分業務來看，開發業務的毛利率20.4%，放在現在行業的水平是中等偏上的水平，但是相比于過去確實是有一定程度的下降，特別是2022年行業銷售大幅下降，銷售端的毛利率還是有相當的壓力，而且房地產結算有一定的滯后性，隨著銷售資源逐漸進入到竣工交付，銷售端的壓力會在未來一兩年在結算端會有反映，所以結算毛利率階段性還是會有下滑的壓力。但也要看到，公司現在新拿的項目投資質量很好，不管是投資兌現度，還是盈利表現都還是比較好的，能夠穩定在20%左右的水平，所以相信經過一段時間的調整，開發業務的毛利率還是能夠整體穩定向好。



韓慧華表示，關于物業，在萬科的報告里，如果剔除抵消后，大概物業的毛利率是14.4%，確實比上年有3個百分點的下降，一方面是在會計上選擇了更加審慎的處理，過往收購業務的溢價大部分都計入了資產，并且進行了攤銷，所以對毛利率會有一定的影響，今年的影響是2個百分點。另一方面受到行業的影響，過往毛利率比較高的社區增值服務的毛利率和收入有一定下降，所以整體對毛利率的表現有一定的影響。但是經常性業務現在也在不斷提效，包括科技板塊的收入和毛利率表現非常好，相信2023年之后毛利率會有所回升。



關于經營業務，無論是商業、物流、公寓，整體來說隨著公司經營表現逐漸成熟，利潤率水平是在上升的，去年在報表里上升了6個百分點，但也是因為成本法的因素，所以整體相對來說對毛利率沒有形成拉升的貢獻。盡管受到會計政策的影響，公司相信隨著經營業務本身表現向好，它的價值增長是在的，雖然在會計報表上沒有很完整地反映出來。



萬科聯席總裁、開發經營本部首席合伙人張海表示，穩定毛利率水平方面首先做的是穩定存量資源的毛利率水平，存量資源的提效和增收是公司當前非常重要的一項工作，一部分是在建在售的存量，目前選擇的突破口主要是在精益管理上，主要是兩個抓手，一個是量價管理，另外一個是費效比的提升。



“這方面我們去年做了一些功課，根據市場的變化和流速，以周為單位動態檢視量價的關系，盡量做到一房一價，這樣既能給客戶實惠，也能提高我們的收益。另外有一部分存量是土地階段，我們重新打開看了一下，主要是看產品的定位和投入產出的關系，我們希望能夠通過挖掘不同產品的價值點實現產品溢價和投入產出比對毛利水平的貢獻。為此我們還有一個像小紅書一樣的成本挖潛手冊，希望能夠對毛利水平有所貢獻。”張海表示，新增投資方面萬科更加謹慎，而且相對現在來說也比較完備，公司投前投后拉通管理，對操盤團隊在產品成本、工期等關鍵節點上做了非常明確的要求，確保投資兌現能夠達成。目前看公司新增投資的毛利水平在20%左右，基本達到預期。“這是非常積極的信號，之前毛利給公司還是有一定壓力，未來這方面如果能堅持下去，公司毛利的穩定和提升應該是有信心的”。