主題：萬科A半年?duì)I收增14.2%

8月30日訊：萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱“萬科A”，000002.SZ）披露2021年中期業(yè)績稱，上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1,671.1億元，同比增長14.2%；毛利383.36億元；毛利率22.94%，同比下降8.87個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤161.74億元，同比減少13.18個(gè)百分點(diǎn)；凈利率9.68%，同比下降3.05個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為4.98%，較上年同期下降1.41個(gè)百分點(diǎn)。

總負(fù)債漲至1.59萬億同比上漲5.04個(gè)百分點(diǎn)

　　截至報(bào)告期末，萬科A資產(chǎn)合計(jì)1.955萬億元，同比增長8.24%。其中，流動資產(chǎn)合計(jì)1.6322萬億元，貨幣資金1952.16億元，同比增長0.48個(gè)百分點(diǎn)。負(fù)債方面，截至期末該公司總負(fù)債1.5913萬億元，同比增長5.04%，有息負(fù)債2722.32億元，同比減少1.2%；有息負(fù)債率13.92%，同比下降1.33個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率81.4%，同比下降2.48個(gè)百分點(diǎn)。此外，流動負(fù)債合計(jì)1.3808萬億元，同比增長4.93%，非流動負(fù)債合計(jì)2104.73億元，同比增長5.77%。

　　存貨超一萬億同比增長超一成

　　值得注意的是，上半年萬科存貨1.0479萬億，同比增長12.42%，流動比率1.18，同比上漲0.03；速動比率0.36，同比持平。此外，重資占比達(dá)58.78%，同比增長1.91個(gè)百分點(diǎn)。

　　銷售額同比增長10.6%

　　分業(yè)務(wù)類型看，上半年?duì)I業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為1,575.3億元，占比94.3%；來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為85.7億元，占比5.1%。

　　同期，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2,191.7萬平方米，同比增長5.5%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3,544.3億元，同比增長10.6%。上半年合同銷售金額中，住宅占86.7%，商辦占9.1%，其它配套占4.2%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)配套業(yè)務(wù)收入1,558.7億元，其中南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域和西北區(qū)域的占比分別為27.28%、28.85%、14.87%、23.73%和5.03%。集團(tuán)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1,115.4萬平方米，同比增長6.2%，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1,443.3億元，同比增長11.9%；開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為12,940.0元/平方米(2020年上半年：12,285.7元/平方米)；結(jié)算毛利率為24.9%(扣除稅金及附加后為19.6%)。

　　截至報(bào)告期末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有5377.7萬平方米已售資源未結(jié)算，合同金額合計(jì)約7819.1億元，較上年末分別增長9.3%和12.0%。

　　新開工面積同比下降4.8%

　　上半年萬科實(shí)現(xiàn)新開工面積1,748.3萬平方米，同比下降4.8%，占全年開工計(jì)劃的55.5%(2020年上半年:62.8%)；實(shí)現(xiàn)竣工面積1,225.3萬平方米，同比增長14.0%，占全年竣工計(jì)劃的34.2%(2020年上半年:32.4%)。

　　斥資1126.3億元新增95個(gè)項(xiàng)目

　　上半年萬科獲取新項(xiàng)目95個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1,505.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1,101.4萬平方米。項(xiàng)目總地價(jià)1,126.3億元，均價(jià)為7,480元/平方米，權(quán)益地價(jià)總額約886.5億元。

　　物業(yè)收入同比增長33.3%

　　2021年上半年，萬物云實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元(含向萬科集團(tuán)提供服務(wù)的收入)，同比增長33.3%。其中住宅物業(yè)服務(wù)收入57.1億元，占比55.0%;商業(yè)物業(yè)及設(shè)施服務(wù)31.6億元，占比30.4%;智慧城市服務(wù)6.3億元，占比6.1%;社區(qū)生活服務(wù)收入5.6億元，占比5.4%;萬物成長收入3.2億元，占比3.1%。

　　租賃住房業(yè)務(wù)泊寓共有房源19.2萬間，上半年在16個(gè)重點(diǎn)城市新開業(yè)0.6萬間，累計(jì)開業(yè)14.8萬間，泊寓客戶凈推薦值85%，續(xù)租率58%。

　　商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，萬科(含印力集團(tuán))累計(jì)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目建筑面積為988.8萬平方米，同比增長18.3%。報(bào)告期內(nèi)，新開業(yè)商業(yè)面積30.8萬平方米。此外，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為549.3萬平方米。

　　報(bào)告期內(nèi)商業(yè)(含非并表項(xiàng)目)業(yè)務(wù)營業(yè)收入36.29億元，同比增長19.0%。其中，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入24.53億元，同比增長21.6%。截至報(bào)告期末，萬科已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率92.3%，其中穩(wěn)定發(fā)展期(開業(yè)3年以上)的商業(yè)項(xiàng)目出租率93.9%。

　　另，公告中萬科稱，公司2021年半年度不派發(fā)現(xiàn)金紅利，不送紅股，不以公積金轉(zhuǎn)增股本。

　　管理層檢討轉(zhuǎn)型后的新業(yè)務(wù)

　　值得一提的是，8月30日，萬科中期網(wǎng)上業(yè)績會上，董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝就新業(yè)務(wù)稱，對萬科轉(zhuǎn)型后的新增加的業(yè)務(wù)，也有很多檢討的地方。

　　“比如說萬科當(dāng)時(shí)對完成這個(gè)過程所需要的時(shí)間、所碰到的難度、所需要建立的能力，當(dāng)時(shí)是嚴(yán)重估計(jì)不足，或者是嚴(yán)重低估，今天來復(fù)盤、檢視、檢討，我們當(dāng)年樂觀了，從起步的時(shí)候是樂觀的。”

　　祝九勝：長周期的增長邏輯肯定是存在

　　此外，祝九勝認(rèn)為，長周期的增長邏輯肯定是存在的，只是整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則在發(fā)生變化，萬科的發(fā)展思維可能也會相應(yīng)地要做一些調(diào)整，過多地追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼。

　　“我們確實(shí)也沒有把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來看待。我們會在規(guī)模和效益之間、在短期和長期之間、在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間反復(fù)權(quán)衡，特別是在風(fēng)險(xiǎn)和收益這個(gè)方面的權(quán)衡，穩(wěn)健是我們這么多年一貫的風(fēng)格，所以穩(wěn)字當(dāng)頭是我們當(dāng)前的應(yīng)對。”

　　他稱，萬科2018年就提出來“活下去”，活下去比什么都重要，因?yàn)檗k一家企業(yè)，要負(fù)方方面面的責(zé)任，要確保經(jīng)營安全，對八大利益相關(guān)方甚至更多的利益相關(guān)方、各方各面公司要擔(dān)起責(zé)任。特別是規(guī)模超過5000億以后，這個(gè)問題就變得更為突出。

　　第二點(diǎn)基本的考量，在規(guī)模與能力的平衡方面，萬科先能力后規(guī)模，假設(shè)規(guī)模長到一定的層次，能力沒有及時(shí)地跟上，沒有及時(shí)地迭代、提升，這個(gè)時(shí)候追求規(guī)模的基礎(chǔ)可能就不是那么穩(wěn)妥。

　　第三點(diǎn)考量，萬科戰(zhàn)略是城鄉(xiāng)建設(shè)與美好生活服務(wù)商，堅(jiān)持跟城市、跟客戶同步發(fā)展，在這個(gè)方面萬科布局和能力也顯得很長周期的考慮。

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