主題：光大證券：給予萬科A買入評級

2022-04-11光大證券股份有限公司何緬南對萬科A進行研究并發布了研究報告《2021年度業績點評：減值充分利潤率逐步修復，多元賽道提升長期估值》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價為21.05元。


　　萬科A(000002)
　　事件：公司發布2021年度業績，營業收入yoy+8%，歸母凈利潤yoy-46%2021年，公司實現營業收入4528億元（人民幣，下同）yoy+8.0%；歸母凈利潤225億元yoy-45.7%；期末在手現金1494億元yoy-23.5%。
　　點評：資產減值計提充分，地產開發毛利率逐步修復，多元賽道提升長期估值
　　1、資產減值計提充分，利潤率逐步修復：2021年，公司實現營業收入4528億元yoy+8.0%；實現歸母凈利潤225億元yoy-45.7%。利潤下滑幅度與營收增長出現較大偏離的原因包括：
　　1）本年度結算結構中低毛利率項目較多，整體結算毛利率為21.8%，同比下降7.4pct；其中，房地產開發及資產經營板塊毛利率21.7%，同比下滑10.8pct；
　　2）2021年房地產行業整體超預期波動，全行業盈利水平下降，導致合聯營項目毛利率下滑，投資收益同比減少69億元；
　　3）出于財務審慎原則，公司對2021年末資產進行全面減值測試，計提了約35.3億元資產減值（其中存貨減值31.2億元，其他資產減值4.1億元）；
　　4）展望后續，公司提升管理集中度，優化資源投放，存貨減值充分計提利于后續項目結算毛利率的提升，我們認為公司后續經營利潤率將逐步修復。
　　2、多元賽道提升長期估值：公司多元經營業務發力較早，穩居行業前列。長租公寓板塊三年收入CAGR為40%，截至2021年末開業15.95萬間泊寓，平均出租率95.3%；物流倉儲板塊三年收入CAGR為52%，其中2021年實現收入31.6億元yoy+68.9%；商業開發與運營板塊五年收入CAGR為20%，其中2021年實現收入76.2億元yoy+20.6%；多元化經營利于提升公司長期估值。
　　3、信用優勢明顯，分紅派息慷慨：截至2021年末，公司剔預資產負債率為69.8%，凈負債率為29.7%，現金短債比為2.5X，“三道紅線”綠檔，經營性現金流凈額連續13年為正；2021年公司綜合融資成本為4.1%，信用優勢明顯；2021年派息率50.1%，每股分紅0.97元，分紅派息慷慨；同時，公司2022年3月31日公告稱計劃于3個月內以回購資金總額上限25億元、回購價格上限18.27元/股對A股股份進行回購，最高回購數量達1.37億股，占公司當前總股本1.18%，彰顯發展信心。
　　盈利預測、估值與評級：當前疫情反復對經營造成影響，下調2022-23年歸母凈利潤預測為274億元（下調25.5%）、332億元（下調13.0%），新增2024年歸母凈利潤預測為395億元；當前A股股價對應2022-24年PE估值為9/8/6倍，H股股價對應為7/6/5倍。公司前期減值計提充分，利潤率有望逐步修復，多元化業務提升長期估值，維持“買入”評級。
　　風險提示：疫情影響銷售不及預期，經濟下行超預期，項目竣工不及預期等。

證券之星數據中心根據近三年發布的研報數據計算，招商證券路暢研究員團隊對該股研究較為深入，近三年預測準確度均值高達90.9%，其預測2022年度歸屬凈利潤為盈利247.68億，根據現價換算的預測PE為9.93。


該股最近90天內共有27家機構給出評級，買入評級24家，增持評級3家；過去90天內機構目標均價為26.22。證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級范圍：1 ~ 5星，最高5星)

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