主題：“萬科”舉牌萬科

4月29日，萬科發布公告稱，獲德宇眾實業及其一致行動人盈安合伙、盈嘉眾合伙“舉牌”，累計持股達到5%。公告顯示，德宇眾實業為深圳市盈安財務顧問有限公司（下稱“盈安公司”）的全資子公司，后者是萬科事業合伙人集體委托管理經濟利潤獎金集體賬戶的第三方。

　　在這次增持之前，萬科A市值在大約兩個月時間里蒸發逾700億元。有聲音認為，與數年前的“野蠻人敲門”不同，這次是萬科自救。

　　而在今年一季報發布后，作為地產界的“好學生”萬科，在觀察者眼中已走下了神壇。數據顯示，2021年一季度，萬科A房地產開發毛利率創下歷史新低，歸母凈利潤率也僅為2.07%。

　　截至一季度末，萬科總負債規模高達１.55萬億元，較上年末增長約2.2個百分點，資產負債率81.37％。其中流動負債1.35萬億元，非流動負債2055億元。

　　一季報發布后，有券商對萬科的業績表達失望。其中平安證券表示，雖然萬科財務結構穩健、融資成本占優，拿地優勢擴大，但考慮到萬科業績增長放緩，且毛利率下行快于此前預期，下調公司評級。

　　兩月市值蒸發逾700億，持股平臺增持

　　近期萬科股價持續走低，在公布完一季報后，股價繼續下行擊穿年線。雷達財經注意到，萬科股價從3月2日盤中最高34.60元/股，跌至4月30日收盤價28.17元/股，兩個月時間市值蒸發747億元。

　　4月29日的一紙舉牌公告，點燃了一部分投資者的熱情。但投資者仔細閱讀公告才發現，是萬科事業合伙人增持。

　　萬科公告披露，公司收到德宇眾實業及其一致行動人盈安合伙、盈嘉眾合伙出具的《萬科企業股份有限公司簡式權益變動報告書》。

　　報告顯示，在公告當日，德宇眾實業以自有資金，通過A股集中競價交易方式買入萬科80.4萬股，占已發行股份的0.01%。至此，德宇眾實業及其一致行動人在上市公司中擁有股份變為約5.81億股，對應持股比例5.00%，達到舉牌線。

　　萬科強調，本次權益變動屬于股份增持，并不會觸及邀約收購，也不會導致公司第一大股東變化。一季度財報顯示，萬科第一大股東深圳地鐵持有萬科32.43億股，持股比例為27.91%，德宇眾實業及其一致行動人為公司第四大股東。

　　而這個舉牌，本質是上市公司核心員工增持自家股票。根據公告，信息披露義務人德宇眾系盈安公司持有100%股權的全資子公司，盈安合伙和盈嘉眾合伙系盈安公司作為普通合伙人。

　　

　　盈安公司是什么來頭？

　　公開資料顯示，2014年4月，萬科開始提出“事業合伙人”概念，EP（經濟利潤）獎金制度演變為合伙人持股計劃，萬科事業合伙人平臺盈安合伙設立，萬科管理層包含在其中。

　　成立不久，盈安合伙就出手在二級市場增持萬科股票。半年多時間下來，截至2015年1月28日，國信金鵬累計持股達到總股本的4.39%。此外，2020年3月31日，盈安合伙通過深交所大宗交易系統購入萬科A股股票6500萬股，占公司總股本的0.58%。

　　萬科在公告中稱，本次權益變動系基于信息披露義務人看好上市公司的發展前景，對上市公司未來持續穩定發展抱有信心和對上市公司價值的認可。

　　不過，有投資者認為，在本次增持之前約兩個月內，萬科股價回落接近２０％；萬科事業合伙人此番將持股量精準控制在５．００％具有重大意義，穩定股價的目的明顯。

　　毛利率創歷史新低，總負債1.55萬億

　　有市場觀察人士表示，相比增持提振市場信心之余，萬科管理層或許更需要考慮，如何透過改善業績實實在在地釋放估值。

　　4月22日，萬科發布2021年一季度報告。期內，公司實現營業收入622.6億元，同比增長30.3%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤12.9億元，同比增長3.4%，歸母凈利潤率僅為2.07%。其中，房地產業務的結算面積為374.7萬平方米，同比增長18.5%；貢獻營業收入530.0億元，同比增長34.6%。

　　一季報延續了公司去年增收不增利的態勢。2020年年報顯示，全年萬科實現營業收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%。

　　實際上，愈來愈小的利潤空間是整個房地產行業的真實寫照，該行業已不再暴利。據《經濟觀察報》此前統計，截至4月7日，37家千億和準千億房企整體凈利潤率只有5.4%，與2019年相比下降了4.1個百分點。

　　此外，第一季度萬科房地產開發的毛利率（已扣除稅金及附加）低至16.1%，創下歷史新低；銷售毛利率20.41%，也創27年來新低。萬科表示，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。

　　業內人士分析，毛利暴跌的背后，既與核心城市限價調控有關，更與近年萬科拿的高價地有關。萬科在一季報中也承認，本集團房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率下滑，主要和近年來地價占房價比例提高有關。

　　2020年業績會上，萬科總裁祝九勝表示，公司內部已經達成一定共識，短期看房地產利潤率仍存在下降趨勢。

　　在負債方面，一季度萬科終于達標進入“綠檔”，剔除預收款項的資產負債率為69.5%，剛剛跨過監管要求的“小于70%”。但截至一季度末，萬科總負債規模高達1.55萬億元，較上年末增長約2.2個百分點，資產負債率81.37%。其中流動負債1.35萬億元，非流動負債2055億元。

　　一季報發布后，有券商對萬科的業績表達失望。其中平安證券表示，雖然萬科財務結構穩健、融資成本占優，拿地優勢擴大，但考慮到萬科業績增長放緩，且毛利率下行快于此前預期，下調公司評級。

　　摩根大通也指出，對萬科短期看法維持審慎，因相信公司難以解決邊際利潤問題，地價會因政策而有所限制，但公司的邊際利潤需2022年后才可開始緩解。富瑞發表研報表示，萬科企業首季業績令人失望，該行維持對萬科持審慎看法。

　　薄利時代，萬科如何應對？

　　3月31日的業績會上，萬科董事會主席郁亮稱，地產靠土地紅利和金融紅利賺錢的日子已經過去了，未來要向制造業學習，向管理要效益。

　　他舉例稱，2007年時家電市場已近飽和，但美的、格力等企業依然依靠品質好在行業洗牌中活了下來，說明“優秀企業依然可以通過自身努力去實現高質量發展，管理紅利時代仍然大有可為。”

　　萬科寄望的管理紅利是否靠譜？有評論認為，目前的萬科或許還要向市場證明它的生存能力，比如它的組織、人才是否真正能跟上戰略轉變的需求。

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