主題：萬科能否度過“至暗時刻”？

面對美元債暴跌，在自我澄清“非公司基本面出現任何問題”但未能立刻消除市場疑慮后，萬科拉來國資股東站臺。

　　《中國經營報》記者獲悉，11月6日，面對近期公司債券的非理性波動，萬科與境內外金融機構舉行三季度業績說明會。值得注意的是，除了公司管理層，深圳市國資委主任王勇健，深圳市國資委黨委委員、二級巡視員葉新明以及深圳市地鐵集團有限公司（萬科第一大股東，以下簡稱“深鐵集團”）董事長辛杰等也出席了此次說明會。

　　近期，關于萬科“危矣”的言論甚囂塵上。相關原因在于萬科多只美元債價格發生大幅波動。11月3日，萬科A股股價盤中跌至11.07元/股，為近5年來新低。

　　記者獲悉，會上，深圳市國資委及深鐵集團均表態力挺萬科，并提出具體支持措施，其中包括擬拿出真金白銀為萬科注入新的流動性。這一消息著實提振了市場情緒，截至11月6日，萬科A股股價報收11.97元/股，漲幅6.21%；H股股價報收8.14港元/股，漲幅7.25%。11月7日，萬科美元債和境內債保持了前一日的回漲態勢。

　　不過，萬科亦就深鐵集團在說明會上所提及的支持措施發布公告稱：“尚無任何具體安排，存在不確定性。”當口號聲歸于平靜，有了國資大股東的力撐，萬科距離收獲“真正的安全”還有多遠？作為行業的風向標，萬科能否度過“至暗時刻”？

　　“馳援”

　　自10月下旬以來，萬科的多只債券到期收益率較票面利率大幅偏離。這些債券中，2024年到期的“VNKRLE 5.35 03/11/24”“VNKRLE 4.2 06/07/24”的到期收益率分別一度升至43.95%、60.65%，引發市場對公司經營風險的擔憂。

　　與此同時，萬科A股股價自10月初以來震蕩下跌，在10月13日—19日連續5個交易日持續下跌，10月20日小幅回升，但仍在低位徘徊，直至11月3日盤中跌至近5年來新低。此前，出現債務違約的中國恒大、融創等房企，其亦遭遇股債雙殺。

　　對于股價走勢，萬科在投資者互動平臺上表示：“目前股價走勢與行業正處于新舊發展模式轉變以及行業面臨多種挑戰有關，公司將努力做好經營，守護公司安全，同時也會做好資金的統籌規劃和利用，最大限度地維護公司和股東利益。”關于境內外部分債券交易出現異動，10月31日，萬科答復稱：“并非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格在上周尾出現大幅波動。”

　　不過，萬科的此番自我澄清未能徹底消除市場疑慮。

　　11月3日，市場傳出萬科將于11月6日面向金融機構召開線上交流會的消息，令市場情緒有所波動。11月6日，萬科股價高開。截至11月6日，萬科多只存續的美元債漲勢加快，收益率下滑明顯。

　　這是萬科的三季度業績說明會，也是一場聲勢浩大的“馳援”。與以往不同，深圳市國資委層面也派出了高規格的參會人員。

　　會上，深圳市國資委方面表示，萬科是深圳國資體系重要成員，深圳市國資委充分認可和信任萬科團隊的專業性，萬科長期堅持穩健的經營策略和財務政策，具備足夠的安全性，并未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

　　“國資國企有實力也有能力支持萬科防范和應對各類風險。”深圳市國資委方面表示。

　　與此同時，辛杰表示，將堅定與萬科站在一起，已準備好豐富“工具箱”給予支持。“針對近期資本市場的異常波動，當下信心與團結尤為重要。”為此，辛杰表示，深鐵集團將根據市場情況有序釋放“工具箱”，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；深鐵集團正在積極準備，擇機購買萬科在公開市場發行的債券。

　　面對大股東減持的市場質疑，辛杰在會上表示：“深鐵集團堅定看好萬科的發展前景，從未制定過任何減持萬科股份的計劃，也從未在任何場合表達過要減持的想法。”

　　值得注意的是，萬科于10月底公告稱，辛杰上任萬科董事會副主席。公告顯示，辛杰從2017年9月至今，任深鐵集團黨委書記、董事長。自2020年7月至今，辛杰任萬科董事。根據萬科2022年年報，未在公司任職的董事辛杰等人，未從公司獲得報酬。

　　據萬科透露，自深鐵集團入股后，深圳國資一直將萬科納入統計范圍。截至2022年年底，萬科總資產占深圳國資總資產的比例約35%、占利潤總額的比例約40%。至此，萬科的經營發展對深圳國資具有重大影響。

　　“壓力”

　　這場“馳援”旨在注入流動性。

　　記者注意到，早在萬科美元債價格發生大幅波動之前，10月17日，國際評級機構惠譽將萬科的長期外幣發行人違約評級、萬科全資子公司的高級無抵押評級以及其未償付高級票據的評級均自“BBB+”下調至“BBB”，發行人違約評級的展望為穩定。

　　惠譽在報告中表示，下調萬科評級反映出：惠譽預期，中期內萬科的杠桿率（以凈債務與物業凈資產的比率衡量）將高于35%，而35%是此前萬科滿足負面敏感性閾值的觸發條件。萬科近期的銷售額表現弱于惠譽預期，這或侵蝕其現金生成能力及去杠桿進程。但鑒于深圳市國資委的參與，萬科擁有暢通的融資渠道，在波動的市場環境中仍保持強勁的流動性，且其債務到期狀況在上半年有所改善。

　　三季報顯示，因新增融資減少，萬科前三季度籌資活動產生的現金流量凈額同比下降199.45%。截至三季度末，萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務覆蓋倍數為2.2倍；有息負債為3230.3億元，其中一年內到期的有息負債占比為14.8%，較今年年初下降5.7個百分點。

　　報告期內，萬科先后發行金額為20億元的三年期中期票據，以及金額為20億元的三年期公司債券，發行利率分別為3.07%和3.10%。前三季度，萬科境內新增融資的綜合成本為3.64%。

　　第三季度，萬科營收約894.16億元，凈利潤約37.51億元，兩項指標均出現同比下降。前三季度，萬科營收約2903.08億元，同比下降14.04%；凈利潤約136.21億元，同比下降20.31%；扣非凈利潤約119.6億元，同比下降27.7%。其中，萬科前三季度房地產開發業務結算面積為1831.7萬平方米，貢獻營業收入2442.1億元；累計實現合同銷售面積1818.4萬平方米，合同銷售金額2806.1億元，同比分別下降6.1%和10.8%。

　　公告顯示，10月，萬科實現合同銷售面積200萬平方米，合同銷售金額318.3億元；新增1個開發項目，位于合肥廬陽區，權益比例為45%，需支付權益地價2.97億元。1—10月，萬科累計實現合同銷售面積2018.4萬平方米，合同銷售金額3124.4億元。

　　三季度業績說明會上，萬科董事會主席郁亮表示：“黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心。萬科對市場一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題。市場的恢復需要三組力量的合力，即能買、想買、需要買。”

　　郁亮指出，目前仍存在的難點是“想買”的問題，即恢復消費者的信心。“要做到這一點，首先需要行業保持穩定。一個總是出問題的行業，消費者信心很難鞏固，保持行業穩定需要市場各方共同努力，其次是需要時間。近兩年壓力大的原因在于商品住宅建設交付洪峰與銷售連續下滑疊加在一起，但從行業施工情況來看，到明年下半年這一疊加過程能基本結束。”

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