主題：郁亮、深鐵發聲

　“自1994年成為萬科董事后，30年間只買入，從未賣出。股價目前表現肯定達不到股東要求，完全接受股東批評。”在股東大會上，對于投資者關心的股價波動問題，萬科董事會主席郁亮如是表述。

　　4月30日，萬科在深圳召開2023年度股東大會。郁亮在會上對外透露了萬科擺脫困境的具體舉措，其中包括三個步驟：降負債、完成融資模式轉型以及聚焦主業。

　　而且，萬科未來除三項主業之外，將退出其他業務。同時，萬科還將推進商辦等大宗資產交易，“每年完成200億元”。

　　在會上，萬科大股東深鐵集團董事長辛杰再次表明態度：“會一如既往支持萬科良性發展，不會因市場波動而動搖”。

　　退出三大主業以外業務

　　由于國際評級機構近期持續下調評級，萬科股價近期持續走低。今年以來，萬科股價一度跌近四成，這也引起了不少投資者的不滿。

　　在股東大會上，對投資者針對股價的關切，郁亮作出了正面回應。他坦言，提振股價最關鍵還是把公司做好，降風險、改善基本面，謀求長期健康發展。

　　因此，在股東大會現場，郁亮對外拋出萬科的“三步走”計劃：即制定了一攬子方案以實現三項目的。

　　首先是“降負債”，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上，其未來五年付息負債總規模要降一半以上。

　　第二是完成“融資模式轉型”，萬科將從統借統還、主體信用為主的模式，逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式。

　　第三是完成“聚焦主業”。萬科將騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。按照其規劃，未來房地產高質量發展的主要內容是好房子、好社區、好服務。

　　在現場，郁亮詳解了一攬子方案，主要包括兩個階段。第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。“具體而言，除三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。同時，主動完成融資模式轉型。”

　　而第二階段是，萬科將聚焦主業，做精業務，成為行業產品標桿、服務標桿。他坦言，一攬子方案并非只是收縮、壓降方案，也是發展進取的方案。“第一階段的瘦身，是為第二階段聚集資源、打基礎。”

　　如何應對階段性流動性挑戰

　　從一季度情況來看，萬科尚未擺脫困境。就在一天前，萬科A披露2024年一季報。

　　數據顯示，萬科一季度實現營收615.94億元，同比減少10.05%。其中，房地產開發業務貢獻營業收入466.7億元，同比下降13.8%；經營服務業務貢獻營業收入109.5億元，同比增長12%。

　　一季度，萬科歸母凈利潤虧損3.62億元，上年同期凈利潤14.46億元，由盈轉虧。實際上在去年四季度開始，萬科便首次出現單季虧損。彼時，其單季虧損額為14.59億元。

　　由于主要經營指標錄得下滑，萬科的現金流狀況也引發外界關注。今年一季度，萬科經營活動產生的現金流凈流出94.22億元，同比下滑234.57%。萬科解釋這是由于銷售回款減少所致。

　　今年一季度，萬科回款效率（本年回款金額/本年簽約銷售金額）保持100%以上。截至報告期末，扣除預收款后的負債率為64.9%，相比2023年底下降0.6個百分點；凈負債率59.3%，持有貨幣資金830.7億元，可以覆蓋短期借款和一年內到期有息負債。

　　在此次股東大會上，萬科也針對“流動性問題”對外作出解釋。承接在3月業績推介會上的表態，祝九勝再以“三重山”回應了如何應對階段性流動性挑戰的問題，并強調了針對上述挑戰的三項工作重點。

　　“其一是，不折不扣落實房地產融資協調機制（白名單），能報盡報，能上盡上，目前集團已有59個項目申請納入白名單。”祝九勝透露。

　　他表示，二是大力推進經營性物業貸，既可以解決歷史上的存量問題，也可以階段性地獲取新的流動性。

　　“三是銀團貸款，萬科目前已取得眾多銀行支持，可以提升銀企合作效率，目前正在積極推進中。”祝九勝表示。

　　據悉，今年以來，萬科已新增融資提款168億元，境內新增融資平均成本3.33%。

　　來自大股東的聲音

　　“企業發展過程中遭遇困難和調整在所難免，從來就沒有一帆風順的企業，關鍵是面對困難的態度和解決問題的決心，”在股東大會現場，萬科大股東深鐵集團方面也發出聲音。

　　深鐵集團董事長辛杰直言，“作為萬科公司的長期股東，深鐵集團的態度和立場一直沒有變，會一如既往支持萬科的良性發展，不會因市場波動而動搖。” 他呼吁，在房地產新舊模式轉換過程中，需要給企業一些時間來調整步伐和節奏。

　　就在股東大會召開前，4月30日上午，萬科旗下中金印力消費REIT在深交所成功上市。辛杰介紹，在中金印力消費REIT的發行過程中，深鐵集團對其認購占比29.7%。

　　“REITs作為重要的戰略性平臺，將為萬科帶來新的流動性支持，也為大量商業資產的盤活變現提供了平臺。”辛杰表示，目前中金印力消費REIT的擴募方案正在籌劃，有望注入新的資產，深鐵對該平臺的發展具有長足信心。

　　他同時表示，與萬科的其他合作項目，都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進之中，一旦落地，萬科將予以公告。

　　“深鐵會督促萬科，積極把握行業變革趨勢，以科技創新發展新質生產力，建設好房子、提供好服務，做到產品過硬、品牌卓著，持續為股東、為社會創造價值，實現長期健康發展。”辛杰總結道。

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