主題：房地產金融新政發布 涉房企業企穩預期向好

　　中信證券研報指出，2024年9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布將要引導LPR下行、下調存量房貸利率、降低二套房貸比例、增加中央資金對保障房再貸款支持、支持收購房企存量土地等房地產金融新政。相關政策有助于居民消費能力提升、刺激購房需求、維穩地產行業、推動保障房建設，利好亦有望向全產業鏈傳導，促進涉房建筑工程和建材企業經營企穩、盈利修復。

　　全文如下
　　材料與工程｜房地產金融新政發布，涉房企業企穩預期向好

　　2024年9月24日，央行潘功勝行長在國新辦發布會上宣布將要引導LPR下行、下調存量房貸利率、降低二套房貸比例、增加中央資金對保障房再貸款支持、支持收購房企存量土地等房地產金融新政。相關政策有助于居民消費能力提升、刺激購房需求、維穩地產行業、推動保障房建設，利好亦有望向全產業鏈傳導，促進涉房建筑工程和建材企業經營企穩、盈利修復。

　　▍房貸利率和二套房貸比例下調，增強居民住房需求并提振消費意愿。

　　9月24日，央行潘功勝行長在國新辦發布會上宣布，央行將降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調0.2個百分點，并引導貸款市場報價利率（LPR）同步下行。中信證券研究部地產組測算，至2024年底，我國新發按揭貸款利率將降至3%左右，居民貸款負擔將顯著下降，將增強居民自住房需求釋放的可能。同時，潘行長明確央行將引導商業銀行將存量房貸利率下降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅50BPs。中原地產測算，當前存量貸款平均利率在3.92%左右，此次降低50BPs，如以居民商貸額度100萬元、貸款30年還款方式計算，每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出共10萬元。由此來看，本次存量房貸利率下調將有效緩解居民房貸還款壓力，增加可支配收入，提升消費能力和意愿，更多資金或流入房屋裝修和更新等領域。另外，潘行長亦明確將統一首套房和二套房的最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。降低二套房的首付比例的實際影響或相對有限，但對于購房需求釋放，提升市場信心仍有積極催化。

　　▍央行增加對保障房和收購房企土地支持，緩解涉房企業壓力。

　　國新辦發布會上，潘行長亦表示央行將優化保障房再貸款政策，3000億元保障房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%。或有望提高商業銀行發放保障房貸款的積極性，保障房建設將更易獲得資金支持，工程企業亦有望更加積極參與并加快保障房建設。同時，潘行長表示央行將支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。去年以來，國家政策持續發力目標穩定地產行業發展，并在資金層面給予支持。多重支持下，若后續地產行業能夠企穩，利好有望傳導至涉房建筑工程和建材企業。

　　▍若地產銷售企穩和居民側需求改善，優質建材企業盈利修復可期。在地產下行拖累下，建材行業近年發展整體承壓。

　　細分領域看，水泥行業已處于周期性盈利底部，若政策支持下后續地產銷售能夠企穩，則地產對于水泥需求的拖累不會更差，加之近年水泥供給格局逐步改善，頭部企業盈利能力修復預期逐步向好。玻璃行業受保交樓進入尾聲，竣工端需求下滑影響，近期價格出現下降趨勢，若地產銷售能夠企穩，則后續玻璃行業來自地產的壓力或趨于平穩；而存量房貸利率下降，居民側或有更多資金可流入房屋裝修與更新改造，從而對玻璃需求產生一定程度的拉動，推動優質企業盈利修復。類似地，消費建材行業或主要獲益于房貸利率下降，帶來的居民側住房裝修和更新改造等需求提升；另外，若地產銷售能夠企穩，來自地產企業的應收款風險或逐步緩解，消費建材企業的減值高峰或將過去，未來將輕裝上陣，優質企業盈利修復也將更具彈性。

　　▍涉房建筑工程企業壓力逐步緩解，經營質量改善預期向好。

　　在持續寬松的地產政策和金融支持下，地產企業經營風險或逐步緩和，涉房建筑工程企業來自地產業主方的回款壓力將有望緩解。同時，建筑工程企業自身的房地產開發業務亦有望隨著居民購房需求和意愿改善而逐步企穩，并對自身經營產生支撐。我們測算了主要建筑央企及地方建筑企業房建相關業務在營收、在建項目或者訂單中的占比，若政策支持下后續地產逐步企穩，“含房量”較高的優質企業或有望獲益，其經營質量改善預期向好，亦有望迎來估值修復。另外，隨著央行提升保障房再貸款資金支持比例，保障房建設將更易獲得貸款資金支持，重點項目建設有望提速，在造福經濟社會發展的同時，亦將為建筑工程企業創造新增量。

　　▍風險因素：

　　宏觀經濟復蘇不及預期；地產政策力度和實際效用不及預期；行業競爭更加激烈；原材料等成本提升；回款周期延長。

　　▍投資策略。

　　國家政策穩地產持續發力，9月24日央行潘功勝行長宣布的多項房地產金融新政，有助于居民消費能力提升、刺激購房需求、維穩地產行業、推動保障房建設，利好亦有望向涉房建筑工程和建材企業傳導，促進企業經營企穩，盈利修復預期向好。我們認為在本次新政中獲益較多的主要是消費建材和水泥板塊，以及“含房量”較高的優質建筑工程企業。

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