主題：萬科：2020年實現凈利潤415.2億元

3月30日晚間，萬科發布2020年年報，公司實現營業收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%；開發經營業務實現合同銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。根據同日披露的分紅派息預案，2020年公司擬合計派發分紅145.2億元，同比增長23%。

　　城市更新和TOD成為新競爭優勢

　　年報顯示，在房地產領域，萬科已從開發為主轉向開發與經營并重，從單一住宅產品開發轉向全品類、全周期視角，聚焦提升綜合住區的開發和服務能力。2020年，萬科開發經營業務實現銷售面積4667.5萬平方米，銷售金額7041.46億元，同比分別增長13.5%和11.6%，占全國商品房市場份額約4.03%，在43個城市市場排名前三，結算收入同比增長13.0%至3774.2億元。

　　2020年，萬科獲取新項目168個，權益規劃建筑面積2058.8萬平方米，按照權益投資金額計算，新獲取項目86.6%位于重點城市群；年末在建項目、規劃中項目的權益建筑面積分別約為6380.8萬平方米、3127.4萬平方米；現有項目計劃2021年新開工3148.4萬m?。

　　萬科在2020年報《致股東》中稱，“在頭部城市向世界級都市圈演進的過程中，TOD、城市更新、產城融合、智慧城市、大型復雜綜合項目、新城/新片區規劃等均是未來城市的必要元素。”

　　從實際表現來看，萬科已在城市更新、TOD等領域逐步建立領先的競爭優勢。年報顯示，萬科近年打造的深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街等多個城市更新項目，通過“繡花式”的微改造，讓城市歷史文化街區煥發活力，成為所在城市的文化新地標。在“軌道+物業”的TOD模式方面，萬科提前布局，近兩年開發運營的深圳臻灣匯、上海天空之城、杭州天空之城、重慶天地等多個項目也已成為所在城市的TOD綜合開發代表性項目。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，權益建筑面積約363.4萬平方米。

　　新業務轉型初見成效

　　報告顯示，經過多年探索，萬科業務生態布局逐步完善，新業務轉型已見成效，多個新賽道優勢明顯。

　　物業服務方面，2020難，“萬科物業發展股份有限公司”已正式更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”（簡稱“萬物云”），向空間科技服務商轉變，布局“社區空間服務”“商企空間服務”“城市空間服務”等業務板塊。2020年，萬物云實現營業收入182.04億元，同比增長27.36%；年末累計簽約面積7.51億平方米，其中51%來自萬科以外的項目，市場競爭力優勢明顯，簽約及接管面積持續擴大。在商企服務板塊，萬物云旗下“萬物梁行”保持了大中華區絕對領先地位，在149個城市累計服務超1700個項目，全年新增拓展超過200個項目，其中包括50個飽和收入超1000萬元的重大項目，2020年收入實現兩位數的增長率。

　　租賃住宅方面，萬科旗下集中式長租公寓品牌“泊寓”已成為國內規模最大、出租率最高的集中式長租公寓服務商，截至2020年底開業規模達14.24萬間，實現全年營業收入25.4億元，同比增長72.33%，整體出租率超過95%。

　　物流倉儲方面，經過5年發展，萬科旗下“萬緯物流”已成為中國規模最大的冷鏈物流綜合服務商，2020年管理項目實現營業收入18.7億元，同比增長37%，其中高標庫和冷庫收入同比分別增長29%和60%，累計在44個城市管理148個項目，可租賃建筑面積達1148萬平方米。

　　此外，萬科也持續在商業開發與運營、冰雪度假與酒店、養老、教育等領域持續積極探索。

　　科技助力業務發展

　　2020年初，萬科啟動“龍抬頭計劃”，持續強化科技對各業務的支撐，提升服務能力和管理水平，探索新的競爭優勢。

　　年報顯示，萬科已將科技應用于審圖智能化和營銷數字化當中。其中，AI審圖技術由萬科自主研發，人工智能識別準確率達到90%，已在萬科所有住宅項目落地，審圖速度比人工提速8倍。除萬科自有項目外，該技術已在深圳市的房屋建設類施工圖紙和應用中廣泛使用。在工程方面，萬科通過工地管理APP和基于物聯網的智慧工地體系，提升了工地管理效率和建設品質；在銷售方面，萬科的“易選房”APP總用戶數突破了1000萬，通過業務流程數字化，為客戶提供了VR數字沙盤、VR選車位、線上帶看、在線選房等，為客戶購房提供了便捷體驗。

　　此外，在科技化推動下，萬物云打造了“星塵”操作系統作為開放連接平臺，向物業公司、供應鏈上下游、各類生態合作伙伴開放萬物云的技術、流程、標準等核心服務產品與服務能力。目前“星塵”操作系統已連接108個設備廠商，提供了豐富的自營和第三方服務。此外，萬物云作為開展數字人民幣試點的首批企業，率先完成了與中、農、工、建四大國有銀行的對接，用戶可在萬物云社區app“住這兒”使用數字貨幣線上繳納物業費。

　　截至2020年年末，萬科旗下萬翼科技、萬睿智能科技、深圳萬物云科技有限公司已獲得國家高新企業認證。

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