新的介入地產(chǎn)的發(fā)展模式。

　　萎靡已久的深圳房地產(chǎn)市場導(dǎo)致地產(chǎn)中介連環(huán)倒閉——中天置業(yè)老板卷款潛逃、長河置業(yè)倒閉、號稱擁有國內(nèi)最多地鋪的創(chuàng)輝租售收縮經(jīng)營戰(zhàn)線……受傷的不僅僅是繳納了部分房款的購房者，由于一些中介挪用的款項無法追回，銀行也成為受害者。中介行業(yè)的業(yè)績和信譽均遭受重創(chuàng)。

　　談中介色變的市場，誰還敢逆市擴張？一個以網(wǎng)絡(luò)為載體的銀行與中介聯(lián)手合作的模式卻悄悄火了起來。“工商銀行”逆市擴張。

　　工商銀行深圳分行個人金融部負責(zé)人說：“工行就是給客戶一個新的渠道去購買房產(chǎn)，通過全程資金監(jiān)管堵住了傳統(tǒng)中介公司的風(fēng)險漏洞，也增加了市場交易的透明度，恢復(fù)買賣雙方的信心。”在不到半年的時間里，這個中介已經(jīng)收到了多家風(fēng)投伸出的橄欖枝。

　　地產(chǎn)中介崩盤

　　“銀行在前期出現(xiàn)的一系列的中介倒閉、卷款等事件中，承受的損失主要來自中介公司開辦的擔(dān)保公司在辦理擔(dān)保贖樓過程中，挪用了臨時監(jiān)管的贖樓款。”該負責(zé)人說。

　　一些大型的中介，例如已經(jīng)倒掉的中天置業(yè)，都有自己的擔(dān)保公司，為賣方提供贖樓擔(dān)保，銀行發(fā)放短期貸款給擔(dān)保公司作為贖樓款，一般限期為一個月。一些中介公司便挪用這些短期貸款形成的現(xiàn)金流，或大肆擴張，或投資股市。一旦市場惡化，成交量下降，現(xiàn)金流無法保證，其后果就是崩盤。

　　“只要中介不收取買賣過程中往來的房款，它的倒閉并不會給銀行和客戶帶來什么影響。”上述人士表示，“我們將拒絕向中介公司發(fā)放贖樓的短期貸款，只確認專門的擔(dān)保公司，并且嚴(yán)格他們的準(zhǔn)入條件，盡量避免這種損失。”

　　他認為，國家的宏觀調(diào)控，加上深圳房地產(chǎn)市場前期過快增長，已經(jīng)形成了一定的泡沫，深圳房地產(chǎn)的拐點已經(jīng)到來，過去粗放型的增長會逐步減慢。

　　不過，這位工商銀行深圳分行有關(guān)負責(zé)人表示，大部分銀行對按揭貸款業(yè)務(wù)仍然是支持的。“由于市場成交量萎縮，我們今年的貸款額度還有比較大的余地。成交萎縮是因為市場仍然有泡沫，買家不敢接盤；另外一個是第二套房的政策不利于投資客，投資成本增加，投資需求也減少了。”

　　要在風(fēng)險的“腳鐐”下舞蹈，工商銀行選擇了網(wǎng)上中介作為下一步拓展房地產(chǎn)市場的新武器。

　　全程資金監(jiān)管

　　這個網(wǎng)上中介的實體為深圳房易網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司，注冊資本300萬元。2007年9月29日，工商銀行與房易網(wǎng)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以“工商銀行·房易網(wǎng)”為平臺，開展地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。目前交易量已達到整個市場的1％，從2007年10月至2008年2月成交量表現(xiàn)穩(wěn)定。

　　房易網(wǎng)沒有傳統(tǒng)的地鋪，在買賣雙方議價過程中，工商銀行的客戶經(jīng)理與房易網(wǎng)置業(yè)顧問組成專家團隊，根據(jù)買賣雙方以及房屋情況提供按揭咨詢，同時交易過程中產(chǎn)生的如保證金、定金、首期款等短期資金，都是放在工商行專門提供的“二手房資金監(jiān)管賬戶”上做統(tǒng)一監(jiān)管，確保資金的安全。撮合成交后，房易網(wǎng)收取買賣雙方各0.4％的信息服務(wù)費（包括提供按揭貸款和擔(dān)保贖樓代辦服務(wù)）。

　　上述人士表示：“網(wǎng)絡(luò)中介和傳統(tǒng)中介是完全不同的概念，他的擴張是容量、帶寬的問題；而不是一個個的地鋪，投入產(chǎn)出比明顯提高，擴張成本較小。最為重要的是，堵住了傳統(tǒng)中介公司的風(fēng)險漏洞。”

　　利用人海戰(zhàn)術(shù)瘋狂開店的粗放型擴張模式已經(jīng)被證明風(fēng)險大、成本高。房易網(wǎng)總經(jīng)理朱曉斌詳細地算過一筆賬，一般小型的門店要3-5人，中型門店10-15人，大型一點的30人以上，平均月花費要5到6萬元。按照中天和創(chuàng)輝去年的擴張規(guī)模，一個月開支600萬以上，一年要7200萬。按照去年均價150萬1單的額度，大致傭金為4.5萬元，扣掉業(yè)務(wù)員的提成，大致每單的收益為2.2萬元。

　　“這樣的話，一年至少要做3200單。”朱曉斌說，“中原去年成交量大概是4000多單，中天、創(chuàng)輝一般也就2000多單，這樣的話，連基本的收益和開支都平衡不了。”


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