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主題: 市場為什么不看好萬科A?
2021-06-20 21:38:45          
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主題:市場為什么不看好萬科A?

萬科走勢股價慘烈
最近一段時間,無論是網上還是其他投資圈在討論萬科A和中國平安的話題很多,因為這兩支曾經國內價值投資的標桿企業,在今年都走出了令人絕望的走勢。如果只看圖形,估計很多人猜不到是這兩支股票,大部分肯定以為是什么不靠譜的垃圾企業。


萬科A股今年以來的日K線

中國平安A股今年以來的日K線
集中供地惹的禍?
其實,今年以來地產板塊,走勢不好的不僅僅是萬科一家地產企業,其他地產股,包括保利地產、金地集團、中南建設等等與萬科的走勢如出一轍。

去年以來,由于國家發布了限制地產企業無序發展的“三道紅線”,導致原本依靠大量舉債的,高利息,高周轉的企業一下子資金鏈吃緊,類似某恒某大大量的負面報道,需要老總不時化解危機,引起市場的擔心。當時政策出來后,由于地產商的強議價能力,很多建材后周期的的板塊,比如防水板塊的部分企業還是承受了一定的壓力的。

后續,隨著部分報表優質的地產企業,財務不斷的優化,以及國家集中供地政策的出臺,盡管有限價的政策,市場一度認為隨著土地供應量的增加,地價會有所下降,會利好地產企業。但是沒想到,集中供地后,少部分本來就不是很熱的地方地價基本沒變,大部分原來熱度就很高的城市地價不跌反漲,股價又跌一波。

代表性的消息就是,5月中旬,杭州首輪集中供地后,拿了5塊地的濱江集團董事長自爆相關項目爭取做到1%~2%的凈利率,讓市場大跌眼鏡。雖然董事長這樣爆料真實的意圖不好說,但是從集中供地后的地價溢價率能看出來,在最高層不停地強調“房住不炒”后,地產商的日子沒有以前那么好過了。


地產股,地慘股?
在我看來,地產股目前的走勢和國內的地產行業發展階段有著密不可分的關系。現階段來看,隨著我國城鎮化率接近70%,長期來看,地產行業的增速會越來越慢(我說的是增速,不是增量)。相對于10多年前的高增速,A股的龍頭企業也曾經給到過20倍PE,但是面對一個看不到未來的行業,雖然有類似萬科這樣的優秀的地產開發商業,但是估值很難給的高。最近板塊估值就是在5~7倍PE波動。

簡單說,行業的發展階段決定了現階段地產企業的估值給不上去。

那肯定有投資者會這樣想,既然目前已經很便宜了,那么像萬科這種優秀的地產公司,2020年年報中貨幣資金就1900+多億,凈負債率僅為18%,融資成本4%+,以及另外上市公司體內還有物業、商管等業務。很明顯公司是低估的啊,從價格低于價值的角度看,我買它肯定賺錢啊。

這個問題我這么看:

第一,如果資金量很大,大到可以私有化萬科或者成為其控股股東,這個做法可以,顯然幾乎不可能;

第二,如果做不到第一點,那么二級市場投資萬科的收益無非來自兩方面,一個是公司的分紅,萬科的股息率這幾年一直維持在4%+,我相信大部分股票投資人每年這點收益是看不上的。但是如果公司能大幅提高分紅的額度,或者大規模的回購公司股票,那么我相信會有更多的投資者短期內會選擇萬科的。

另一個是股票價格的上漲。短期內,股價的上漲需要催化劑,最有效的催化劑當然就是國家放松對地產行業的限制,但是顯然概率非常非常低。由于萬科已經是一家頂級的地產開發企業,并且在物業、商管、倉儲物流、智能化等方面都有很好布局,目前看不到公司經營上能有更大的突破。因此,基本面的利好很難刺激股價。

但是,萬科就沒有機會了嗎?我覺得也不是。復盤歷史上地產股的走勢,基本都是行業本身比較困難的時候,二級市場地產股的走勢比較好。反而在行業本身很好的時候,走勢大多并不如人意。目前的情況看,如果國家緊抓房住不炒,經過時間的大浪淘沙,像萬科這樣優秀的企業肯定會等到“剩者為王”的那一天,只是時間可能會比較久。現在因為這個邏輯買入,可能時間上劃不來。

而萬科上市公司體內的其他業務支撐不起目前近3000億的市值。

因此,地產板塊,沒有選萬科,而是選擇了純粹依靠商業地產的高速發展就能支撐現在市值的新城控股。

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