主題：48份房企上半年業績預告出爐

截至7月23日收盤，A股共有48家房地產上市公司披露上半年業績預告，21家預喜，預喜比例為43.75%。其中，略增2家、扭虧7家、預增12家。

　　機構研報顯示，由于拿地毛利率未見企穩，短期開發類房企估值或仍將承壓，后續關注二、三批次集中供地降溫帶來的開發類房企估值修復。相比開發類房企，更看好行業空間廣闊、短期中報業績有望高增的物管板塊及商管板塊，建議關注具備規模及資金優勢、在增值服務各細分領域率先發力的物管龍頭，以及占據購物中心優質賽道、輕資產輸出實力強勁的商業運營商。

　　物業行業異軍突起

　　不少“輕資產”運營的上市公司業績表現良好。其中，物業行業異軍突起，不少公司憑借物業業務成功實現業績扭虧。

　　世聯行預計上半年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤6800萬元至7500萬元，同比扭虧。公司表示，業務聚焦“大交易”和“大資管”。“大交易”業務持續推進代理案場數字化，整合營銷渠道資源，收入恢復增長，數字化升級和業務結構變化對成本以及毛利產生一定影響。“大資管”業務聚焦能力，重新回到輕資產運營。物業管理業務穩定發展，收入持續增長；資產運營和公寓業務通過重組大幅減虧；顧問業務轉型戰略初具成效。報告期內公司轉讓中資產模式公寓業務，確認股權轉讓投資收益約8,120萬元，屬于非經常性損益項目。扣除非經常性損益影響，公司預計上半年歸屬于上市公司股東扣非凈利潤同比增加7667.95萬元至8367.95萬元。

　　物業類上市公司新大正預計，公司上半年實現營業收入8.96億元，同比增長58%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約7438.64萬元，同比增長38.37%。報告期內，公司營業收入以物業基礎服務收入為主，占比約94.36%，較上年同比增長59.04%；物業增值服務收入占比5.64%，較上年同比增長42.55%。

　　結轉影響較大

　　有的上市公司在業績預告中指出，疫情影響仍然存在，項目尚未達到結轉條件，導致相關上市公司報告期內業績出現續虧。

　　以南國置業為例，公司預計上半年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-4.3億元至-3.5億元，同比續虧。業績變動的主要原因是，報告期內，新型冠狀病毒肺炎疫情對公司部分商業項目日常經營仍存在一定持續影響，同時，部分商業項目處于調改和商業培育期。近年來，公司已經從區域型房企逐步成長為全國型房企，業務覆蓋北京、深圳、武漢、重慶、成都、南京等多個重點核心城市。由于房地產行業結轉收入呈現周期性，公司前期投入尚未達到結利條件。

　　業績較為突出的上市公司，多數報告期內結轉情況較好。

　　招商蛇口預計上半年共實現歸屬于上市公司股東的凈利潤37億元至47億元，同比增長305.04%至414.51%。業績變動的主要原因是，房地產業務結轉同比大幅增長；以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產業園物業作為底層資產的蛇口產園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，貢獻報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤約14億元。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，房地產公司一般結算必須滿足兩個條件：售出和交房。因為預售制度，交房平均在18個月左右，所以房地產公司普遍當年可以結算兩年前賣的房子。

　　“但開發商只要售出房子，很快可以拿到房款當作現金流支配。”張大偉指出，“只是利潤要等到交房才能進行結轉。如果一個項目分很多年進行銷售，結轉標準也是看實際交房時間。比如北京限競房的樓盤可能很多年都沒有售完，但預售房達到交付標準結轉后，就可以算作當期利潤。之后再銷售，達到交房標準再算作以后的利潤。”

　　開發類房企估值承壓

　　7月23日，住建部等8部門聯合發文，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。整治重點包括：發布虛假違法房地產廣告，發布虛假房源信息；捂盤惜售，囤積房源；挪用交易監管資金；套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房。

　　“從近期調控政策看，金融側調控的重要性被重點突出。”58安居客房產研究院分院院長張波分析指出，在房住不炒、“三穩”目標基礎上，金融側調控旨在推進“三條紅線”的嚴格落實，通過降杠桿來防范房地產市場風險。

　　平安證券最新研報顯示，根據銀保監會數據，6月末房地產貸款增速降至10.3%，低于全部貸款增速（11.9%），房地產監管舉措收效顯著，房地產行業整體風險有所降低。預計后續各地政策仍將圍繞穩地價、穩房價、穩預期進行。板塊投資方面，由于拿地毛利率未見企穩，短期開發類房企估值或仍將承壓，后續關注二、三批次集中供地降溫帶來的開發類房企估值修復。相比開發類房企，更看好行業空間廣闊、短期中報業績有望高增的物管板塊及商管板塊，建議關注具備規模及資金優勢、在增值服務各細分領域率先發力的物管龍頭；以及占據購物中心優質賽道、輕資產輸出實力強勁的商業運營商。

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