主題：地產(chǎn)股連續(xù)反攻，政策頻頻加持

久違的領(lǐng)漲大市！

在“房住不炒”和“三道紅線”多重因素作用下，曾經(jīng)作為“帶頭大哥”的地產(chǎn)股2021年經(jīng)歷了難捱的時光，不少知名房企出現(xiàn)債務(wù)違約等問題，板塊股價領(lǐng)跌于各個行業(yè)。

然而低迷了一整年后，地產(chǎn)股的估值優(yōu)勢卻逐漸凸顯，伴隨近期政策暖風(fēng)以及利好消息催化下，該板塊迎來強力反彈，多家公司股價漲超10%，并帶動主題基金領(lǐng)漲收益榜單。業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)板塊目前“估值向上修復(fù)空間充足，并具備可守可攻的優(yōu)勢?！?br />
除此之外，隨著新保障房時代的來臨，裝配式建筑風(fēng)口漸起。有機構(gòu)認為，隨著建筑材料標準提升，防水、涂料等綠色建筑、低碳施工行業(yè)的格局將會快速頭部化，且在保障性租賃住房全裝修交付要求下，廚電、浴電等必需屬性更強的行業(yè)將迎來更好的投資機會。

個股腰斬后，地產(chǎn)板塊抄底機會如何？

年后幾個交易日，大盤走勢不甚樂觀，滬深指數(shù)分別下跌1.27與3.03%，創(chuàng)業(yè)板更是跌超6%，跌幅靠前的分別為新能源和國防軍工板塊，均有超過8%的下挫幅度，還有電力、化工、汽車以及酒類指數(shù)等熱門板塊也較為乏力。但指數(shù)下跌主要系權(quán)重較高的板塊回落導(dǎo)致，個股而言，滬深兩市漲跌比例約為五五開，整體行情較為平穩(wěn)。因為下跌的板塊不少是基金重倉的焦點，在去年風(fēng)光無限之后稍顯落寞，因此最近這段時間股民投資體驗好于基金投資者。

工程機械、機場與房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了年后漲幅前三甲，上漲幅度超過5%，這幾個主題低迷了近一整年后強力反彈，此消彼長間，年后行情凸顯了“共同富裕”的特點。

回望2021年的時光，對地產(chǎn)行業(yè)而言可謂多事之秋。以恒大為代表的百強規(guī)模房企接連出現(xiàn)了債務(wù)違約問題，甚至部分公司面臨破產(chǎn)清算的境地。受多重因素影響，2021年全年百強房企銷售額、銷售面積分別同比下降3.2%、9.0%，從公布全年銷售目標的房企年度銷售完成率來看，2021年平均為88%，也是近5年來的最低值。但去年四季度以來監(jiān)管持續(xù)釋放政策暖意，從居民按揭端、房企融資端等提供必要支持，近期央行也鼓勵金融機構(gòu)為房企間項目并購營造良好融資環(huán)境，旨在用市場化手段化解此次房企流動性危機。

多個“濃眉大眼”的地產(chǎn)股跌幅超30%之后，抄底機會是否已經(jīng)來臨？從估值來看，Wind房地產(chǎn)指數(shù)目前當(dāng)前市盈率為12.08倍，處于歷史約40%分位點。南方基金表示，當(dāng)前處于政策面見底，基本面尚未觸底的過程中。隨著政策的不斷托底，將為地產(chǎn)股估值修復(fù)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。當(dāng)前，地產(chǎn)指數(shù)的整體PB仍只有1.03，處于歷史P6分位，估值向上修復(fù)空間充足。在當(dāng)前市場波動較大的行情下，地產(chǎn)板塊具備可守可攻的優(yōu)勢。

二級市場方面，近幾個交易日漲幅超10%的就有包括世茂股份、華僑城A、以及萬科等8家房企，股價上漲直接帶動了主題基金的業(yè)績。如華寶中證800地產(chǎn)ETF、南方中證全指房地產(chǎn)ETF以及華泰柏瑞新金融地產(chǎn)等年初至今收益均處于行業(yè)前列。

南方基金指數(shù)投資部認為，近幾天地產(chǎn)板塊大漲由某媒體一則消息催化，消息稱針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標。這是首次明確并購貸款不計入三道紅線，前期房企信用風(fēng)險事件頻發(fā)，并購政策的推出有利于存量風(fēng)險的化解，優(yōu)化行業(yè)競爭格局。對房企來說，除了估值修復(fù)之外，NAV本身也可以實現(xiàn)擴表。

業(yè)內(nèi)對地產(chǎn)行業(yè)最為關(guān)注的部分無疑是房企資金流動性問題，對此華泰證券認為，優(yōu)質(zhì)房企有望打破融資穹頂。“我們認為此次民營房企違約潮將促使房地產(chǎn)融資政策從全面限制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性鼓勵，以并購融資為代表的新渠道或?qū)⒋蚱瞥掷m(xù)近5年的融資穹頂。我們或?qū)⒖吹讲①徣谫Y對于‘三道紅線’的突破，以及優(yōu)質(zhì)房企對于‘借新還舊’的突破?！?br />
保障房“紅利”下的產(chǎn)業(yè)鏈投資機會

除了房企，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈還有多少投資機會可以挖掘？

近期，保障房政策暖風(fēng)頻吹，2021年12月，中央經(jīng)濟工作會議表示，“要堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。北京市長陳吉寧1月6日作政府工作報告時表示，堅持“房住不炒”。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，做好住房供地保障，籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬套，竣工各類保障房8萬套。

隨著新保障房時代的來臨，華泰證券認為政策是裝配式建筑推廣的最大動力，而裝配式建筑需綜合相關(guān)度、價格、施工難易、耐用性和綠色環(huán)保五方面考量，建議關(guān)注：

1、共贏品種：水泥/鋼材/保溫材料/防水材料/石膏板/乳膠漆等；

2、差異品種：塑鋼/巖棉/實木復(fù)合板/人造板等；

3、新增品種：輕鋼龍骨/蒸壓輕質(zhì)混凝土/鋼支架地腳組件/石膏空心條板等。

持相似觀點的還有天弘優(yōu)質(zhì)成長企業(yè)、天弘周期策略基金經(jīng)理谷琦彬。谷琦彬表示，2022年地產(chǎn)鏈面臨的是下行壓力和提質(zhì)提標并行的行業(yè)狀態(tài)。對于細分行業(yè)，龍頭公司的市占率提升和建筑新材料的使用是重點關(guān)注方向。

首先，整個建筑材料使用要求的標準快速提升，對于過去行業(yè)標準低，同時存在質(zhì)量痛點的材料都面臨著行業(yè)格局的加速頭部化。比如防水、涂料等行業(yè)，這些行業(yè)的頭部公司預(yù)計市占率會加速提升。第二，新材料方面，綠色建筑和低碳施工在快速推廣和應(yīng)用。其中涉及到保溫、維護系統(tǒng)、裝配式、減隔震等都面臨新興需求的快速釋放。比如減隔震的立法文件已經(jīng)出臺，裝配式行業(yè)繼續(xù)維持高速增長等。建筑新材料龍頭公司預(yù)計將持續(xù)兌現(xiàn)公司在行業(yè)中的競爭力。

此外，保障性租賃住房的全裝修交付要求下：大型廚電（主要指集成灶、油煙機等大型廚電）、浴電為裝修需求，必需屬性更強；而大部分白電（除空調(diào)）及黑電屬于購置需求，可選屬性更強。因此華泰證券認為家電受益于新保障房建設(shè)的順次為：廚電/浴電/空調(diào)>廚房小家電>其他白色電器>黑色電器。

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