主題：招商蛇口計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備44億！

2月23日晚間，招商蛇口（001979）發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)，2021年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1606.43億元，同比增長(zhǎng)23.93%；同期實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)103.72億元，同比下滑15.35%。

計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備43.72億

對(duì)于業(yè)績(jī)下滑的主要原因，招商蛇口歸結(jié)為：報(bào)告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積增長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，但受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降；公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少24.45億元，由此形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比減少20.49億元；并且，公司按照市場(chǎng)參考價(jià)格對(duì)截至2021年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試。根據(jù)減值測(cè)試結(jié)果，對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元，減少公司2021年度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)34.56億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響同比增加12.72億元。

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上述計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備情況如何？招商蛇口當(dāng)日單獨(dú)發(fā)了份公告予以了說(shuō)明，其中包括信用損失準(zhǔn)備9.81億元、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備17.19億元、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.79億元、長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備8.93億元。

具體來(lái)看，信用損失準(zhǔn)備是公司按信用風(fēng)險(xiǎn)特征的相似性和相關(guān)性對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行分組，這些信用風(fēng)險(xiǎn)通常反映債務(wù)人按照該等資產(chǎn)的合同條款償還所有到期金額的能力，并且與被檢查資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流量測(cè)算相關(guān)。本次公司對(duì)單項(xiàng)計(jì)提信用損失準(zhǔn)備類別的應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行了單獨(dú)減值測(cè)試，按照其未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值低于其賬面價(jià)值的差額計(jì)提信用損失準(zhǔn)備9.81億元。

存貨跌價(jià)準(zhǔn)備方面，主要由于部分房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期。公告顯示，報(bào)告期末，公司根據(jù)市場(chǎng)參考價(jià)格，按照存貨的預(yù)計(jì)售價(jià)減去至完工時(shí)預(yù)計(jì)將要發(fā)生的成本、銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額確定可變現(xiàn)凈值。當(dāng)其可變現(xiàn)凈值低于成本時(shí)，提取存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備17.19億元。

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備方面，報(bào)告期末，公司根據(jù)租賃市場(chǎng)預(yù)期租金收入、出租率等情況，估計(jì)存在減值跡象的投資性房地產(chǎn)的可收回金額，按其低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，共計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.79億元。

長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備方面，報(bào)告期末，公司對(duì)經(jīng)營(yíng)低于預(yù)期，且未有改善跡象的長(zhǎng)期股權(quán)投資判斷其存在減值跡象。公司對(duì)該等長(zhǎng)期股權(quán)投資估計(jì)其可收回金額，按其低于賬面價(jià)值的差額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，計(jì)提長(zhǎng)期股權(quán)投資減值8.93億元。

簽約銷售面積同比降近30%

資料顯示，招商蛇口為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，是集團(tuán)內(nèi)唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺(tái)及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)。公司為城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供綜合性的解決方案，為客戶的生活和工作配套提供多元化的、覆蓋全生命周期的產(chǎn)品與服務(wù)。


從今年情況來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行背景下，公司銷售情況仍難免出現(xiàn)下滑。2022年1月銷售及近期購(gòu)得土地使用權(quán)情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，1月公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積70.56萬(wàn)平方米，同比減少27.66%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額151.47億元，同比減少38.47%。

對(duì)此，天風(fēng)證券在2月11日一份點(diǎn)評(píng)報(bào)告中分析稱，受春節(jié)假期、去年高基數(shù)、整體環(huán)境等因素影響，公司單月銷售雙位數(shù)下跌，但銷售均價(jià)環(huán)比有所提升。

該行還測(cè)算，以權(quán)益地價(jià)計(jì)算，2022年1月公司拿地力度為16.09%，與上月40.68%相比下降明顯。從樓面價(jià)看，2022年1月新增項(xiàng)目樓面價(jià)為11218.88元/平方米，較上月13925.98/平方米下降19.44%，主要與當(dāng)月在低能級(jí)城市的補(bǔ)貨比例有所提升。1月的地售比為52.26%，較上月的70.11%相差17.85%，主要與補(bǔ)貨區(qū)域不同于銷售區(qū)域有關(guān)。


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