主題：房企年報預警 多家虧損

據統計，截至2月17日，已有67家A股上市房企業披露了2022年業績預告，整體表現欠佳。來自克而瑞的數據顯示，這67家房企中有38家預告了業績虧損。

　　部分房企將虧損歸因于市場情緒持續低迷下項目結轉利潤減少以及計提資產減值。分析來看，受行業下行以及房企流動性危機影響，大部分房企虧損主要集中在2022年第四季度，且大幅高于前三季度平均水平。

　　克而瑞研究中心總經理林波表示，房企短期內盈利可能仍將持續走低，結轉利潤可能仍處于低位。

　　近6成A股上市房企業績預虧

　　截至2月17日，A股上市的113家房企中有67家發布了2022年度業績預告，從這67家企業預告來看，有38家預計將會虧損，占比超過56%。其中有16家房企“首虧”，22家房企“續虧”。

　　38家業績預虧房企總虧損將在1217億~1542億元，即便是67家房企業績，總虧損最高也將達到1220億元。

　　其中，最大虧損額度預計超過100億元的房企有6家，分別為榮盛發展、藍光發展、金科股份、中天金融、華僑城A和陽光城。這些房企有的收到了監管發出的問詢函或關注函，并被要求就資產減值計提的合理性等做出解釋。

　　以榮盛發展為例，其預計2022年歸屬股東凈虧損190億~250億元，扣非后歸屬股東凈虧損193億~53億元。而截至2022年三季度末，榮盛發展共實現營業收入239億元，同比下滑47.9%；凈虧損49.55億元。1月31日，榮盛發展獲得深交所關注函，被要求說明業績大幅虧損、計提減值、毛利率下降等原因。

　　金科股份在業績預告中指出，預計2022年虧損95億~190億元，公司第四季度單季虧損約99.7億元，也收到了深交所關注函，要求金科股份說明各項資產減值準備計提的具體情況及合理性等。

　　此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情暴發期間對租賃物業采取了減免租等措施，累計減免租金約7.49億元，也導致企業利潤同比明顯下降。

　　不過，也有房企預告扭虧為盈，其中華夏幸福、大名城以及冠城大通預期實現扭虧為盈。

　　在扭虧為盈的企業中，比較值得注意的是華夏幸福。由于在2022年華夏幸福的境內債務重組取得了較大的進展，因此在確認了債務重組收益之后，華夏幸福預計，2022年實現歸屬母公司凈利潤為11億~16億元，成為首家扭虧為盈的債務暴雷大型房企。

　　除華夏幸福以外，還有中交地產、中華企業和海南高速3家企業的歸屬母公司凈利潤盈利，但是扣除非經常性損益后則出現了虧損。

　　利潤減少和計提減值成虧損主因

　　克而瑞研究中心指出，上述38家房企業績預虧或者盈利減少的原因，有82%房企歸因為疫情影響或者企業房地產業務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少。

　　對此，58安居客研究院院長張波表示，結轉利潤減少本身是和項目銷售相關的，項目銷售不暢、項目交付進程慢以及房價下行等因素都會導致結轉利潤減少，同時由于不少房企前幾年的融資成本較高，大量的利息也會提升相關成本，進一步壓縮了利潤空間。

　　以招商蛇口為例，公告顯示，公司預計2022年歸屬母公司凈利潤為38億~46億元，同比下降55.65%~63.36%，扣除非經常性損益之后的歸屬母公司凈利潤為29億~37億元，同比下降58.23%~67.27%。凈利潤同比大幅減少，主要原因在于企業的房地產項目結轉區域結構變化導致的毛利率下降，同時由于市場的變化企業計提的資產減值準備也同比增加。

　　此外，克而瑞研究指出，56%房企因為行業的低迷而對其資產計提了減值準備。以藍光發展為例，公司在2021年計提了約65.76億元減值損失后，在2022年進一步計提了約160億元減值損失，其中主要仍為存貨跌價準備。

　　張波表示，房企對市場預期減弱下的資產減值準備也是房企去年第四季度大幅虧損的主要原因。具體可以從兩方面來看，一方面部分房企的布局可能處于三四線去化壓力偏大的城市，市場降溫表現更為明顯，會同步帶來對未來市場預期的悲觀化判斷，在會計謹慎性原則前提下，選擇計提資產減值準備符合相關財務制度要求。另一方面也不排除部分房企財務方面會有一定心思，通過減值準備計提和轉回，來對利潤形成影響，進一步提升市場對房企在2023年表現的良好預期。

　　此外，由于疫情影響，商業地產空置率長期處在較高水平，因此部分進行商業運營的房企即使取消了租金減免措施，短期內其商業租金收入也難以獲得較大增長。不過值得注意的是，由于行業復蘇跡象已經開始顯現，因此2023年若是市場恢復情況較好，房企可能減少甚至不用計提資產減值準備。

　　2022年上市房企業績預虧本身是基于市場預期，樓市在過去的一年經歷了拿地面積減半、商品房成交量縮水、房價下跌城市增多等困難，房企銷售額下降，且利潤出現減少本身就是市場面的真實反映。

　　林波表示，房企短期內盈利可能仍將持續走低，最主要原因是2023年房企項目結轉仍然受到2021年和2022年房地產銷售低迷以及疫情影響，結轉利潤可能仍處于低位。

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